-
Вопрос № 00143987
Добрый день! Подскажите, если ли шанс оформить дом трехквартирный как многоквартирный. Дело в том, что земля оформлена под каждым домом отдельно на каждого собственника, тех. паспорт изготовлен в 1991 году на жилой дом, в 2014 году как на многоквартирный. При устном обращении в Росреестр получили ответ, что для перевода дома с 2014 года помимо технического паспорта требуется изготовление техплана. Это все платно, не получится ли так, что сейчас собственники сделают тех. план, обратятся для перевода статуса дома в Росреестр, а им откажут, потому что земельный участок не общий. Вопрос главный в чём, собственники хотят статус дома многоквартирный, чтобы у них были квартиры. Сейчас у них по выписке из ЕГРН и есть квартиры, но выписка из ЕГРН на здание - жилое, не многоквартирное. Идёт расхождение, потому что по ЖК РФ квартиры могут быть только в многоквартирном доме. Есть ли шанс перевести дом в многоквартирный?
Шанс есть, но процедура сложная и требует выполнения двух ключевых условий. Без их соблюдения Росреестр откажет.
1. Проблема:
У вас не многоквартирный дом (МКД) в юридическом смысле, а жилой дом блокированной застройки (согласно ст. 49 ГрК РФ) или индивидуальный жилой дом, разделенный на изолированные помещения. Квартиры в ЕГРН при этом — кадастровая ошибка/наследие старого учета.
2. Условия для перевода в МКД (ЖК РФ, ст. 16):
• Наличие общих частей (лестницы, крыша, коммуникации).
• Единый земельный участок под всем домом в общей долевой собственности всех владельцев.
3. Главный юридический барьер (ваш случай):
Раздельные земельные участки под каждой частью дома — это признак блокированной застройки, а не МКД. Это основная причина для потенциального отказа.
4. Порядок действий и риски:
1. Согласие всех собственников на оформление единого земельного участка и определение долей в праве общей долевой собственности на него и на общее имущество дома.
2. Изготовление технического плана, который подтвердит наличие общих конструкций и инженерных систем. Без этого Росреестр не примет заявление.
3. Обращение в Росреестр с заявлением об изменении статуса здания и одновременно о кадастровом учете единого земельного участка.
Вывод:
Без оформления единого земельного участка в общую долевую собственность перевод дома в статус МКД невозможен. Если все собственники согласны на это — шанс есть. Если нет — получите обоснованный отказ, а затраты на техплан могут не привести к цели. Рекомендуется начать с оформления земли.
Шанс есть, но только через объединение земельных участков. Главное препятствие: согласно ст. 1 ЖК РФ и ЗК РФ, многоквартирный дом (МКД) может располагаться только на одном едином земельном участке с разрешенным использованием «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1). Разные участки под частями одного здания — прямое основание для отказа. Позиция Росреестра о требовании техплана законна (ФЗ-218). Но без приведения земли в соответствие статус МКД не присвоят, так как нарушается принцип единства судьбы земли и объекта (ст. 1 ЗК РФ). Объединение трех участков в один общий (долевая собственность). Смена вида разрешенного использования участка на «среднеэтажную» или «малоэтажную многоквартирную» застройку. Подготовка техплана на здание как на МКД с выделением помещений (квартир). Если объединение земли невозможно, ваш вариант — статус «дом блокированной застройки» (каждая часть — отдельный объект на своем участке), но тогда это будут не «квартиры», а «блоки». Без предварительного объединения земли затраты на техплан будут напрасны — Росреестр выдаст приостановку.
Здравствуйте.
Шанс есть, но путь сложный и требует точных действий. Главная проблема — отдельные земельные участки под каждой частью дома. По закону, многоквартирный дом должен стоять на одном общем земельном участке с видом разрешённого использования «для размещения МКД».
Ваши шаги:
Закажите технический план у кадастрового инженера — это обязательное требование.
Перед этим получите письменные разъяснения в Росреестре и администрации: можно ли и как преобразовать три отдельных земельных участка в один общий для всего дома. Это ключевой вопрос.
Подавайте документы в Росреестр только после решения земельного вопроса и изготовления техплана.
Риск отказа из-за земли высок. Рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости и кадастре.
Шанс конечно есть. Необходимо правильно составить документы, собрать все необходимые приложения к заявлению. Наймите лучше юриста - кто в соответствии с действующим законодательством все подготовит вам
