Довган Юрий Богданович
Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность принудительного выдела доли в натуре из недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, через судебное разбирательство. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, любой участник вправе обратиться в суд с требованием выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это право сохраняется даже в случае, когда один из собственников категорически против такого выдела.
В вашей ситуации с нежилым помещением площадью 126, 7 кв.м, состоящим из 6 помещений, коридора и санузла, принудительный выдел долей в натуре через суд является законным способом решения возникшей проблемы. Судебная практика показывает, что суд может принять решение о выделе долей в натуре, несмотря на возражения одного из собственников, если такой выдел технически возможен и не приведет к несоразмерному ущербу имуществу.
Выдел доли в натуре из нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать. Прежде всего, при планировании выдела нужно убедиться в отсутствии законодательных запретов и ограничений в отношении выделяемого имущества. Существуют законодательные ограничения, установленные для случаев, когда выдел доли приведет к невозможности использования имущества по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании.
Особого внимания заслуживает ситуация с санузлом, который один из собственников пытается присвоить себе. По общему правилу, помещения общего пользования, как правило, остаются в общей долевой собственности всех совладельцев, поскольку они необходимы для обслуживания всех помещений. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда суд принимает решение о включении санузла в состав конкретного выделяемого помещения с обременением в виде сервитута, обеспечивающего право пользования этим помещением другими собственниками.
При обращении в суд потребуется представить доказательства технической возможности выдела долей в натуре, что обычно подтверждается заключением строительно-технической экспертизы. В аналогичном деле № 2-754/2023, рассмотренном Химкинским городским судом Московской области, суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая представила несколько вариантов раздела нежилого помещения. Эксперты указали на необходимость работ по обеспечению изолированности и обособленности помещений, включая изменения в инженерных коммуникациях.
Верховный Суд РФ в своих решениях неоднократно подчеркивал, что выдел доли в натуре из недвижимого имущества должен соответствовать размеру доли в праве собственности. Если точное соответствие невозможно, несоразмерность устраняется путем выплаты денежной компенсации. При этом суд может принять решение о выделе даже при отсутствии согласия собственника, если его доля незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В вашем случае рекомендую подготовить исковое заявление о выделе долей в натуре, приложив к нему имеющееся соглашение о пользовании помещениями. Важным элементом доказательной базы станет заключение независимой строительно-технической экспертизы, которая должна подтвердить техническую возможность выдела и предложить варианты такого выдела с учетом долей каждого собственника.
В отношении санузла можно предложить суду два варианта решения: либо оставить его в общей долевой собственности с установлением порядка пользования, либо включить в состав одного из выделяемых помещений с установлением сервитута для других собственников. Практика судов показывает, что при разрешении подобных споров суды часто учитывают сложившийся порядок пользования помещениями и стремятся минимизировать необходимость переустройства.
Исход дела будет зависеть от многих факторов, включая фактическое расположение помещений, их конфигурацию, техническую возможность обеспечения изолированного доступа к каждому помещению, а также от квалифицированного юридического сопровождения всего процесса. Обращение в суд с иском о выделе долей в натуре в вашем случае представляется обоснованным и имеет хорошие перспективы удовлетворения требований.
