Уменьшение общего имущества (ИЖС)?

Отвечаю как юридический консультант, с опорой на российское законодательство.

Кратко:
В многоквартирном доме (МКД) понятие "общее имущество" строго определено Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), и его изменение (например, уменьшение площади из-за самостроя) имеет юридические последствия для всех собственников. В ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в общей долевой собственности такого статуса "общего имущества" в смысле ЖК РФ нет. Там действует режим долевой собственности по Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), а не "общего имущества" по ЖК РФ — отсюда разница.

Разъяснение по существу:

1. В МКД:

- Понятие общего имущества. В МКД общее имущество определено в ст. 36 ЖК РФ и включает, кроме элементов здания, ещё и земельный участок, на котором расположен дом и который обслуживает этот дом, а также иные объекты (крыши, подвалы, лестничные клетки, придомовая территория и т.д.).
- Влияние самостроя. Если кто-то, например, пристроил балкон или занял часть двора, фактически изменяется или уменьшается площадь общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ).
- Правовые последствия. Это нарушение прав всех собственников, и это может быть основанием для защиты их прав, восстановления границ участка, сноса самостроя и т.д. (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ст. 222 ГК РФ).
- Суды прямо указывают, что уменьшение площади общего имущества в МКД — это основание для иска, так как затрагивает права всех долевых собственников.

2. В частном доме (ИЖС) в общей долевой собственности:

- Режим общей долевой собственности. Если участок или дом находится в общей долевой собственности (например, между родственниками), то применяется не ЖК РФ, а нормы ГК РФ (гл. 16 ГК РФ — общая собственность).
- Нет "общего имущества МКД". Понятие "общее имущество", как в МКД, отсутствует. Есть просто имущество, находящееся в общей долевой собственности, и каждый участник вправе пользоваться имуществом, если иное не установлено соглашением.
- Самострой и последствия. Самовольное строительство одним из сособственников может быть нарушением прав других, но нельзя апеллировать к "уменьшению площади общего имущества" в смысле ЖК РФ — такого юридического термина для ИЖС не существует.
- Возможные действия. Нарушенные права других сособственников защищаются не через "уменьшение площади общего имущества", а через требования устранения препятствий в пользовании, приведение имущества в первоначальное состояние (ст. 304 ГК РФ), снос самостроя (ст. 222 ГК РФ), перераспределение долей и т.п.

3. Почему так?

- Специальное регулирование МКД: Для МКД законодатель специально ввёл понятие "общее имущество" и режим его использования, чтобы защитить интересы множества собственников (ст. 36 ЖК РФ).
- Общая долевая собственность по ГК РФ: В ИЖС между несколькими лицами — это просто совместная или долевая собственность без специальных правил ЖК РФ.
- Нет специального правового режима: В ИЖС любые споры решаются по общим правилам ГК РФ, а не специальным нормам ЖК РФ о "общем имуществе".

Вывод:
В МКД уменьшение площади общего имущества — это прямое нарушение специальных норм ЖК РФ и прав всех собственников, а в ИЖС такого правового режима нет, и любые споры разрешаются в рамках защиты прав сособственников по ГК РФ, без ссылки на "уменьшение площади общего имущества".

---

Если нужна отсылка на судебную практику или конкретные статьи — могу дополнить.