- 03.02.2025 18:05
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться в земельном вопросе с точки зрения законодательства. Ситуация: семья владела земельным участком 15 соток (ИЖС), на участке стоит дом 32кв метра (жилой), Московская область, Ногинский район. родственники решили поделить участок и дом на двоих, в долевую собственность пополам. деление земли происходило с привязкой к дому, и делению дома пополам, но так как дом стоит не по середине участка, то пришлось поделить землю не равными частями относительно границ участка. на текущий момент один из собственников решил подарить свою половину дома второму собственнику, и соответственно, подарить землю на которой стоит половина дома, чтобы участок стал ровным и не хочет ухаживать за своей половиной. и хочет провести границу участка в 1-1.5 метра от стены дома (той половины которую дарит). можно ли по законодательству и правилах установки границ и дома на участке оформить дом и землю, если дом будет располагаться от границы участка только в 1-1.5 метрах ? не будет ли проблем с оформлением новых документов на дом и землю для собственника, который получает в дар половину дома? или же нужен отступ от границы до дома 3 метра?
Правило 3 метра применяется как расстояние до границы смежного земельного участка, а тут два участка при одном домовладении. Первоначально земельные участки образовались при доме. Был раздел дома и земли. При разделе жилого дома невозможно соблюсти градостроительные нормы, т.к. граница земельных участков проходит по внутренней стене жилого дома. Отступ тут невозможен.
Раздел земельного участка - это односторонняя сделка, т.е. собственник может разделить земельный участок без отступа 3 метра, т.е. сосед вправе это сделать. Судя по описанию часть земельного участка под домом будет присоединяться к другой части под домом через перераспределение. Выходит в итоге будет участок с домом и смежный участок на 1-1.5 метра от стены.
С одной стороны проблем не будет, т.к. источник образования земельного участка раздел и перераспределение. В теории Росреестр не будет проверять отступы, т.е. проблем нет. Самоволкой такой дом никто не признает, т.к. дом был возведен до раздела земли.
Но есть нюансы...
Могут быть проблемы, если возникает спор с соседом по земле или необходимо реконструировать жилой дом. К примеру пристройку к дому со стороны участка соседа уже не сделать. В случае конфликтной ситуации с соседом расстояние от границы до дома может быть его аргументом в нарушении его прав.
Если расстояние 1 метр, что забор соседа может затенять окна (если они имеются). Затрудняется обслуживание стены (к примеру отмостку сделать). Вообщем, чем ближе граница к дому тем больше рисков.
Пример проблемы из практики: по разделу забор на расстоянии 1 метр от стены, но кадастровый инженер допустил ошибку в координатах границ в виде смещения на 0.30 метра, казалось бы пустяк, почти в допуске, но смещение в сторону жилого дома и вместо 1 метра расстояние 0.70 метра от стены. И сосед ставит забор по координатам. Толщина столба 0.10 плюс лаги и профиль (толщина забора 0.15 метра). Погрешность установки забора 0.10 метра. В итоге забор возведен на расстоянии 0.50 метра от стены, а нарушений нет, т.к. все соответствует координатам и разделу земельного участка.
Вопрос откуда отсчитывать 1 - 1.5 метра. Обычно от стены считают, но лучше от выступающей части фундамента. Куда направлен скат крыши? Какой размеры свеса крыши? Если более 0.50 метра, то нужно проекцию учитывать на землю.
На практике расстояние лучше делать 3 метра или больше (если это возможно), чтобы потом не жалеть... В любом случае на 1 метр не соглашайтесь. Если невозможно сделать 3 метра, то 1.5 это минимум, а лучше хотя бы 2 метра. Кроме того, желательно с соседом составить соглашение, что он не имеет претензий и возражений по местоположению границы вблизи жилого дома (на всякий случай... вдруг что-то поменяется и придется судиться).
В соответствии с действующими нормативами, минимальные отступы от границ земельного участка до жилого дома должны составлять не менее 3 метров. Это требование установлено в своде правил СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Данное правило направлено на обеспечение пожарной безопасности, санитарных норм и комфортного проживания.
Последствия несоблюдения отступов:
1. Юридические риски: При нарушении установленных отступов, здание может быть признано самовольной постройкой, что затруднит его регистрацию и последующие сделки с недвижимостью. Кроме того, соседи или другие заинтересованные лица могут обратиться в суд с требованием о сносе или приведении строения в соответствие с нормами.
2. Административная ответственность: Нарушение строительных норм может повлечь наложение штрафов со стороны контролирующих органов. Размер штрафа зависит от характера и степени нарушения.
3. Проблемы с эксплуатацией: Несоблюдение минимальных расстояний может привести к ухудшению условий проживания, таким как недостаточная инсоляция, нарушение вентиляции, а также повышенные риски при чрезвычайных ситуациях.
Рекомендации:
- Проверка местных нормативов: Рекомендуется ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования, так как они могут содержать дополнительные требования или уточнения относительно отступов.
- Согласование с соседями: В некоторых случаях возможно уменьшение отступов при наличии письменного согласия соседей и соответствующих разрешений от органов местного самоуправления.
- Обращение к специалистам: Для корректного оформления документов и минимизации рисков рекомендуется привлечь квалифицированных юристов и кадастровых инженеров.
Таким образом, при планировании раздела участка и дарении доли дома следует учитывать указанные нормативы и возможные последствия их несоблюдения. Это поможет избежать юридических и эксплуатационных проблем в будущем.
Евгения Андреевна, спасибо за ответ! позвольте задать вопрос для уточнения. Второй собственник, который хочет подарить долю и перенести границу от дома 1.5 метра убеждает нас в том, что дом старый (1920 года постройки), поэтому на него не распространяются правила землепользования, и нет необходимости отступать 3 метра. Понимаю, что это полная ерунда, но не могли бы вы уточнить, на все ли дома, любого года постройки и состояния распростроняется данное правила отступа 3 метра?
В вашем случае при изменении границ земельного участка важно учитывать действующие нормы землепользования и застройки, независимо от возраста дома.
1. Общие правила отступов
Согласно СП 53.13330.2011 и СП 30-102-99, минимальное расстояние от жилого дома до границы земельного участка должно быть не менее 3 метров. Это требование направлено на обеспечение пожарной безопасности, инсоляции и санитарных норм. Исключения из этого правила возможны только в редких случаях.
2. Применимость норм к старым зданиям
Возраст здания не освобождает его от современных градостроительных требований в случае изменения границ участка. Если дом был построен до введения современных норм, его расположение могло соответствовать старым правилам. Однако, если вы хотите изменить границы участка таким образом, что расстояние от дома до новой границы станет менее 3 метров, это может нарушать действующее законодательство.
3. Историческая застройка и возможные исключения
Если дом входит в перечень объектов культурного наследия или находится в зоне исторической застройки, к нему могут применяться особые нормы. В таких случаях правила застройки определяются региональными и федеральными органами охраны памятников. Чтобы выяснить, подпадает ли ваш дом под такие исключения, необходимо обратиться в местный орган по охране культурного наследия.
4. Возможные последствия нарушения норм
Сложности с регистрацией – при межевании и оформлении дарения могут возникнуть проблемы с регистрацией участка и дома в Росреестре.
Риски претензий и штрафов – нарушение норм может привести к судебным разбирательствам, административным штрафам и даже требованию привести границы в соответствие с нормами.
Ограничения на использование земли – уменьшение расстояния может создать проблемы при дальнейшем строительстве, реконструкции или продаже недвижимости.
5. Как действовать правильно
Уточнить статус дома в администрации и органах охраны культурного наследия.
Получить консультацию в местном архитектурном отделе по возможным исключениям.
Если исключений нет, границу участка следует проводить не ближе 3 метров от дома.
При необходимости обратиться к юристу по земельному праву для проверки правомерности сделки и минимизации рисков.
Вывод
Возраст дома не является основанием для невыполнения современных норм при изменении границ земельного участка. Если дом не признан объектом культурного наследия, к нему применяются стандартные правила, требующие минимального отступа в 3 метра. Перед изменением границ участка важно проконсультироваться с местными органами власти, чтобы избежать возможных юридических и административных проблем.
Буду рада помочь, если возникнут дополнительные вопросы! Успехов вам во всех начинаниях!
Добрый вечер! В данном случае, согласно законодательству, установление границ участка должно учитывать минимальные нормы отступа от границ. Для индивидуального жилого строительства в Московской области требуется соблюдение минимального отступа от границ участка, который обычно составляет 3 метра. Если дом расположен ближе, это может создать проблемы с оформлением. Поэтому рекомендуется предварительно согласовать новые границы с земельными органами и, возможно, обратиться в суд или к землеустроителям для получения разрешения на установление границ. Это поможет избежать последующих правовых споров. Подробно готов ответить на ваши вопросы, напишите мне в чат телеграмм или ватсап, или звоните по номеру в профиле.
Добрый вечер. Не будет проблем. Правила о 3х метрах применяется при строительстве дома. Снип так и называется " Планировка и застройка территории" Сейчас даже при строительстве никто не обращает внимания на эти 3 метра, так как разрешения на строительство не требуется и дом узаканивается по упрощенке. У вас готовый дом и земля уже в собственности. Землю два смежных собственника могут перераспределять как угодно, главное чтобы дом был в границах только одного участка, площадь новых земельных участков не была меньше минимальной и не было чересполосицы.
Айгюль Фирдусовна, добрый день! уточните, пожалуйста, что значит: "дом узаканивается по упрощенке"?
Это когда покупается или берется в аренду земельный участок, строится дом, оформляется технический план дома и этот техплан в цифровом виде сдается в росреестр (мфц). Упрощенка или по другому дачная амнистия не предусматривает разрешения на строительство и соответственно надзорные органы не отслеживают отступы от границ.
Здравствуйте.
Нет, не будет у вас уже возведённый объект недвижимости, а раздел участка, дарение происходит с существующими объектами. Необходимо изучать документы, план застройки на участке, как хотите произвести раздел.
