Здание и земля принадлежат разным владельцам , собственник земли хочет ее продать .?

Здравствуйте! Опишу по шагам, как можно организовать продажу такого объекта, учитывая описанную вами ситуацию:

1. Проверка и анализ правоустанавливающих документов

- Три здания: На них есть собственность, выписки из ЕГРН — можно продавать вместе с землей (если земля оформлена под ними).
- Четвертое здание (ресторан-банкет-сауна): Оно в собственности у другого человека, а земля под ним — у основного владельца.

2. Варианты продажи

# Вариант 1. Продажа всего участка с тремя строениями

Продаете как единый объект: участок + три здания. Четвертое здание будет обременением (на участке есть объект, принадлежащий другому лицу).
Покупатель приобретает участок и три здания, а участок будет занят еще одним зданием — права на него у другого собственника.

- Плюсы: Простота оформления сделки для трех объектов.
- Минусы: Покупатель получает “обремененный” участок, что снижает ликвидность и цену.

# Вариант 2. Продажа долями

Можно продать только ту часть участка, на которой стоят три ваши строения, если участок можно разделить (по кадастру). Тогда четвертое здание и земля под ним остаются у собственников.

- Плюсы: Чистая сделка, нет обременений.
- Минусы: Деление земли — длительная процедура, возможны сложности с согласованием и межеванием.

# Вариант 3. Совместная продажа с собственником четвертого здания

Договориться с собственником ресторана-сауны о совместной продаже всего комплекса: все здания + вся земля как единый лот. Тогда покупатель получает полный контроль над всем объектом.

- Плюсы: Максимальная ликвидность и цена.
- Минусы: Необходимы переговоры и согласие второго собственника.

3. Юридические нюансы

- Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ: Если земля находится в собственности одного лица, а здание — в собственности другого, то у собственника здания есть право постоянного (бессрочного) пользования участком под своим зданием. Продать землю без учета этого права нельзя.
- Обременения: В выписке ЕГРН на землю будет стоять обременение — наличие здания третьего лица.
- Аренда магазина: Если магазин сдается по договору аренды, арендатора нужно уведомить о продаже (ст. 617 ГК РФ).

4. Практические шаги

1. Собрать все документы: Выписки ЕГРН, кадастровые паспорта, договора аренды, прочие правоустанавливающие документы.
2. Проконсультироваться с кадастровым инженером: Можно ли разделить участок? Какова площадь под каждым зданием?
3. Провести переговоры с собственником четвертого здания: Готов ли он продавать свою часть? Если нет — предупредить покупателя о наличии "чужого" здания на участке.
4. Правильно оформить договор: В договоре купли-продажи указать обременения (наличие чужого здания), а также аренду по магазину.
5. Оповестить арендатора магазина о продаже: Если есть преимущественное право покупки.

5. Риски и рекомендации

- Земля с чужим зданием — не очень привлекательный объект. Цена будет ниже, могут быть споры с другим собственником.
- Идеальный вариант — объединиться с собственником четвертого здания и продавать всё сразу. Если это невозможно — продавать землю с обременением.

---

Резюме:
В вашем случае можно продать участок с тремя своими зданиями, указав в договоре, что на участке есть здание, принадлежащее другому лицу (это обременение!). Либо договориться с этим лицом о совместной продаже всего комплекса. Деление участка возможно, но требует кадастровых процедур и согласований.

Рекомендую обратиться к юристу для подготовки договора купли-продажи с учетом всех нюансов и для подтверждения отсутствия других обременений/ограничений.

Если нужны образцы документов или подробный разбор по каждому зданию — напишите, помогу подготовить!

---

Важно: Ответ не является индивидуальной юридической консультацией и не учитывает всех нюансов вашего случая — для точного плана действий рекомендую очную консультацию с юристом по недвижимости.