-
Вопрос № 00195021
Добрый день! Мы приобрели дом в 2009г по договору купли-продажи жил. дома от предыдущих частников. В договоре речь про сделку шла только на дом, без земли. Участок стоял на кад. учёте как ранее учтенный (на основании оценочной описи/кад. оценки земель), без границ, и право собственности тоже не было зарегистрировано за кем-либо в реестре. Каких-либо исчерпывающих сведений о предоставлении участка в собственность или в пользование за пред. собственниками дома нами не было найдено, сколько бы и где бы мы не искали. Права предыдущих собственников дома (а потом сняты) - и наши, в тч, - были соответствующим образом зарегистрированы в реестре. Вместе с этим, я, как один из текущих собственников дома, все же решила, спустя время, попробовать обратиться с заявлением через МФЦ в Россреестр о регистрации права общей долевой собственности на участок (на свою долю - пропорционально доле в доме), приложив все тот же договор купли-продажи дома и св-во о праве по наследству, выданное мне после смерти одного из дольщиков, кто вместе с нами приобрел дом после покупки в 2009г. В итоге, Россреестр зарегистрировал моё право общей долевой собственности на землю, и на сегодняшний момент это право все ещё числится в Россреестре, и участок также стоит без границ. На мой вопрос, почему Росреестр зарегистрировал право, последний ответил, что, да, "имела место быть регистрация Россреестром права общей долевой собственности на зем. участок за мной, однако правоустанавливающих документов на участок не было предоставлено к заявлению, а из тех, что были предоставлены, не усматриваются основания для регистрации такого права". Также Россреестр в том же ответе подметил, что в его собственном архиве подобных документов также не было обнаружено. В архиве местной администрации, куда потом мы тоже обращались, тоже не обнаружилось отводных доков.
Вопрос складывается к тому, что, раз уж участок не (был) в частной собственности, право собственности ранее ни за кем не было зарегистрировано и достоверных сведений о выделении/предоставлении участка предыд. пользователям под постройку дома (с советских периодов и до 2009г) не обнаружено и не найдено, то орган местного самоуправления/местная администрация, правомочные распоряжаться близлежащими землями, я читала, могут подать соответствующий иск о признании права собственности (зарегистрированной доли) на участок отсутствующим(ей), так? Как можно защитить данное право (эту вот долю на землю)?
Добрый день!!! 1. Правовой статус земельного участка
- Отсутствие зарегистрированных прав у предыдущих собственников и в реестре означает, что участок фактически находился в неразграниченной собственности (чаще всего — государственная или муниципальная).
- Регистрация права Росреестром без правоустанавливающих документов — редкая, но возможная ситуация, если орган ошибочно посчитал, что право возникло автоматически (например, по принципу единства судьбы дома и земли).
- Отсутствие границ участка усложняет защиту, но не лишает права.
2. Риски и возможные действия администрации
- Орган местного самоуправления действительно может подать иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, если посчитает, что регистрация была ошибочной или незаконной.
- Однако для этого администрации потребуется доказать, что у вас не возникло права на землю ни по закону, ни по иным основаниям.
3. Как защитить своё право
1. Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ)
- Если вы и другие собственники дома открыто, добросовестно и непрерывно владеете участком как своим собственным более 15 лет (с момента покупки дома в 2009 году), можно попытаться признать право собственности на долю в участке по приобретательной давности.
- Для этого потребуется доказать фактическое владение: использование участка, оплата налогов, содержание, отсутствие притязаний со стороны третьих лиц.
2. Принцип единства судьбы дома и земли
- По закону (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), при переходе права собственности на дом переходит и право на земельный участок, если иное не установлено законом.
- Если дом был приобретён по договору, а участок не был выделен, но использовался для обслуживания дома, суды иногда признают право на землю за собственником дома, особенно если участок не был в чьей-либо собственности.
3. Судебное признание права
- Вы можете сами подать иск о признании права собственности на долю в земельном участке, ссылаясь на фактическое владение, принцип единства судьбы дома и земли, а также отсутствие иных претендентов.
- В суде потребуется представить:
- договор купли-продажи дома;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы, подтверждающие владение и использование участка (чеки, договоры с обслуживающими организациями, фото и т. Д.);
- ответы из Росреестра и администрации об отсутствии документов.
4. Межевание и уточнение границ
- Проведите межевание участка (даже если границы не установлены), чтобы закрепить фактические границы за домом. Это укрепит вашу позицию в суде.
5. Оспаривание возможного иска администрации
- Если администрация подаст иск о признании права отсутствующим, вам нужно будет доказывать добросовестность владения, отсутствие иных собственников и невозможность иного оформления земли.
Не дожидайтесь иска администрации — лучше действовать на опережение.
- Соберите все возможные доказательства фактического владения участком.
- Проведите межевание (если возможно).
- Обратитесь к юристу, специализирующемуся на земельных спорах, для подготовки иска о признании права собственности или о применении приобретательной давности.
Если администрация подаст иск о признании права отсутствующим, суд будет проверять, были ли у вас основания для регистрации права. Если регистрация была ошибочной, но вы фактически владеете участком более 15 лет, шансы сохранить право высоки.
Но я слышала, что приобретатпльная давность на земельные участки, находящиеся в гос. Или в муниципальной собствености, не распространяется, сославшись на п. 16 Постановления Пленума ВС 10/22 от 29.04.2010
Вы абсолютно правы: приобретательная давность не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 разъяснено:
«По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, либо на бесхозяйное имущество. Однако право собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, по приобретательной давности не возникает.
Это означает, что даже если гражданин или организация открыто, добросовестно и непрерывно владеет государственным или муниципальным земельным участком более 15 лет, они не могут оформить его в собственность по этому основанию.
Приобретательная давность не применяется к государственной и муниципальной земле.
- Это прямо закреплено в судебной практике и подтверждается п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22.
- Владение такими участками не приводит к возникновению права собственности по давности.
Ну то есть, чтобы попытаться защитить уже зарегистрированное право (долю), если администрация обратиться с соответствующим иском, то какой тогда способ защиты может потребуется?
Основной способ защиты — это возражение против предъявленного иска и доказывание законности ваших прав. Ваша главная задача — доказать, что регистрация права была произведена законно, на основании действительных документов и без нарушений. Если администрация подаст иск, вам нужно будет подготовить мотивированный отзыв, приложить все подтверждающие документы и, при необходимости, использовать процессуальные способы защиты (срок давности, встречный иск и др.).
Регистрация права действительно была произведена законно, т.е.:
1. К заявлению были приложены подлинные и достоверные документы, пусть в них и не усмариваются основания для возникновения права собственности на землю (долю).
2. Заявление было подано надлежащим образом, через МФЦ, где был выдан стандартный бланк, и была оплачена госпошлина за проведение гос.регистрации права.
3. Росреестр, после того как выдал выписку о зарегистрированом праве, по моему обращению не отрицал, что зарегистрировал право собственности на основании документов, из которых и не усматривалось такое основание для регистрации права.
4. Мною оплачивался зем. Налог на зарегистр. Долю, начисляемый с момента передачи сведений Росреестром о зарегистр. Праве в ФНС
Да, администрация вправе подать иск о признании вашего права на участок отсутствующим. Защитить долю можно через приобретательную давность.
Иск о признании права отсутствующим — способ защиты, когда запись в ЕГРН нарушает права владельца. На такой иск исковая давность не распространяется.
Что делать:
Оформить границы участка через межевание. Это снизит риск спора о границах с администрацией.
Подать иск о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Нужно доказать добросовестное, открытое и непрерывное владение участком более 15 лет. Поскольку дом куплен в 2009 году, а предыдущие собственники тоже владели землей, 15-летний срок, скорее всего, истек.
Приложить к иску: договор купли-продажи дома, выписку из ЕГРН о регистрации вашей доли, свидетельство о наследстве. Суд признает право окончательно, и администрация не сможет его оспорить.
А разве администрация не сошлется на п. 16 Постановления Пленума 10/22 от 29.04.2010г, говоря о том, что земельное законодательство не предусматривает в качестве основания для приобретения участка в собственность приобретательную давность, регулируемой ГК?
Здравствуйте. Да, такой риск есть: если право на землю зарегистрировано без правоустанавливающих документов, администрация может пытаться через суд признать запись о доле отсутствующей. Но это не происходит автоматически: ей ещё нужно доказать свой интерес и отсутствие законных оснований Вашей регистрации. Защита здесь строится только на документах и истории участка — именно они решают судьбу записи в ЕГРН.
