Покупка квартиры которая в ипотеке банка?

(3 ответа)

Гость

Вопрос № 00074191
24.05.2025 20:01

Хочу купить квартиру наличными по переуступке. Покупаю у собственника, а он брал у застройщика по дду в льготную ипотеку в зеленом банке.
Сходил в банк проконсультироваться чтоб понять как купить ипотечную квартиру, рассказали что можно купить через аккредитив с трансферацией, еще сказали что сами проверят квартиру и собственника и юридическую чистоту сделки гарантируют.
Банк предлагает мне их доп услугу сделка с гарантией. Вот думаю брать или нет эту услугу?
Если не брать эту доп услугу то в любом случае банк и так все проверяет же? Не понимаю просто стоит ли за сделку с гарантией переплачивать мне именно в моем случае когда ипотечник банка и квартира залоговая банка? Стоит эта услуга недешево причем

Семенов Антон Константинович Юрист прошел модерацию

Быстрый ответ - ответ в течении 15 минут

Опытный юрист - юрист со стажем от 15 лет

Активный юрист - юрист ответивший более 50 вопросов за 7 дней

Отвечает юрист

Стаж 15 лет

24.05.2025 20:09

Телефон

Здравствуйте, а гарантию они дают на что? Квартиру на долги вы и сами сможете проверить, необходимо уточнить нет ли у продавца иных кредитных обязательств, не собирается ли он в ближайшее время подавать на банкротство, сделку могут отменить.

С Уважением Семенов А.К., напишите в WhatsApp, и я помогу вам разобраться с любыми юридическими вопросами.

Спасибо за ответ

Гость

24.05.2025 20:34

Ну про банкротство не предугадаешь же. говорит что продает чтоб без долгов жить.
они дают что все юридически чисто, на что именно проверяют я не знаю.

Гость

25.05.2025 00:19

Спасибо за развернутый ответ, Антон Константинович!

Мингазов Юрий Саитгареевич Юрист прошел модерацию

Опытный юрист - юрист со стажем от 15 лет

Активный юрист - юрист ответивший более 50 вопросов за 7 дней

Отвечает юрист

Стаж 37 лет

25.05.2025 01:07

Телефон

Это дополнительная бестолковая услуга, которая совершенно не стоит тех денег, что они требуют.

Пишите,звоните по ВАЦАП,поможем.

Спасибо за ответ

Чеботарев Василий Сергеевич Юрист прошел модерацию

Опытный юрист - юрист со стажем от 15 лет

Высокий рейтинг - юрист с рейтингом от 9 баллов

Активный юрист - юрист ответивший более 50 вопросов за 7 дней

Отвечает юрист

Стаж 35 лет

24.05.2025 23:00

Телефон

Рекомендую надежного юриста

В своих ответах НЕ использую искусственный интеллект, поэтому они кратки и содержательны. Детали могу разъяснить в профиле. Обращайтесь, буду рад! С уважением, Чеботарев В.С.

Спасибо за ответ

На ваш вопрос ответил искусственный интеллект, вы можете уточнить детали или задать другой вопрос

Сообщаем, что искусственный интеллект не является квалифицированным юристом, и его ответы не могут заменить консультацию у специалиста, могу содержать ошибки. Его функцией является лишь предоставление общей информации.

Ответ нейросети:

Покупка квартиры по переуступке прав — это сложная сделка, особенно когда квартира находится в залоге у банка. В вашем случае, когда продавец приобретал квартиру в ипотеку, важно учесть несколько моментов:

1. Проверка юридической чистоты: Банк действительно проверяет юридическую чистоту сделки, так как квартира находится в залоге у него. Это включает в себя проверку правоустанавливающих документов, наличие обременений и других факторов, которые могут повлиять на сделку.

2. Аккредитив с трансферацией: Это безопасный способ проведения расчетов, который защищает обе стороны сделки. Деньги будут перечислены продавцу только после выполнения всех условий, указанных в аккредитиве.

3. Услуга "сделка с гарантией": Это дополнительная услуга, которая может включать в себя более глубокую проверку юридической чистоты, сопровождение сделки и дополнительные гарантии со стороны банка. Однако, если банк уже проверяет квартиру в рамках стандартной процедуры, возможно, эта услуга не будет критически необходимой.

4. Риски и преимущества: Если вы чувствуете, что стандартной проверки банка достаточно для вашей уверенности в чистоте сделки, то, возможно, нет смысла переплачивать за дополнительную услугу. Однако, если вы хотите получить дополнительные гарантии и снизить риски до минимума, то услуга может быть полезной.

5. Рекомендации: Прежде чем принять решение, оцените свои финансовые возможности и уровень риска, который вы готовы принять. Если вы не уверены, возможно, стоит проконсультироваться с независимым юристом, который специализируется на сделках с недвижимостью.

В конечном итоге, решение о том, стоит ли приобретать дополнительную услугу, зависит от вашей уверенности в сделке и готовности к возможным рискам.

Остались вопросы?

Задайте вопрос всем юристам на сайте

504 юриста отвечают

19 минут среднее время ответа

160 вопросов за сутки

Как данный текст написать от имени продавца, а не покупателя в доверен

3 ответа

Как данный текст написать от имени продавца, а не покупателя в доверенности?:
быть моим представителем в кредитных организациях и банках, в том числе в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России», Райффайзенбанк, Газпромбанк, Тинькофф, ЮниКедитБанк, Русский Стандарт, банк «Санкт-Петербург», Росбанк, осуществлять от моего имени и за мой счет следующие полномочия: открыть на мое имя текущий счет; распоряжаться денежными средствами, находящимися на вышеуказанном текущем счете в целях проведения расчетов за отчуждение моего Объекта недвижимости, а именно: открыть покрытый безотзывный аккредитив, в том числе для перечисления и получения денежных средств на счёт эскроу, открытый на имя депонента, на сумму, определяемую в договоре о приобретении Объекта недвижимости, а также получить уведомление об открытии и исполнении указанного аккредитива, аннулировать аккредитив, вносить изменения в условия аккредитива и подписывать в связи с этим все необходимые документы, подписывать договор счета эскроу (индивидуальные условия договора счёта эскроу), вносить денежные средства на счет эскроу, подписывать поручения на возврат средств со счета эскроу на другой счет депонента, либо подписывать поручения на открытие нового счета для возврата денежных средств со счёта эскроу,

Давыдов Денис Валентинович

К нотариусу обратитесь.

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Так от продавца всё тоже. Только должно быть указано конкретно полномочие по продаже такого-то имущества, принадлежащего мне... С правом получения денежных средств от покупателя, подписания ДКП, подачи документов в МЦФ. Лучше это, конечно нотариус сделает

Бронштейн Александр Михайлович

Доверенность нотариальная- идите к нему. Он все равно свой текст предложит
Имеют ли аккредитивы юридическую силу в суде?

4 ответа

Могу ли я спокойно проводить сделку? Я покупаю квартиру в ипотеку, продавец будет писать в договоре сумму меньше чем я беру ипотеку,банк такую сделку делает и предлагает открыть 2 аккредитива чтобы было два платежа на счет продавца , один это сумма в договоре и второй это разница. В случае чего со стороны продавца,буду ли я как покупатель в безопасности? Имеют ли оба аккредитива юридическую силу чтобы предъявить в суде в случае расторжения сделки со стороны продавца?

Назарько Наталья Сергеевна

Добрый вечер Надежда!

Аккредитив это форма безналичного расчета безакцептного свойства, предусмотренная Гражданским кодексом, поэтому юридическую силу безусловно имеет.

При купле-продаже недвижимости банк обязуется произвести платеж продавцу при предъявлении им документов о переходе права собственности к покупателю (либо иных действиях указанных в аккредитиве). Участие плательщика и его дополнительное согласие при этом не требуется.

Если в договорных условиях указано 2 аккредитива, то проблем в дальнейшем по доказыванию о проведении расчетов между сторонами не возникнет.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Аккредитив - это способ расчёта между сторонами при совершении сделок, но никак не гарантия безопасности сделки в целом, в дальнейшем при оспаривании сделки по другим основаниям, поскольку оценка безопасности сделок проходит на основании всестороннего и полного изучения всех документов. Оплачивая сделку через рассчеты по аккредитиву, вы обезопасили финансовый рассчёт, но никак не сделку в целом.

По всём остальным вопросам, касающимся отсутствия рисков, нужно изучать документы. Услуги по обеспечению юридической чистоты сделки не оказываются бесплатно.

Если нужна подробная консультация, проверка сделки, составление договора, обращайтесь

Красильникова Армине Владимировна

В случае расторжении договора купли-продажи вам вернуть только ту сумму, которая указана в ДКП.

Ким Галина

Бакну без разницы какую сумму вы укажите в договоре, поскольку интересы банка защищены ипотекой. При наличие спора вы получить сможете только разницу между суммой указанной в договоре и ипотекой, т.е. уйти в долги. При наличие разницы в сумме договора кп и различными расписками сделка будет признана недействительной.

Опрометчиво такие серьезные вопросы с приобретением недвижимости решать в порядке общих бесплатных консультаций, словно стоимость консультации больше, чем сумма самой сделки, а сделка у вас с высоким фактором риска.
Договор купли-продажи квартиры

5 ответов

Почему в предварительном (еще не подписан мною) договоре купли-продажи недвижимости, направленного банком, сумма аккредитива указана больше, чем сумма кредита?

Вихарев Александр Евгеньевич

Здравствуйте! Может быть потому, что помимо кредитных денежных средств в сделки участвуют ещё личные денежные средства, не средства кредита

Ватолин Александр Иванович

Этот вопрос целесообразно адресовать банку. Пусть подробно и в письменной форме объяснят данное обстоятельство в соответствии с законодательством о защите прав потребителей.

Шпай Александр Иванович

Поскольку все приобретения недвижимости с привлечением кредитных средств как правило осуществляются с первоначальным взносом, то это логично. Аккредитив равен не сумме кредита, а полной стоимости недвижимости.

Ким Галина

При наличие договора или какого-то любого иного документа он должен быть изучен, тем более в таком не простом деле как сделка купли-продажи, а только потом дается ответ.

Колчина Наталья Александровна

Здравствуйте необходимо видеть договор, возможно там заложена сумма самого аккредитива
Аккредитив и эскроу счет

3 ответа

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, кто переводит деньги с аккредитива на эскроу счет? Застройщик? Какие у меня гарантии, что он это сделает? У меня договор ДДУ. В нем застройщик использует и аккредитив и эскроу счет. Говорит, что сначала деньги мне надо перевести на аккредитив, а потом они попадут на эскроу. Но как попадут - не сказано и он не говорит. Как они туда попадают? Если попадают? Не сбежит ли застройщик с моими деньгами после того как предоставит в банк выписку из егрн о регистрации нашего договора и банк раскроет аккредитив?

Ватолин Александр Иванович

Не думаю, что сбежит, так как служба безопасности банка проверяет надёжность застройщика.

Пязукин Владимир Рудольфович

Доброе время суток!

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве ст. 15.5 214 ФЗВместе с тем, отмечаю, что обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Положениями ч. 4 ст. 15.5 214-ФЗ установлено, что денежные средства вносятся участником долевого строительства на счет эскроу на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Ким Галина

простыми словами. обязательства перевода денег с аккредитива по Э/счет происходит на основании заключенного ДДУ. Операцию по переводу выполняет банк после поступления на аккредитив денег от вас или от банка при ипотеке.

действия самого застройщика - дело самого застройщика, не редки случаи, когда происходит хищение денег средств, предпосылки тому могут быть в документах, касающихся деятельности застройщика. Банки проверяют застройщика всегда формально. Никто из банковских работников аналитику деятельности застройщика проводить не будет.Такая работа проводится по заказу дольщика в индивидуальном порядке при проверке застройщика, юр. чистоты сделки, ДДУ.

Понадобится детальная консультация, проверка документов, звоните.
ДДУ эскроу

1 ответ

Здравствуйте. После подписания и регистрации договора ДДУ могу ли я сам перевести деньги с обычного счета в банке на эскроу счет не пользуясь безотзывным покрывным аккредитивом?

Каравайцева Елена Александровна

Это возможно.
Расписка по ДКП

6 ответов

Можно ли не требовать от продавца расписку за аванс по ДКП, если в договоре написано, что он «передан до подписания данного договора»?
Остальная сумма передана через аккредитив банком, будет выписка.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Можете не требовать, но чем будете доказывать получение аванса?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Любая передача денежных средств должна быть юридически оформлена, в т. ч. Сумма аванса, переданная наличными во избежание споров в дальнейшем, которых достаточно много по разным направлениям при совершении сделок купли-продажи недвижимости вплоть до расторжений договоров, признаний сделок недействительными.

Если нужна подробная консультация, проверка, составление документов обращайтесь.

Услуги платные

Байдак Зоя Михайловна

Вероятно, вы совершили сделку купли-продажи квартираы. В росреестр подается договор подписанный обоими сторонами. Если сделка прошла регистрацию, значит, дкп был подписан. Не следует вопросы задавать со смыслом "догадайся мол сама". При отсутствии всех сведений, полноценная консультация не возможна.

Ким Галина

при передаче аванса, особенно наличными денежными средствами, фразы "передан до подписания данного договора» недостаточно, при заключении договоров КП, подготовленных грамотно и полноценно, а не обрубки из интернета, "усиливают" другими редакциями пунктов договора. Не помешает взять расписку

Аникеева Екатерина Игоревна

Здравствуйте!

Не только можно, но и нужно требовать расписку о получении денежных средств, в том числе и за получение аванса.

Ватолин Александр Иванович

Если в договоре купли-продажи (ДКП) указано, что аванс был передан до подписания договора, то продавец не обязан выдавать расписку за этот аванс. Однако, если вы хотите иметь подтверждение о передаче аванса, вы можете попросить продавца выдать вам квитанцию об оплате или другой документ, подтверждающий факт передачи аванса.Отметим, что для защиты своих интересов и предотвращения возможных споров в будущем, рекомендуется заключать договоры только после подписания их обеими сторонами и получения всех необходимых документов и подтверждений.Если же остальная сумма была передана через аккредитив банком, то вы можете запросить у банка выписку или другие документы, подтверждающие эту операцию. Это также позволит вам иметь дополнительные доказательства в случае возникновения споров с продавцом.
Покупка ипотечной квартиры по переуступке

5 ответов

Хочу купить квартиру по переуступке, которая в данный момент находится в ипотеке. Изначально я планировал также привлечь ипотечные средства, но банк отказался кредитовать данный объект по неизвестной причине. В целом с продавцом и объектом вроде бы всё в порядке, возможно отказ был из-за того, что у продавца есть ещё несколько ипотек.
Следовательно, остался вариант покупки полностью за собственные средства, поэтому риелтор продавца предложила следующий вариант: подписываем договор переуступки (не предварительный, а сразу финальный) и отправляем все документы в МФЦ (якобы это как-то должно меня защитить и дать какие-то гарантии). Далее идём в банк и я отдаю продавцу необходимую для закрытия его ипотеки сумму наличкой - он сразу же погашает ипотеку этой суммой, оставшуюся часть суммы я кладу на аккредитив. Далее ждём пока его банк снимет обременение и регистрируем сделку в Росреестре, потом продавец раскрывает аккредитив.
Вопрос: насколько безопасна такая сделка для меня как для покупателя? Стоит ли просить оформлять эту сделку с использованием предварительного договора?

Мингазов Юрий Саитгареевич

Сложная схема, надо запросить банк, по сумме ипотечного кредита и наличкой не следует отдавать.

Чеботарев Василий Сергеевич

Возможны риски, если продавец обанкротится, Вашу сделку оспорят. Во-вторых, без банка уступка невозможна. Рекомендую обсудить с профессионалом.

Довган Юрий Богданович

Сделка по переуступке с использованием аккредитива может быть относительно безопасной, если вы тщательно проверите все документы и условия. Подписание финального договора без предварительного может создать риски, так как вы не будете иметь дополнительной защиты до момента регистрации. Лучше оформлять сделку с предварительным договором, чтобы установить четкие условия и защитить свои интересы. Я знаком с данной ситуацией и легко помогу Вам, обращайтесь.

Байдак Зоя Михайловна

Если все о чем вы написали будет прописано в договоре, то риска нет. Проверьте по всем судебным сайтам наличие спора как продавца, так и его супруги, а также наличие ИП в отношении их обоих.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

По вашему тексту "вроде бы всё в порядке" Быть не должно. Должно быть максимальное исключение всех рисков, а риски ну никак не могут ограничиваться только долгами продавца. Поэтому в целях безопасности сделки нужен предварительный договор. По крайней мере, своим клиентам всегда рекомендую проводить сделки через предварительный договор. Он имеет своё значение в правовой структуре сделки. Естественно, договор как предварительный так и основной по переуступке составляется юридически грамотно в индивидуальном порядке, не шаблоны. Никаким образом сдача документов в МФЦ никак не гарантирует чистоту сделки. Это "тема" Риэлторов, которые убеждают клиентов, что регистрация сделки в Росреестре даёт 100% гарантию её чистоты.
Расписка

7 ответов

Продажа участка. Покупатель 80% суммы готов внести в аккредитив, остальные он может оплатить через 12 дней. Если сейчас сдать документы в мфц документы на оформление как продавцу подстраховаться с остальной суммой? Не кинет?

Белов Михаил Александрович

Здравствуйте! Чтобы подстраховаться, условие о полной оплате должно быть в договоре купли-продажи. Внесение денег в аккредитив не гарантирует выплату оставшейся суммы. Можно предусмотреть неустойку за просрочку оплаты или расторжение договора в случае невыполнения обязательств покупателем.

Лотарев Евгений Михайлович

Здравствуйте, при продаже в рассрочку можно наложить обременение в виде залога до полного расчета между сторонами, как покупатель рассчитается, залог снимается по заявлению продавца

Золдак Сергей Анатольевич

А как вы будете деньги с обещаний получить. Тут грамотно дкп нужно сделать, и залог и % предусмотреть за просрочку и не ниже ставки цб рф

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Чтобы минимизировать риски при сделке, необходимо составлять договор купли-продажи юридически грамотно с учётом всех фактических обстоятельств, правовых нюансов. Формальные договоры их интернет версии этому не способствуют. Если всё верно составить, можно ещё остаться в плюсе от рассрочки.

Чеботарев Василий Сергеевич

Оформляйте сделку через 12 дней на 100% аккредитив

Довган Юрий Богданович

Здравствуйте! Чтобы подстраховаться в вашей ситуации, вы можете оформить сделку таким образом, чтобы оставшаяся сумма была гарантирована. Например, можно заключить дополнительное соглашение, где будет предусмотрено, что передача документов о собственности и регистрация сделки состоится только после полной оплаты. Также стоит рассмотреть возможность использовать нотариально заверенные обязательства покупателя о выплате оставшейся суммы.

Ким Галина

Не кинет? - может если ДКП без особых условий, формальный. При установлении в ДКП соответствующих "страховочных" условий шансы в получении денег возрастают.
Договор купли-продажи от двух собственников через аккредитив

4 ответа

Должен ли указываться второй счёт получателя денежных средств в договоре купли-продажи от двух собственников (бабушка-внук)? Договор купли-продажи составлен на двух собственников- бабушка 1/3 доля, внук (18 полных лет)- 2/3 собственности. Часть денежных средств переходят посредством безотзывного аккредитива с трансферацией. На эту сумму аккредитива продавец (бабушка) в этот-же день совершает покупку другой квартиры. В договоре указан один получатель и его счёт по аккредитиву.

Бударагин Александр Александрович

Добрый вечер, сбрасывайте договор на ознакомление, помогу. Контакты найдете в анкете.

Чеботарев Василий Сергеевич

Конечно, в договоре должно быть всё подробно расписано, порядок оплаты и тп

Мингазов Юрий Саитгареевич

Так не очень понятно, договор надо читать.

В договоре указан один получатель и его счёт по аккредитиву. Получается со вторым продавцом не рассчитались.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да. Нужно указывать получателей в сочетании с другими условиями необходимыми для защиты ваших интересов в сделке. Договор купли-продажи должен быть составлен юридически грамотно, подробно со всеми положениями, особыми условиями.
Как произвести покупку одной квартиры двумя покупателями через аккредитив?

6 ответов

Возможно ли произвести покупку одной квартиры двумя покупателями в долевую собсвенность через аккредитив? Нужно ли открывать два аккредитива от каждого покупателя или один со всей суммой?

Парасоцкий Роман Иванович

Добрый вечер! Да, покупка квартиры двумя покупателями в долевую собственность через аккредитив возможна. В этом случае достаточно открыть один аккредитив на всю сумму, который будет обеспечивать транзакцию для обоих покупателей. Однако важно, чтобы в договоре купли-продажи были четко прописаны доли каждого из покупателей и условия, на которых аккредитив будет выпущен. Подробно готов ответить на ваши вопросы.

Ватолин Александр Иванович

Оформление сделки осуществляется через нотариуса.

Довган Юрий Богданович

Да, возможно. В этом случае можно открыть один аккредитив на всю сумму, либо два аккредитива от каждого покупателя на их долю, в зависимости от согласия сторон и условий сделки.

Чеботарев Василий Сергеевич

Этот вопрос необходимо оговаривать с покупателем. Использовать можно любой способ, но есть нюансы в каждом случае

Мингазов Юрий Саитгареевич

Два покупателя, а про акредетив, это писать в главе, порядок расчетов, как образовался, кто сколько внес..., что бы былотпонятно, что каждый расчитался за свою долю квартиры.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да, сделка может быть с долевой собственностью изначально. По фактическим обстоятельствам, по договорённости с продавцами и в соответствии с условиями договора купли-продажи, который должен учитывать все правовые нюансы, защищать интересы, учитывать все правовые последствия.
Покупка квартиры

9 ответов

Сомнения при покупке квартиры. Предлагается квартира .Основание права собственности ДКП от мая 2022,между прабабушкой 95 лет (уже умерла в 2024 июне) и правнуком 1995гр. В договоре у них разные фамилии. В договоре указано ,что продавец (95 лет) подтверждает,что осознает что делает,хронических заболеывание не имеет,в дееспособности не ограничена и не лишена....На тот момент,тольк выписана из больницы..была плоха и внучка с правнуком решили быстренько оформить этот ДКП вместо дарственной,что бы сразу продать квартиру.Есть акт приема передачи...но конечно,без заверения третьих лиц(нотариуса) Разумеется денег он ей не давал...Сейчас суетится и показывает квартиру именно мать собственника(прямая наследница),на сделке соизволит присутствовать сам собственник(сделка через аккредитив)..Там ещё есть второй правнук 18 лет. Отказ от наследства у нотариуса никто из них не писал.Наследство не принимал..(с июня 2024г) Говорят,что больше у нее ничего не было...кроме этой квартиры...
Почему они не продавали квартиру до смерти бабушки...(почти 2.5 года)? А как она умерла сразу выставили на продажу.Внучка клянется всеми святыми...:) что не будет подавать в суды,аннулировать эту мнимую сделку (прабабушки с правнуком) с целью вернуть квартиру в наследственную массу и получить её в наследство,предьявив материальную претензию к своему сыну вменяя ему мнимую сделку..Вывод...квартира уйдет ей в наследство,а сын по исп.листу лент сто будет возвращать сумму покупателю..если не станет банкротом..Да ,там ещё есть праправнук 7 лет,его сын

Ватолин Александр Иванович

Вам лучше не покупать такую квартиру, чтобы не понести убытки.

Мингазов Юрий Саитгареевич

.Внучка клянется всеми святыми...: ) что не будет подавать в суды,

Даже не смешно.

Светлицкая Марина Леонидовна

Очень сомнительная недвижимость. Если вы чего-то не понимаете, значит вас обманывают.

Репина Анна Васильевна

Здравствуйте. Теоретически все описанное вами, может произойти. Ваши опасения не напрасны. Если вам приглянулась именно эта квартира или ее цена, вам стоит обратиться за консультацией к юристу с изучением всех имеющихся документов и проведением иных процедур проверки чистоты сделки. Если нужна помощь в этом вопросе, пишите или звоните. Телефон указан в профиле.

Седова Татьяна Владимировна

Анна, здравствуйте!

Очень запутанная история.

А теперь факты: Договор купли-продажи от 2022 года - правнуку 1995 г.р. на момент заключения договора купли-продажи с прабабушкой было 17 лет, этот договор в соответствии со ст. 26 ГК РФ должен быть заключен 1. с согласия родителей, 2. сделка должна быть нотариальной. Соответственно договор купли-продажи не действительный.

Право наследования: абсолютно не понятны действия наследников, отсутствие их отказов у нотариуса в наследственном деле, чревато в будущем вступлением в наследство и оспаривание такой сделки. Никогда не верьте словам!

На основании вышеизложенного, очень много нюансов и наличие недействительного договора купли-продажи, рекомендую Вам отказаться от такой сделки. Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным. Желаю Вам удачи!

Байдак Зоя Михайловна

Риск в этой сделке существует.

Чеботарев Василий Сергеевич

Риски существуют всегда. Идеала нет. Вопрос какова степень риска, учитывая вероятность оспаривания сделки и принятия судом решения о признании сделки недействительной. В любой Подобной ситуации исключить риск можно только одним способом - отказаться от сделки.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Ищите другой вариант, этот не годится, кроме тех рисков, которые вы видите, существуют другие при изложенных фактических обстоятельствах.

Довган Юрий Богданович

В Вашей ситуации есть несколько серьёзных юридических рисков, которые важно проанализировать до принятия решения. Начнём с договора купли-продажи (ДКП) 2022 года между прабабушкой и правнуком. Разные фамилии в документах могут быть не критичны, если есть подтверждение родства или смены фамилии (например, свидетельство о рождении, браке). Однако отсутствие нотариального удостоверения сделки — тревожный момент. По закону, если квартира была единоличной собственностью прабабушки, а правнук не является её супругом или близким родственником (родитель/ребёнок), такая сделка требует нотариальной формы. Если это правило нарушено, договор может быть признан недействительным.
Второй момент — дееспособность прабабушки на момент сделки. Даже если в договоре указано, что она "осознаёт действия", этого недостаточно. Если на тот момент у неё были проблемы со здоровьем (только выписалась из больницы), наследники могут оспорить сделку через суд, запросив медицинские справки или свидетельские показания. Если суд установит, что она не понимала последствий, ДКП аннулируют, и квартира вернётся в наследственную массу.
Третий риск — мнимость сделки. Если правнук не платил за квартиру (деньги не перечислялись, нет расписок, акта приёма-передачи с подписью прабабушки), это даёт основания считать сделку притворной — оформленной для вида, чтобы избежать дарения и налога. В таком случае наследники могут требовать признать её недействительной, и квартира перейдёт к ним, а не к покупателю.
Четвёртый аспект — наследники. После смерти прабабушки в июне 2024 года её наследники (дети, супруг, родители) имеют право на обязательную долю, даже если они не проживали с ней. Внучка (мать правнука), второй правнук 18 лет и праправнук 7 лет — все они потенциальные наследники. Если наследство ещё не принято (например, через заявление нотариусу или фактическим принятием), они могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев со дня смерти. Если квартира будет признана частью наследства, нынешний собственник (правнук) может потерять право на неё, а Вы — остаться без жилья и денег.
Сроки продажи тоже вызывают вопросы. Если квартиру не продавали 2, 5 года, а после смерти прабабушки сразу выставили на рынок, это может указывать на то, что правнук и его мать опасались оспаривания сделки при её жизни. Сейчас их спешка может быть связана с желанием успеть продать квартиру до того, как другие наследники обратятся в суд.
Обещания внучки "не подавать в суд" юридической силы не имеют. Даже если она искренна, второй правнук или представитель праправнука (например, его мать) могут инициировать судебный процесс. Если сделка 2022 года будет отменена, Вы потеряете квартиру, а вернуть деньги через суд с правнука будет сложно, особенно если он объявит себя банкротом или не имеет доходов.
Аккредитив частично снижает риски, но не защищает от оспаривания сделки. Если суд признает право собственности незаконным, Вы останетесь без жилья, даже если деньги будут заморожены на счету.
Чтобы минимизировать риски, необходимо проверить:
1. Наличие нотариального согласия супруга прабабушки (если он был), так как квартира могла быть совместной собственностью.
2. Медицинские документы прабабушки за 2022 год - подтверждающие её дееспособность на момент сделки.
3. Платёжные документы по ДКП — если денег не было, это аргумент в пользу мнимости.
4. Действия других наследников — подавали ли они заявления о принятии наследства, есть ли споры.
5. Историю регистрации права собственности — не было ли претензий со стороны третьих лиц после сделки 2022 года.
Без анализа документов и глубокой юридической экспертизы шансы "нарваться" на судебные тяжбы высоки. Если Вы всерьёз рассматриваете эту квартиру, рекомендую выделить время для консультации, где мы детально изучим договор 2022 года, проверим историю перехода прав и спрогнозируем действия наследников. Это поможет принять решение с учётом всех рисков, а не надеяться на устные обещания продавцов.
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке

6 ответов

Здравствуйте. Намерена купить квартиру за наличный рассчет. Выбрала обьект, но он оказался в залоге у банка - в ипотеке. Остаток долга - почти половина стоимости квартиры. Как безопасно провести такую сделку? Т.к. после меревода денег продавцу на погашение ипотеки , есть риск, что он вовсе откажется продавать квартиру или пропадет. Через аккредитив это нельзя сделать. В Россельхозбанке нет такой услуги.

Немкова Алена Очировна

Необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, находящейся в ипотеке. В согласии банка будут указаны условия, при которых может быть совершена сделка.

Включите в договор купли-продажи условие о наличии обременения на дату совершения сделки, а также условие о перечислении денежных средств в размере задолженности по кредитному договору на счет банка-залогодержателя. Размер задолженности должен быть подтвержден справкой из банка. После полного погашения задолженности банк должен снять обременение.

Пилипенко Игорь Александрович

Наталья! Безопасность такой покупки может обеспечить только сам тот банк, в залоге у которого находится приобретаемая квартира. Сотрудник банка оформит предварительный договор, вся оплата за квартиру поступит на специальный счёт в банке. Далее банк просчитает полагающуюся к погашению сумму ипотечного кредита, удержит эту сумму из полученной оплаты. Далее заёмщик/продавец получит от банка разрешение на продажу этой квартиры и ходатайство в Росреестр о погашении ипотеки. Далее заключается основной договор, учитывающий уже сделанную покупателем в пользу банка оплату за квартиру. И на госрегистрацию погашения ипотеки и перехода права собственности к покупателю. Такой порядок проведения сделки через банк исключает любой отказ продавца, риск непогашения ипотеки.

Байдак Зоя Михайловна

Продажа осуществляется через банк залогодержателя. И тогда нет рисков для вас.

Мингазов Юрий Саитгареевич

за наличный рассчет. Вы

Потом он банкроот, а Вы без денег и без квартиры.....

Довган Юрий Богданович

Чтобы минимизировать риски, важно организовать процесс так, чтобы деньги направлялись напрямую банку для погашения долга, а не продавцу. Для этого можно оформить предварительный договор с условием, что часть средств будет переведена на счет кредитора, а остаток — продавцу только после снятия обременения. Параллельно необходимо получить письменное согласие банка на сделку, так как без этого переход права собственности невозможен. Проверьте через выписку из ЕГРН точный размер задолженности и убедитесь, что продавец не скрывает дополнительные обязательства. Если банк согласится на поэтапное погашение, можно использовать депозитный счет или нотариальное сопровождение: нотариус заблокирует часть суммы до выполнения условий, например, до полного закрытия ипотеки и регистрации права в Росреестре. Важно также учесть, требуется ли согласие супруга продавца (если квартира совместная) и предусмотреть в договоре штрафные санкции за срыв сделки. Если банк затягивает процесс или выдвигает невыгодные условия, возможно, стоит рассмотреть варианты с частичной оплатой через альтернативные инструменты, как авансовый платеж под залог самой квартиры. Ключевой момент — ни одна из сумм не должна оставаться у продавца без гарантий, иначе риск мошенничества возрастает.
Аккредитив при покупке квартиры

2 ответа

Добрый день,аккредитив создали по предварительному дкп , а сделка назначена на другую дату.
Продавец отказывается подписывать дкп.
Скажите обязательно нужно чтоб даты были одинаковые. Просто аккредитив делался 10 дней.

Кожухов Владимир Николаевич

Дата аккредитива и дата сделки по ДКП (договору купли-продажи) не обязательно должны совпадать, но важно, чтобы условия аккредитива соответствовали условиям сделки.

Основные моменты:
Аккредитив открывается на основании предварительного ДКП – если в нём указаны реквизиты сделки (сумма, стороны, предмет), то несоответствие дат само по себе не является проблемой, если:

срок действия аккредитива покрывает дату сделки,

условия платежа (например, предоставление документов) не противоречат новому ДКП.

Отказ продавца подписывать ДКП – если продавец не хочет подписывать основной договор, это может быть связано с:

изменением условий (например, цены, сроков),

нежеланием завершать сделку,

техническими разногласиями.

Что делать?

Убедитесь, что аккредитив можно изменить – если дата сделки переносится, можно скорректировать срок действия аккредитива (через банк).

Проверьте условия аккредитива – если в нём есть ссылка на конкретный ДКП, нужно либо подписать договор с исходной датой, либо оформить дополнительное соглашение.

Если продавец отказывается от сделки – можно требовать исполнения обязательств через суд (если предварительный ДКП был заключён правильно), но это сложный процесс.

Вывод:
Даты не обязательно должны совпадать, но аккредитив должен быть привязан к корректному ДКП. Если продавец отказывается подписывать основной договор – это риск, и нужно выяснять причины.

Рекомендую уточнить у банка, можно ли продлить или изменить аккредитив, и проконсультироваться с юристом по поводу действий в случае отказа продавца.

Чеботарев Василий Сергеевич

Если продавец отказывается от заключения дкп, следовательно, сделка не состоялась. О каких одинаковых датах идет речь?
Налог на недвижимость

2 ответа

Купил квартиру у застройщика за 7,9млн в ипотеку год назад, нашелся покупатель за 6,9 млн, из за срочности готов отдать дешевле чем покупал. Сделка с участием банка через аккредитив.
При подаче декларации в след году будут ли вопросы у фнс?

Козловский Александр Николаевич

Дохода нет, значит и вопросов нет

Мингазов Юрий Саитгареевич

Будут, продали дешевле чем купили.
Электронная сделка в банке

3 ответа

Покупаю по переуступке квартиру которая в ипотеке. Застройщик согласен на переуступку.
Хочу всю сделку провести через банк с трансферабельным аккредитивом и закрыть долг после или одновременно с регистрацией в росреестре на меня. Застройщик предупредил что электронно он не может подписывать документы.
Вопрос если сделка через банк то обязательно ли нужна электронная подпись застройщика во время сделки в банке? Либо достаточно письменного согласия и письменного договора переуступки с подписью для проведения сделки? их он готов мне выдать.

Арахова Диана Алексеевна

Здравствуйте. ЭП в этом случае не обязательно, если стороны подписывают документы в традиционной бумажной форме

Мингазов Юрий Саитгареевич

Достаточно на бумажном носителе.

Брюханов Сергей Александрович

Добрый день! Первоначально не стоит подписывать какие-либо дополнительные соглашения с застройщиком. Сроки сдачи объекта указаны в ст. 6 ФЗ №214. Взыскать можете 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Также не забываем сказать спасибо Правительству РФ за постановление № 1916 от 26.12.2024 исходя из которого мораторий на неустойки для застройщиков продлен до 30 июня 2025 года. Мораторий был введен с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Он запрещал взыскивать:
- неустойку с застройщика за каждый день просрочки сдачи квартиры;
- проценты за использование денег после того, как дольщик отказывается от договора;
- неустойку в случае несвоевременного устранения дефектов.
Исходя из постановления Правительства РФ (ПП РФ) № 326 от 18.03.2024 в редакции ПП РФ № 1916 от 26.12.2024, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта закрывается мораторием до 30 июня 2025 года.

Итог: Ничего не подписываем, ждем окончания моратория..