- 12.04.2025 09:34
Здравствуйте. У семьи с двумя маленькими детьми в собственности 3 квартиры: площадью 35 кв. м. (собственник муж, приобретена до брака), 54 кв. м. (собственник муж, приобретена в браке), 17,3 кв. м. (собственник жена, приобретена в браке). Семья хочет продать квартиру 17,3 кв. м. сроком владения менее 5 лет. И после этого сразу же купить квартиру 64 кв. м. Будет ли семья освобождена от уплаты налога с продажи квартиры площадью 17,3 кв. м. в этих условиях?
В последние годы законодательство о налогообложении доходов от продажи недвижимости претерпело значительные изменения, особенно в отношении семей с детьми. Анализ вашей ситуации позволяет дать детальную правовую оценку возможности освобождения от налога при продаже квартиры.
Согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения при одновременном соблюдении нескольких условий. Рассмотрим, соответствует ли ваша ситуация этим условиям.
Первое условие — налогоплательщик или его супруг(а) должны являться родителями не менее двух детей в возрасте до 18 лет (либо до 24 лет, если дети обучаются очно). В вашем случае это условие выполняется, так как в семье двое маленьких детей.
Второе условие — приобретение нового жилья в том же году, когда продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года. Поскольку вы планируете купить новую квартиру сразу после продажи, это условие также будет соблюдено.
Третье условие — площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна превышать соответствующие параметры проданного жилья. Вы продаете квартиру площадью 17, 3 кв. м. и приобретаете 64 кв. м., что явно соответствует данному требованию.
Четвертое условие — кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна превышать 50 млн рублей. Учитывая площадь вашей квартиры (17, 3 кв. м.), это условие, скорее всего, выполняется.
Наиболее сложный аспект в вашей ситуации — пятое условие освобождения от НДФЛ. Согласно закону, на дату продажи налогоплательщику, его супругу и детям до 18 лет не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, общая площадь которого превышает общую площадь приобретаемого жилья.
В вашем случае у супруга уже есть две квартиры: 35 кв. м. и 54 кв. м. Поскольку ни одна из них по отдельности не превышает площадь приобретаемой квартиры (64 кв. м.), данное условие формально выполняется.
Верховный Суд РФ в ряде решений указывал на необходимость буквального толкования налоговых норм, особенно в части условий применения налоговых льгот. В деле № АКПИ23-924 Верховный Суд подчеркнул, что при толковании положений об освобождении от налогообложения недопустимо устанавливать дополнительные условия, не предусмотренные законом.
Примечательно, что налоговое ведомство при проверке выполнения условия о площади рассматривает каждый объект недвижимости отдельно, а не их совокупность. Это подтверждается и практикой применения налоговыми органами пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
Важно отметить, что с 2025 года вступает в силу прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости. Если вы не успеете осуществить сделку в этом году, налоговые последствия могут быть иными. Новая шкала предусматривает ставку 13% для доходов до 2, 4 млн рублей и 15% для суммы, превышающей этот порог.
Ваша ситуация имеет определенные нюансы, требующие глубокого анализа практики применения налоговой льготы для семей с детьми в случаях, когда у семьи есть несколько объектов недвижимости. Ключевым моментом является толкование условия о наличии другого жилья, которое может потребовать дополнительного правового анализа и учета последних изменений в налоговом законодательстве.
От обложения НДФЛ освобождаются доходы семей с двумя и более детьми, полученные от продажи в 2025 году жилья (комнаты, квартиры, жилого дома (его части), квартиры (ее части), независимо от срока нахождения такого жилья в их собственности.
Порядок применяется при одновременном соблюдении ряда условий:
1. Возраст детей налогоплательщика - до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка на очной форме обучения);
2. Кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения;
3. В 2025 году либо до 30 апреля 2026 года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье (при долевом строительстве - оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору);
4. Общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади (или по кадастровой стоимости) проданное жилье.
Данный порядок распространяется и на те случаи, если указанные доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Условия, при которых доход семей с двумя и более детьми освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности, изложены в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Налогоплательщики, покупающие жилье, могут получить имущественный налоговый вычет в размере фактически понесенных расходов, но не более 2 миллионов рублей. Таким образом, можно вернуть до 260 тысяч рублей уплаченного НДФЛ (13% от 2 млн рублей).
Будет ли семья освобождена от уплаты налога с продажи квартиры площадью 17, 3 кв. м. в этих условиях? Нет, не будет. Но, налог можете уменьшить, если отнять от продажной цены 1млн.руб. или стоимость квартиры при покупке указанной в договоре.
Да, будет освобождена от уплаты налога ст.117.1 НК РФ.
