Единство судьбы?

Вы совершенно правильно понимаете суть вопроса — речь идет о соотношении долей в праве собственности на земельный участок и на возведённый на нём жилой дом, а также о принципе единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Законодательство

- Статья 1 и статья 35 Земельного кодекса РФ
- Статья 552 ГК РФ
- Статья 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25

Суть принципа единства судьбы

Принцип единства судьбы означает, что право собственности на здание (дом), созданное на участке, принадлежит лицу, которому принадлежит этот участок, если иное не установлено законом или договором.

Важно: Принадлежность прав на дом и участок должна совпадать в части состава лиц-собственников (то есть дом не может быть оформлен вообще на других лиц, чем участок), но законом не установлено _императивное_ требование о том, чтобы и доли в праве на дом совпадали с долями на участок.

Практика Росреестра и судебная

На практике Росреестр регистрирует право собственности на дом в долях, совпадающих с долями на участок.
Однако: Если собственники участка единогласно договорились, что дом будет оформлен в иных долях (например, по 1/3 каждому, несмотря на то, что на участок доли 1/2, 1/4, 1/4), то такая регистрация возможна, если:

- Все участники подают совместное заявление и согласие на такой порядок определения долей.
- В документах (например, в соглашении о распределении долей в праве собственности на дом) четко указаны новые доли.

Риски:
Росреестр может отказать в регистрации, сославшись на нарушение принципа единства судьбы земельного участка и дома, если доли не совпадают, и порекомендовать привести доли в соответствие.

Но: Верховный суд РФ (см. Определение ВС РФ от 21.01.2020 № 5-КГ19-239) указывает, что доли могут не совпадать, если это вытекает из соглашения сторон, и это не противоречит закону.

Вывод:

- Оформить дом на троих (мама и двое детей) по 1/3 доли каждому — технически возможно при наличии согласия всех собственников земельного участка (все трое — заявители).
- Но: На практике могут возникнуть трудности с регистрацией, и Росреестр может отказать, сославшись на несоответствие долей.
- Рекомендуется: оформить соглашение между сособственниками о порядке определения долей в праве собственности на дом и приложить его к заявлению в Росреестр. Если будет отказ, можно обжаловать его в суде.

# Ссылки на практику:

- Определение ВС РФ от 21.01.2020 № 5-КГ19-239:
> «Между тем из закона не следует, что доли в праве собственности на земельный участок и на расположенное на нем жилое помещение должны совпадать…»

# Ваши действия:

1. Подготовьте соглашение между всеми собственниками участка о распределении долей в праве на дом.
2. Подайте совместное заявление на регистрацию права собственности на дом по желаемым долям (по 1/3).
3. При отказе — получите письменный отказ и обращайтесь в суд, ссылаясь на вышеуказанную практику.

---

Резюме:
Доли на дом могут отличаться от долей на земельный участок, если есть согласие всех сособственников участка и это закреплено соглашением. Препятствием может быть только отказ Росреестра, который можно обжаловать.

Если нужна правовая помощь в подготовке документов — пишите.