- 12.03.2025 16:12
Как понять не потеряет ли силу договор Мены
У нас есть Договор Мены, в нем два объекта (1 и 2) равноценные по стоимости , равные 1600 тыс обмениваются. Договор зарегистрирован в Росреестре летом 2024 года
Но на Договор мены составляется Доп Соглашение подписанное осенью 2024 (в марте 2025 подан на регистрацию в Росреестр), о смене стоимости на 2900 тыс на оба объекта.
В данный момент Первый объект из этого договора продан в Феврале 2025. Поэтому в регистрации Доп соглашения отказано! Но замену стоимости на второй объект зарегистрировали. Не теряет ли теперь юридическую силу договор Мены, ведь объкты получились разные по стоимости
Добрый день!
Договор мены и внесенные изменения требуют детального анализа с учетом следующих аспектов:
1. Юридическая сила договора мены:
Первоначальный договор мены, зарегистрированный в Росреестре, остается действительным, если он соответствует требованиям закона (ст. 567–571 ГК РФ).
Ключевой принцип договора мены — равноценность обмениваемых объектов, если иное не указано в договоре (ст. 568 ГК РФ). Если в первоначальном договоре объекты признаны равноценными (по 1, 6 млн руб.), это условие является существенным.
2. Дополнительное соглашение:
Допсоглашение, изменяющее стоимость объектов до 2, 9 млн руб., должно быть зарегистрировано в Росреестре, так как касается условий договора, связанного с недвижимостью (ст. 551, 558 ГК РФ).
Отказ в регистрации изменений по первому объекту связан с его продажей в феврале 2025 года. Поскольку объект уже передан третьему лицу, изменить условия договора мены в его части невозможно — права на него прекращены (ст. 453 ГК РФ).
3. Последствия частичной регистрации допсоглашения:
Если Росреестр зарегистрировал изменение стоимости только второго объекта, это создает правовую неопределенность:
Первый объект был обменян на условиях первоначального договора (1, 6 млн руб.).
Второй объект формально имеет стоимость 2, 9 млн руб., но это противоречит принципу равноценности, закрепленному в изначальном договоре.
Риски:
Сторона, передающая второй объект, может требовать доплаты разницы в стоимости (2, 9 млн – 1, 6 млн = 1, 3 млн руб.) на основании ст. 568 ГК РФ, если допсоглашение предусматривает такие условия.
Если допсоглашение не предусматривает механизма компенсации, договор мены может быть оспорен как нарушающий принцип равноценности.
4. Сохраняет ли договор силу?
Договор мены не автоматически теряет силу, но его исполнение становится проблематичным:
Первый объект уже передан, его условия считаются исполненными.
Второй объект, согласно зарегистрированному изменению, имеет иную стоимость, что нарушает баланс обязательств.
Если стороны не урегулируют разницу в стоимости (например, через доплату), заинтересованная сторона может требовать:
Признания договора частично недействительным.
Взыскания неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
Исполнения обязательств в соответствии с первоначальными условиями (если допсоглашение недействительно).
5. Рекомендации:
Оспорить отказ Росреестра в регистрации допсоглашения, если есть основания полагать, что отказ неправомерен (например, если продажа первого объекта не препятствует изменению стоимости).
Заключить новое соглашение о компенсации разницы в стоимости второго объекта.
Если допсоглашение недействительно, руководствоваться первоначальными условиями договора (1, 6 млн руб. для обоих объектов), но это может привести к спорам из-за уже проданного первого объекта.
Итог:
Договор мены формально сохраняет силу, но его исполнение в измененных условиях (с разной стоимостью объектов) требует дополнительных соглашений или судебного урегулирования. Без компенсации разницы в стоимости договор может быть оспорен как нарушающий принцип равноценности.
Наталия, спасибо за ваш ответ!
Договор мены сохраняет силу, но изменения стоимости только одного объекта после отчуждения другого создают правовую неопределённость. Равноценность обмена — ключевое условие мены. Если в зарегистрированном договоре объекты изначально признаны равноценными, а последующее изменение стоимости одного из них не согласовано сторонами в полном объёме (из-за отказа в регистрации допсоглашения для проданного объекта), это может привести к нарушению баланса обязательств. Фактически договор продолжает действовать в первоначальной редакции для оставшегося объекта, но неравноценность после частичного изменения ставит под сомнение правомерность всей сделки. Рекомендуется урегулировать вопрос компенсации разницы в стоимости или оспаривать частичную регистрацию изменений.
Юрий Богданович, могли уточнить некоторые моменты:
Есть ли какая-либо возможность аннулировать или расторгнуть уже зарегистрированное Допсоглашение, ведь оно само по себе теряет силу, т. к. в нем прописано "Стоимость недвижимого имущества, каждой стороны равнозначно...)
Спасибо!
Аннулировать зарегистрированное допсоглашение можно через суд, если докажете, что изменение стоимости одного объекта без корректировки второго нарушает условие о равнозначности, прямо прописанное в тексте допсоглашения. Суд может признать его недействительным, поскольку частичная регистрация искажает суть мены как равноценного обмена. Для этого потребуется подтвердить, что стороны изначально согласовывали изменение стоимости обоих объектов как взаимосвязанное условие.
Если моя помощь была Вам полезна и, если Вас это не затруднит, оставьте, пожалуйста, отзыв на сайте HARANT
Здравствуйте! Договор мены сохраняет свою юридическую силу, даже если стоимость объектов изменилась. Отказ в регистрации дополнительного соглашения не аннулирует исходный договор, его условия остаются действительными, если они соблюдены. Однако важно учитывать, что разница в стоимости может повлиять на стороны и их обязательства. Подробно готов ответить на ваши вопросы.
Здравствуйте.
Договор мены не теряет силу, а допсоглашение совершенно не имеет смысла в изменении цены уже после совершени сделки. Отказ правомерен.
Договор мены сохраняет свою силу.
