Квартира?

Добрый день!

Ваша ситуация довольно распространённая, и вопрос передачи недвижимости между неродственными лицами действительно требует внимательного подхода, чтобы минимизировать налоговые последствия и соблюсти закон.

Кратко о ситуации:
- Квартира в ипотеке была куплена Вами до брака, ипотека закрыта в 2022 году, квартира принадлежит только Вам.
- В квартире проживают бабушка и дедушка (не Ваши кровные родственники).
- Они хотят оформить квартиру на себя, но не хотят оформлять дарение (так как налог 13%) и куплю-продажу (так как фактически денег передавать не будут).

Возможные варианты передачи недвижимости:

1. Дарение

Минусы:
Для неродных бабушки и дедушки (не близкие родственники по закону) применяется ставка НДФЛ 13% от кадастровой стоимости квартиры на момент перехода права. Налог платит получатель дара.

Плюсы:
Оформляется просто, нотариус не требуется (если не доля), госпошлина минимальна.

2. Купля-продажа

Минусы:
Оформляется договор купли-продажи, но если фактически деньги не передаются, это может вызвать вопросы у налоговой (особенно если сумма сильно занижена).
Покупатели должны заплатить налог на имущество, если жильё будет продано в течение 3/5 лет.
Если цена в договоре низкая, могут быть вопросы о занижении цены.

Плюсы:
Покупатель не платит налог при покупке.
Для продавца (Вас) налог не возникает, если Вы владеете квартирой более 5 лет (или 3 лет, если квартира получена по наследству/дарению от близких родственников), но у Вас — менее 5 лет.

3. Рента (договор пожизненного содержания с иждивением)

Суть:
Вы заключаете с бабушкой и дедушкой договор ренты, по которому они обязуются содержать Вас (например, выплачивать ежемесячно определённую сумму, или предоставлять уход, продукты и прочее), а Вы передаёте им квартиру.

Минусы:
Это юридически сложный инструмент, и часто используется для передачи недвижимости между людьми, не желающими платить высокий налог.
Требует нотариального удостоверения, обязательной государственной регистрации.

Плюсы:
Налог на доходы физических лиц при переходе права собственности по договору ренты не взимается.
Позволяет оформить переход права собственности без фактической передачи денежных средств.

4. Завещание

Это вариант на случай, если вопрос не срочный, и квартира может перейти бабушке/дедушке только после Вашей смерти.

---

РЕЗЮМЕ/РЕКОМЕНДАЦИИ:
- Самый "безопасный" с точки зрения закона и налогов — это договор ренты (пожизненного содержания с иждивением).
- Если рента не подходит (не хотите обременять бабушку и дедушку обязанностями по содержанию), то остаётся дарение, но налог в 13% придётся платить.
- Купля-продажа может вызвать вопросы у налоговой, если не будет подтверждения передачи денег.

Важно!
- Если квартира приобретена до брака и не была оформлена в совместную собственность, то она — Ваше личное имущество.
- Прежде чем определиться с вариантом, рекомендую проконсультироваться с нотариусом или юристом по месту жительства для оценки всех рисков и нюансов.
- При оформлении любого договора обязательно регистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Если нужна помощь с подготовкой документов или детальной проработкой ситуации — напишите, уточню детали.