- 26.04.2025 12:12
Добрый день, вопрос в следующем
Есть склад площадью 200 квадратных метров, склад зарегистрирован в ЕГРН, стоит на кадастровой карте как окс, земля под складом находится в собственности администрации района, площадь данного участка 10000 квадратных метров, также стоит в егрн и на кадастровой карте, из года в год нам приходит претензия о незаконном обогащении администрация ссылается статью пункт 1 1102 ГК РФ, 1105 ГК РФ, пункт 2 1107 ГК РФ.
Нами был подан запрос неоднократно в Администрацию о возможности взять в аренду эту землю но в виду того что площадь земельного участка значительно превышает площадь застройки, вся площадь не нужна для его эксплуатации, ссылаясь на практику судов и разъяснения регулярно получаем отказ, также администрация в отказе просит предоставить заключение управления государственной охраны объектов культурного наследия о возможности хоз освоения
В связи с этим имеется несколько вопросов
1. Возможно ли не платить неосновательное обогащение, и правомерно ли действует администрация выставляя претензию
2. Если право собственности на данный зу у администрации каким образом я могу получить заключение о хоз освоении, если данный объект мне не принадлежит
3. Правомерно ли администрация ссылается на практику и разъяснения, показывая что площадь застройки значительно меньше и такой большой зу не нужен
Как выйти из этой правовой коллизии и взять зу в аренду, или отстоять свои права и доказать что администрация не права в данном вопросе и незаконного обогащения нет
Заранее спасибо
Добрый день! Ваша ситуация требует детального анализа, но я постараюсь дать четкие ответы на ваши вопросы и предложить пути решения.
1. Правомерность претензий администрации о неосновательном обогащении
Администрация ссылается на ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ, требуя оплаты за пользование земельным участком (ЗУ). Однако для применения этих норм должны соблюдаться условия:
Факт пользования чужим имуществом без правового основания – да, ваш склад стоит на земле администрации.
Неосновательное обогащение – должно быть доказано, что вы получили выгоду, а администрация понесла убытки.
Ваши аргументы против претензий:
Вы неоднократно пытались оформить аренду, но получали отказы. Это можно использовать как доказательство отсутствия умысла в незаконном пользовании.
Если площадь участка (10 000 м²) явно превышает необходимую для эксплуатации склада (200 м²), требование оплаты за весь участок может быть необоснованным (ст. 65 ЗК РФ – принцип соразмерности).
Если администрация не предоставляет возможность арендовать только необходимую часть, это может свидетельствовать о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).
Вывод: Претензия администрации формально правомерна, но можно оспорить размер требований, ссылаясь на недобросовестность их действий (отказы в аренде без веских оснований).
2. Как получить заключение о хозяйственном освоении, если ЗУ не в вашей собственности?
Администрация требует заключение от управления по охране объектов культурного наследия, но это логично только если:
земля или склад имеют культурную ценность (проверьте в ЕГРН, есть ли такие ограничения);
если ограничений нет, требование может быть неправомерным.
Что делать:
Запросить в администрации обоснование – почему требуется такое заключение (официальный письменный запрос).
Проверить ПЗЗ и градостроительную документацию – если земля не относится к охраняемым зонам, требование необоснованно.
Обратиться в управление охраны объектов культурного наследия самостоятельно – запросить официальный ответ, есть ли ограничения на этом участке.
3. Правомерны ли ссылки администрации на судебную практику?
Администрация утверждает, что нельзя арендовать только часть участка, если он значительно больше. Однако:
Ст. 39.28 ЗК РФ допускает выделение части ЗУ, если это не противоречит градостроительным нормам.
Есть судебная практика (Постановление Пленума ВАС № 54), где суды обязывали администрации выделять землю под существующими объектами в аренду.
Если администрация отказывает без веских причин, это можно обжаловать в суде (ст. 64 ЗК РФ).
Ваши действия:
Запросить официальный отказ с обоснованием (если его нет, администрация нарушает ст. 8 ФЗ № 59 "О порядке рассмотрения обращений").
Оспорить отказ в суде, ссылаясь на несоразмерность требований и отсутствие возможности оформить аренду.
Как выйти из ситуации?
Вариант 1. Оспорить претензию о неосновательном обогащении
Собрать доказательства попыток взять землю в аренду (переписку, отказы).
Доказать, что использовалась только часть участка, необходимая для склада (экспертиза, схема).
Потребовать перерасчета суммы неосновательного обогащения только за фактически используемую площадь.
Вариант 2. Принудить администрацию оформить аренду
Подать заявление о предоставлении ЗУ в аренду (по ст. 39.20 ЗК РФ).
Если откажут – обжаловать в суде (ссылаясь на ст. 39.20, 65 ЗК РФ).
Требовать выделения части участка (200 м²), если это возможно по ПЗЗ.
Вариант 3. Альтернативные решения
Выкупить участок (если он не зарезервирован для госнужд).
Изменить ВРИ участка (если текущее использование не соответствует).
Оспорить кадастровую стоимость (если расчет неосновательного обогащения завышен).
Вывод
Администрация действует формально правомерно, но ее требования можно оспорить, особенно если:
отказывает в аренде без оснований;
требует оплаты за всю площадь, а не за используемую часть;
выдвигает избыточные требования (заключение о культурной ценности).
Рекомендация: Обратитесь к юристу для подготовки иска об оспаривании претензий или признании права на аренду. Также можно направить жалобу в прокуратуру на действия администрации.
Очень приятно слышать такие слова! Спасибо, что цените мою работу.
Правовая коллизия состоит в том, что в настоящее время нет однозначных критериев соразмерности земельного участка и объекта недвижимости расположенном на земельном участке. Поэтому ответить соразмерен ли склад площадью 200 кв.м. участку в 1 га невозможно. На практике если доходит до суда, то назначается землеустроительная экспертиза, которая так или иначе отвечает на этот вопрос.
Если администрация требует деньги, то вы должны ставить вопрос о том какой вы участок используете фактически для размещения склада, чтобы рассчитать денежные суммы подлежащие выплате, а также минимальную площадь необходимую для обслуживания и использования склада.
Если вы не платите за землю, то требования администрации обоснованы. Но можно оспорить сумму исходя из площади не всего участка, а только фактически используемого.
Если администрация просит представить документ из управления охраны объектов культурного наследия, то что Вам мешает обратиться в письменном виде в данное управление с этим вопросом? И получить ответ возможно или нет составить такое заключение.
Ссылаться на практику судов можно и нужно, но практика разная и возможно ли ее применить в данном случае должен решать суд.
думаю сейчас платить ничего не нужно, т.к. закон устанавливающий критерии размеров земельных участков рассматривается в Думе (прошел 1е чтение). Основной критерий - градостроительные регламенты для конкретной зоны, где расположен Ваш участок. Если пройдет, то к концу года будет установлен критерий по которому можно будет рассчитать площадь участка.
Поэтому пока вступайте в переписку. Пишите обращения, запросы и т.д.
Если подадут в суд, то тогда уже будете конкретно работать по исковым требованиям. В любом случае такое дело минимум 9-12 месяцев будут рассматривать. А к тому времени и закон примут (я надеюсь...)
