- 23.03.2025 14:16
Добрый день!
Планирую сдавать квартиру военному с женой.
Они планируют получать поднаем. От нас нужен договор и выписка из ЕГРН.
Я не ИП и не самозанятая. Какие минусы и нюансы мне стоит знать перед началом сдачи квартиры военному в аренду.
Сдача квартиры в аренду военнослужащим имеет свои особенности. Вот ключевые моменты, которые вам нужно учесть:
---
### **1. Налоговые обязательства**
- **НДФЛ**: Вы обязаны декларировать доход от аренды и уплатить **13% НДФЛ** (ст. 224 НК РФ).
- Декларацию (3-НДФЛ) подавайте до **30 апреля** следующего года.
- Налог уплачивайте до **15 июля**.
- **Штрафы**: За неуплату налога — до **40%** от суммы долга + пени (ст. 122 НК РФ).
- **Самозанятость**: Если сумма дохода в год ≤ **2, 4 млн руб.**, вы можете оформиться как самозанятая и платить **4–6%** вместо НДФЛ. Это упростит отчетность.
---
### **2. Договор аренды**
- **Обязательные условия**:
- Срок аренды.
- Размер платы и порядок внесения.
- Ответственность за повреждение имущества.
- Право военных на поднаем (если это разрешено).
- **Регистрация договора**:
- Если срок аренды **более 1 года**, договор нужно регистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Госпошлина — **2 200 руб.**
- **Выписка из ЕГРН**: Подтверждает, что вы собственник. Её можно получить онлайн через **Росреестр** или **Госуслуги**.
---
### **3. Особенности сдачи военнослужащим**
- **Поднаем по программе Минобороны**:
- Военные могут арендовать жилье за счет компенсации от государства. Проверьте, включена ли ваша квартира в реестр Минобороны.
- **Срок аренды**: Обычно совпадает со сроком службы арендатора. Уточните, планируют ли они длительное проживание.
- **Проверки**: Военные могут запрашивать дополнительные документы (например, справку об отсутствии задолженности по ЖКУ).
---
### **4. Риски и как их минимизировать**
- **Повреждение имущества**:
- Включите в договор пункт о залоге (например, депозит в размере 1–2 месячных платежей).
- Составьте акт приема-передачи квартиры с фотофиксацией.
- **Неуплата аренды**:
- Укажите в договоре штрафы за просрочку.
- Берите предоплату за 1–2 месяца.
- **Досрочное расторжение**:
- Пропишите условия расторжения договора (например, уведомление за 1 месяц).
---
### **5. Дополнительные документы**
- **Согласие супруга**: Если квартира в совместной собственности, потребуется нотариальное согласие супруга на сдачу (ст. 35 СК РФ).
- **Справка об отсутствии долгов по ЖКУ**: Её могут запросить арендаторы.
---
### **6. Военная ипотека**
Если квартира куплена военным по программе **«Военная ипотека»**, уточните:
- Разрешена ли субаренда по договору с банком.
- Не нарушает ли это условия программы.
---
### **7. Пример расчета налогов**
- **Доход в месяц**: 30 000 руб.
- **Годовой доход**: 360 000 руб.
- **НДФЛ**: 360 000 × 13% = 46 800 руб.
- **Самозанятость**: 360 000 × 4%(платежи от физических лиц) = 14 400 руб.
---
### **Итог**
- Оформите договор аренды с четкими условиями.
- Подавайте декларацию и платите налоги.
- Учитывайте особенности аренды для военных (поднаем, проверки).
Если планируете сдавать жилье регулярно, рассмотрите регистрацию как самозанятая — это выгоднее и проще. Для подготовки договора обратитесь к юристу.
Подскажите, пожалуйста, если муж собственник квартиры по егрн, он работает официально, платит налоги и не планирует заниматься сдачей квартиры и оформлять ип/самозанятость. Мы в браке. Я не работаю и планирую все курировать сама.
Могу ли я на себя оформить самозанятость и подкрепить это все нотариальным согласием от мужа, тогда не будет проблем с сдачей квартиры и уплатой налога?
Оптимальный вариант — доверенность + самозанятость
Муж (собственник):
Выдает вам нотариальную доверенность на управление квартирой (право сдавать, получать деньги, заключать договоры).
Не платит налоги, так как доход формально получаете вы.
Вы:
Регистрируетесь как самозанятая (4% от дохода).
Заключаете договор аренды от имени мужа (по доверенности).
Платите налог через приложение «Мой налог»
Спасибо Вам за отзыв! и что не забудете его разместить в моем профиле на этом сайте)))
Спасибо Вам за отзыв! и что не забыли его разместить в моем профиле на этом сайте)))
Особый статус арендаторов:
Военные, получающие служебное жильё, имеют право на поднаём только с согласия командования части (ст. 15.1 ФЗ №76). Проверьте наличие письменного разрешения от военкомата.
Ограничения по сроку:
Максимальный срок договора поднайма не может превышать 3 года, даже если основной договор аренды заключён на больший период (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Документальное оформление
Обязательные документы:
Договор поднайма с указанием:
Стоимость аренды (рекомендуется не менее 70% от рыночной цены)
Ответственность за порчу имущества (военные части часто требуют акт приёма-передачи с фотофиксацией)
Условия расторжения при переводе служащего в другой гарнизон
Выписка из ЕГРН должна быть свежей (не старше 10 дней) и содержать:
Отсутствие обременений
Данные о долевой собственности (если квартира в совместной собственности супругов)
Налоговые обязательства
Декларация 3-НДФЛ:
Подаётся до 30 апреля следующего года. Ставка — 13% от дохода.
Пример расчёта:
При арендной плате 25 000 руб./мес → годовой доход 300 000 руб. → налог 39 000 руб.
Риск проверок:
При оплате наличными без договора ФНС может доначислить налог по кадастровой стоимости жилья (ст. 402 НК РФ).
Практические риски и их минимизация
Повреждение имущества Внести в договор пункт о залоге в размере 2-х месячных оплат
Неоплата коммунальных услуг Установить предоплату за ЖКХ через расчётный счёт УК
Досрочное расторжение Прописать штраф 50% от оставшейся суммы договора
Гарантии платежей:
Запросите справку из военной части о размере жилищного довольствия (обычно покрывает 50-80% арендной платы).
Особенности выселения:
При нарушении условий договора составляйте акт в присутствии двух свидетелей и направляйте уведомление через командира части.
Уведомить управляющую компанию о сдаче квартиры (ст. 17.1 ЖК РФ).
Установить счётчики с дистанционным снятием показаний.
Проводить ежеквартальные осмотры жилья с фотоотчётом.
Алина, здравствуйте!
1. Могут быть проблемы с оплатой. Военным людям могут задерживать выплаты денежного довольствия, так как военные люди находятся на 100% обеспечение государства. Также в случае гибели военного навряд ли вы сможете, исходя из чувств морали, требовать оплату за аренду с его родственников.
2. Возможен внезапный отъезд. Военные как правило долго не задерживаются на одном месте и им свойственные спонтанные переезды с места на место.
3. Возможна порча имущества. Люди со скрытыми нарушениям психики могут испортить имущество в квартире. Вы должны понимать, если военный человек участвовал в боевых действиях, то соответственно могут быть и нарушения в психике.
4. Если будет субаренда, то есть риск, что пересдадут квартиру людям, что которым вы бы не хотели сдавать квартиру.
5. Налогообложение. Вам нужно оформить ИП или самозанятость и вести легальную деятельность с отчислением налогов.
P.S. В любом случае, необходимо заключать договор найма и фиксировать в нем все условия, риски и соответствующую ответственность.
