- 26.04.2025 12:07
Добрый день, вопрос в следующем
Есть склад площадью 200 квадратных метров, склад зарегистрирован в ЕГРН, стоит на кадастровой карте как окс, земля под складом находится в собственности администрации района, площадь данного участка 10000 квадратных метров, также стоит в егрн и на кадастровой карте, из года в год нам приходит претензия о незаконном обогащении администрация ссылается статью пункт 1 1102 ГК РФ, 1105 ГК РФ, пункт 2 1107 ГК РФ.
Нами был подан запрос неоднократно в Администрацию о возможности взять в аренду эту землю но в виду того что площадь земельного участка значительно превышает площадь застройки, вся площадь не нужна для его эксплуатации, ссылаясь на практику судов и разъяснения регулярно получаем отказ, также администрация в отказе просит предоставить заключение управления государственной охраны объектов культурного наследия о возможности хоз освоения
В связи с этим имеется несколько вопросов
1. Возможно ли не платить неосновательное обогащение, и правомерно ли действует администрация выставляя претензию
2. Если право собственности на данный зу у администрации каким образом я могу получить заключение о хоз освоении, если данный объект мне не принадлежит
3. Правомерно ли администрация ссылается на практику и разъяснения, показывая что площадь застройки значительно меньше и такой большой зу не нужен
Как выйти из этой правовой коллизии и взять зу в аренду, или отстоять свои права и доказать что администрация не права в данном вопросе и незаконного обогащения нет
Заранее спасибо
повторно задаете вопрос. Уже отвечала: 1. Правомерность претензий администрации о неосновательном обогащении
Администрация ссылается на ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ, требуя оплаты за пользование земельным участком (ЗУ). Однако для применения этих норм должны соблюдаться условия:
Факт пользования чужим имуществом без правового основания – да, ваш склад стоит на земле администрации.
Неосновательное обогащение – должно быть доказано, что вы получили выгоду, а администрация понесла убытки.
Ваши аргументы против претензий:
Вы неоднократно пытались оформить аренду, но получали отказы. Это можно использовать как доказательство отсутствия умысла в незаконном пользовании.
Если площадь участка (10 000 м²) явно превышает необходимую для эксплуатации склада (200 м²), требование оплаты за весь участок может быть необоснованным (ст. 65 ЗК РФ – принцип соразмерности).
Если администрация не предоставляет возможность арендовать только необходимую часть, это может свидетельствовать о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).
Вывод: Претензия администрации формально правомерна, но можно оспорить размер требований, ссылаясь на недобросовестность их действий (отказы в аренде без веских оснований).
2. Как получить заключение о хозяйственном освоении, если ЗУ не в вашей собственности?
Администрация требует заключение от управления по охране объектов культурного наследия, но это логично только если:
земля или склад имеют культурную ценность (проверьте в ЕГРН, есть ли такие ограничения);
если ограничений нет, требование может быть неправомерным.
Что делать:
Запросить в администрации обоснование – почему требуется такое заключение (официальный письменный запрос).
Проверить ПЗЗ и градостроительную документацию – если земля не относится к охраняемым зонам, требование необоснованно.
Обратиться в управление охраны объектов культурного наследия самостоятельно – запросить официальный ответ, есть ли ограничения на этом участке.
3. Правомерны ли ссылки администрации на судебную практику?
Администрация утверждает, что нельзя арендовать только часть участка, если он значительно больше. Однако:
Ст. 39.28 ЗК РФ допускает выделение части ЗУ, если это не противоречит градостроительным нормам.
Есть судебная практика (Постановление Пленума ВАС № 54), где суды обязывали администрации выделять землю под существующими объектами в аренду.
Если администрация отказывает без веских причин, это можно обжаловать в суде (ст. 64 ЗК РФ).
Ваши действия:
Запросить официальный отказ с обоснованием (если его нет, администрация нарушает ст. 8 ФЗ № 59 "О порядке рассмотрения обращений").
Оспорить отказ в суде, ссылаясь на несоразмерность требований и отсутствие возможности оформить аренду.
Как выйти из ситуации?
Вариант 1. Оспорить претензию о неосновательном обогащении
Собрать доказательства попыток взять землю в аренду (переписку, отказы).
Доказать, что использовалась только часть участка, необходимая для склада (экспертиза, схема).
Потребовать перерасчета суммы неосновательного обогащения только за фактически используемую площадь.
Вариант 2. Принудить администрацию оформить аренду
Подать заявление о предоставлении ЗУ в аренду (по ст. 39.20 ЗК РФ).
Если откажут – обжаловать в суде (ссылаясь на ст. 39.20, 65 ЗК РФ).
Требовать выделения части участка (200 м²), если это возможно по ПЗЗ.
Вариант 3. Альтернативные решения
Выкупить участок (если он не зарезервирован для госнужд).
Изменить ВРИ участка (если текущее использование не соответствует).
Оспорить кадастровую стоимость (если расчет неосновательного обогащения завышен).
Вывод
Администрация действует формально правомерно, но ее требования можно оспорить, особенно если:
отказывает в аренде без оснований;
требует оплаты за всю площадь, а не за используемую часть;
выдвигает избыточные требования (заключение о культурной ценности).
Рекомендация: Обратитесь к юристу по земельному праву для подготовки иска об оспаривании претензий или признании права на аренду. Также можно направить жалобу в прокуратуру на действия администрации.
Анализ вашей ситуации и ответы на вопросы
1. Правомерность требования администрации о неосновательном обогащении
Администрация ссылается на ст. 1102, 1105, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, требуя оплаты за пользование земельным участком (ЗУ) без законных оснований.
Ваши аргументы против неосновательного обогащения:
Отсутствие реальной возможности арендовать ЗУ. Вы неоднократно пытались оформить аренду, но получали отказы из-за несоответствия площади участка площади застройки.
Необоснованность размера требований. Администрация требует плату за весь участок (10 000 м²), хотя вам нужна только часть под складом (200 м²).
Отсутствие вашей вины. Вы не уклонялись от оформления аренды, а администрация сама создает препятствия.
Судебная практика:
Суды иногда встают на сторону арендаторов, если:
администрация необоснованно отказывает в выделении участка (Постановление Пленума ВАС РФ № 54);
требование о неосновательном обогащении явно завышено (например, взыскивается за всю площадь, а не за фактически используемую).
Рекомендация:
Оспаривайте претензию, ссылаясь на ст. 1109 ГК РФ (не подлежит возврату как неосновательное обогащение, если истец знал об отсутствии обязательства либо предоставил это добровольно).
Требуйте расчета платы только за используемую площадь (200 м²), а не за весь участок.
2. Как получить заключение о хозяйственном освоении, если ЗУ не ваш?
Администрация требует заключение от управления по охране культурного наследия, но вы не можете его получить, так как не являетесь собственником.
Ваши действия:
Направьте запрос в администрацию с просьбой:
уточнить, на каком основании требуется такое заключение (если склад не является объектом культурного наследия, требование незаконно);
предоставить перечень документов, которые они должны запросить сами (как собственник ЗУ).
Если отказ связан с культурным наследием, проверьте:
включен ли участок в реестр объектов культурного наследия (можно через Публичную кадастровую карту или запрос в Минкультуры);
если нет – требование администрации неправомерно.
Обратитесь в суд с заявлением о признании отказа в аренде незаконным, если администрация необоснованно требует документы, которые вы не можете предоставить.
3. Правомерны ли ссылки администрации на судебную практику?
Администрация утверждает, что вам не нужен весь участок (10 000 м²), а только 200 м², и поэтому отказывает в аренде.
Проблемы в их позиции:
Земельный кодекс (ст. 39.20 ЗК РФ) не запрещает аренду части ЗУ, если это технически возможно.
Если участок неделимый, администрация могла бы предложить аренду всего ЗУ с правом субаренды неиспользуемой части.
Отказ без альтернативных вариантов может быть признан злоупотреблением правом.
Что делать?
Предложите администрации:
выделить часть ЗУ в аренду через перераспределение (если это возможно);
заключить аренду всего ЗУ с последующей передачей излишков в субаренду.
Если отказывают – обжалуйте отказ в суде, ссылаясь на:
ст. 39.20 ЗК РФ (право на аренду ЗУ для эксплуатации объекта);
позицию Верховного Суда (Определение № 307-ЭС19-25489), где суд обязывал администрацию согласовывать аренду даже при несоответствии площадей.
Как выйти из ситуации?
Оспорить претензию о неосновательном обогащении:
Требовать пересчета только за используемую площадь.
Указать, что администрация сама препятствует оформлению аренды.
Добиться аренды:
Подать заявление о выделе части ЗУ (если участок можно разделить).
Если нет – требовать аренду всего ЗУ с правом субаренды "лишней" части.
Обратиться в суд, если администрация продолжает отказывать:
Иск о признании отказа незаконным (ст. 39.20 ЗК РФ).
Иск о прекращении взыскания неосновательного обогащения (ст. 1109 ГК РФ).
Итог: Администрация действует формально, но не всегда правомерно. Нужно активно оспаривать их требования и добиваться аренды через суд.
Юрий, доброй ночи! Вы видите в п.1 ст.39.20 ЗК РФ предлог "ЗА"? В статье указывается "НА" таких земельных участках или "ЗА" такими земельными участками?
