Покупка дома с участком?

Здравствуйте! Прокомментирую вашу ситуацию с точки зрения российского права и сложившейся практики.

1. Правовой статус задатка

Что такое задаток?
Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Что происходит при расторжении сделки?
- Если сделка не состоялась по вине покупателя — задаток не возвращается.
- Если по вине продавца — задаток возвращается в двойном размере.
- Если ни одна из сторон не виновата в срыве сделки или сделка невозможна по объективным причинам (например, отказ банка в ипотеке по причинам, не зависящим от сторон) — задаток возвращается.

ВАЖНО: Всё это справедливо только если между вами и продавцом был заключен договор задатка (или предварительный договор купли-продажи с условием о задатке). Если вы просто перечислили деньги без письменного договора, их могут квалифицировать как аванс, а аванс возвращается всегда, если сделка не состоялась.

2. Кто должен оформлять документы?

Вы правы: оформление всех юридических документов на объект недвижимости (кадастровый учет, получение права собственности, получение выписки из ЕГРН, заключение о пригодности жилья и др.) — обязанность продавца, если речь идет о продаже готового, пригодного для проживания дома.
Покупатель оплачивает свои расходы: оценка, ипотека, нотариус (если требуется), госпошлины на регистрацию сделки и т.д.

3. Материнский капитал и пригодность жилья

Использование материнского капитала действительно требует предоставления заключения о пригодности жилья. Это законное требование, и продавец, как лицо, реализующее жилую недвижимость, должен быть готов к таким издержкам.

4. Что делать, если продавец не успевает оформить документы?

Если вы не можете выйти на сделку по причинам, зависящим от продавца (он не оформил документы, не подготовил объект для продажи с использованием маткапитала и т.п.), вы имеете право:

- Требовать возврата задатка в двойном размере (если был договор задатка),
- Требовать возврата аванса в полном размере (если договором предусмотрен только аванс или нет письменного соглашения о задатке).

На практике: продавцы часто не хотят возвращать задаток, ссылаясь на свои расходы. Однако законом это не предусмотрено: расходы продавца на оформление недвижимости — его обычные коммерческие риски.

5. Как вернуть деньги за оценку?

Оценка недвижимости была проведена по вашей инициативе. Обычно возврат её стоимости невозможен, поскольку услуга оказана: специалист выезжал, составлял отчет. Если оценщик был нанят через продавца и услуга не была оказана (отчет не составлен), можно потребовать возврат. Но если отчет готов — вернуть деньги, скорее всего, не получится.

6. Рекомендации по вашему случаю

1. Проверьте, есть ли у вас на руках договор задатка. Если нет — требуйте возврата как аванса.
2. Зафиксируйте переписку с продавцом и риелтором, где вы предупреждали о сроках и условиях.
3. Направьте письменное уведомление продавцу (лучше заказным письмом или через электронную почту с подтверждением получения), что вы отказываетесь от сделки по его вине (неоформленные документы, невозможность провести сделку в срок и т.д.), и требуете возврата задатка/аванса.
4. Если откажет — обращайтесь в суд с иском о взыскании задатка/аванса и, при наличии договора задатка, — в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
5. По оценке: если отчет составлен — стоимость не вернуть, если нет — попробуйте договориться с оценщиком.

7. Итог

- Продавец обязан оформить все документы на объект. Его расходы — его риски.
- Вы имеете право требовать возврата задатка/аванса, если сделка невозможна из-за неготовности продавца.
- За оценку — возврат возможен только если услуга не оказана.

8. Как избежать подобных ситуаций в будущем?

- Всегда заключайте письменный договор задатка/предварительный договор.
- В договоре четко указывайте сроки и условия, при которых задаток возвращается.
- Не вносите деньги без письменных обязательств со стороны продавца.

---

Если нужна помощь в составлении претензии или оценке ваших документов — обращайтесь, могу помочь более предметно.

Это не является официальной юридической консультацией, а информирует о возможных вариантах развития событий.
Рекомендую при необходимости обратиться к юристу с документами для точной оценки перспектив.

Если есть дополнительные вопросы — пишите!