- 12.04.2025 14:54
Вопрос про выведение нежилых помещений в отдельные кадастры, если один из собственников против. Нежилая недвижимость 126,7 метров в долевой собственности,6 помещений, коридор и санузел, 4 собственника. Есть соглашение о пользовании помещениями кто какое помещение занимает. Один из собственников решил, что санузел должен принадлежать ему и все вопросы по эксплуатации помещений упираются в этого собственника, желающего признания санузла в его собственности. Внести изменения в помещения мы не можем без его согласия, впустить арендаторов тоже нужно его согласие. На раскадастр он тоже не согласится, если санузел не окажется за ним. Можно ли через суд принудительно провести раскадстр если один из собственников против?
Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность принудительного выдела доли в натуре из недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, через судебное разбирательство. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, любой участник вправе обратиться в суд с требованием выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это право сохраняется даже в случае, когда один из собственников категорически против такого выдела.
В вашей ситуации с нежилым помещением площадью 126, 7 кв.м, состоящим из 6 помещений, коридора и санузла, принудительный выдел долей в натуре через суд является законным способом решения возникшей проблемы. Судебная практика показывает, что суд может принять решение о выделе долей в натуре, несмотря на возражения одного из собственников, если такой выдел технически возможен и не приведет к несоразмерному ущербу имуществу.
Выдел доли в натуре из нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать. Прежде всего, при планировании выдела нужно убедиться в отсутствии законодательных запретов и ограничений в отношении выделяемого имущества. Существуют законодательные ограничения, установленные для случаев, когда выдел доли приведет к невозможности использования имущества по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании.
Особого внимания заслуживает ситуация с санузлом, который один из собственников пытается присвоить себе. По общему правилу, помещения общего пользования, как правило, остаются в общей долевой собственности всех совладельцев, поскольку они необходимы для обслуживания всех помещений. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда суд принимает решение о включении санузла в состав конкретного выделяемого помещения с обременением в виде сервитута, обеспечивающего право пользования этим помещением другими собственниками.
При обращении в суд потребуется представить доказательства технической возможности выдела долей в натуре, что обычно подтверждается заключением строительно-технической экспертизы. В аналогичном деле № 2-754/2023, рассмотренном Химкинским городским судом Московской области, суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая представила несколько вариантов раздела нежилого помещения. Эксперты указали на необходимость работ по обеспечению изолированности и обособленности помещений, включая изменения в инженерных коммуникациях.
Верховный Суд РФ в своих решениях неоднократно подчеркивал, что выдел доли в натуре из недвижимого имущества должен соответствовать размеру доли в праве собственности. Если точное соответствие невозможно, несоразмерность устраняется путем выплаты денежной компенсации. При этом суд может принять решение о выделе даже при отсутствии согласия собственника, если его доля незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В вашем случае рекомендую подготовить исковое заявление о выделе долей в натуре, приложив к нему имеющееся соглашение о пользовании помещениями. Важным элементом доказательной базы станет заключение независимой строительно-технической экспертизы, которая должна подтвердить техническую возможность выдела и предложить варианты такого выдела с учетом долей каждого собственника.
В отношении санузла можно предложить суду два варианта решения: либо оставить его в общей долевой собственности с установлением порядка пользования, либо включить в состав одного из выделяемых помещений с установлением сервитута для других собственников. Практика судов показывает, что при разрешении подобных споров суды часто учитывают сложившийся порядок пользования помещениями и стремятся минимизировать необходимость переустройства.
Исход дела будет зависеть от многих факторов, включая фактическое расположение помещений, их конфигурацию, техническую возможность обеспечения изолированного доступа к каждому помещению, а также от квалифицированного юридического сопровождения всего процесса. Обращение в суд с иском о выделе долей в натуре в вашем случае представляется обоснованным и имеет хорошие перспективы удовлетворения требований.
Можно ли принудительно провести "раскадастр" (раздел) нежилых помещений через суд, если один из собственников против?
Да, это возможно, но процесс сложный и требует соблюдения ряда условий. Разберём по шагам.
1. Что такое "раскадастр" (раздел) нежилых помещений?
Это выделение помещений в отдельные кадастровые объекты с оформлением индивидуальных правоустанавливающих документов. После раздела:
Каждое помещение становится самостоятельным объектом недвижимости.
Собственники получают отдельные свидетельства (выписки из ЕГРН).
Доли в общих зонах (коридор, санузел) могут быть перераспределены или оставлены в долевой собственности.
2. Когда возможен принудительный раздел через суд?
Согласно ст. 252 ГК РФ, суд может обязать выделить доли в натуре, если:
Технически возможно разделить объект без ущерба его функциональности.
Не нарушаются права других собственников (например, не лишаются доступа к санузлу).
Один из собственников блокирует нормальное использование имущества (как в вашем случае).
🔹 Ваша ситуация:
Есть соглашение о порядке пользования, но один собственник саботирует эксплуатацию.
Санузел – общее имущество, и его нельзя просто передать одному без компенсации остальным.
Раздел улучшит управляемость объекта (можно будет сдавать помещения отдельно).
→ Это достаточные основания для обращения в суд.
3. Как подать иск о принудительном разделе?
🔹 Шаг 1. Подготовка документов
Технический план БТИ (новый, с вариантом раздела).
Заключение эксперта о возможности раздела (обязательно!).
Выписка из ЕГРН (актуальные доли).
Соглашение о порядке пользования (если есть).
Доказательства препятствий со стороны одного из собственников (переписка, отказы).
🔹 Шаг 2. Определение условий раздела
Если санузел нельзя выделить одному, суд может:
Оставить его в долевой собственности с фиксированным порядком пользования.
Обязать компенсировать долю остальным (если один хочет единоличное владение).
Коридор обычно остается в общей собственности с сервитутом (правом прохода).
🔹 Шаг 3. Подача иска
Исковое заявление – о выделе долей в натуре (ст. 252 ГК РФ).
Требования:
Утвердить новый техплан с разделом.
Обязать Росреестр зарегистрировать изменения.
Установить порядок пользования общими зонами.
4. Какие могут быть проблемы?
❌ Суд откажет, если:
Раздел технически невозможен (например, санузел нельзя перенести).
Один из собственников докажет, что его права ущемляются.
❌ Риск для аренды:
Пока объект в долевой собственности, аренда возможна только с согласия всех (ст. 246 ГК РФ). После раздела – каждый сможет сдавать свою часть.
5. Альтернативные варианты
Если суд не разрешит раздел, можно:
Выкупить долю проблемного собственника (ст. 250 ГК РФ – право преимущественной покупки).
Установить сервитут (право пользования санузлом за плату).
Подать иск об определении порядка пользования (если раздел невозможен).
6. Что делать прямо сейчас?
Закажите техплан и экспертизу – без них суд не примет решение.
Попробуйте договориться – предложите выкуп доли или компенсацию.
Готовьте иск – если переговоры зашли в тупик.
Если нужна помощь:
➡ Поможем собрать документы, провести экспертизу и составить иск.
Чем раньше начнёте – тем быстрее решите проблему!
Коридор и туалет является совместной собственностью и не подлежит разделу, предназначен для обслуживания всех помещений. Помещения выделить в натуре, видимо, не получится.Можно в судебном порядке определить порядок пользования данными не жилыми помещениями.
Во первых вам надо написать жалобу в прокуратуру, Росреестр они проведут проверку. С таким иском должна выходить лучше всего прокуратура
