Могут ли выселить принудительно из арендуемой квартиры?

Здравствуйте. Собственница не может принудительно выселить вас только на основании телефонного требования — ни самостоятельно, ни с помощью полиции. Если вы не выезжаете добровольно, для принудительного выселения необходимо решение суда, которое исполняют судебные приставы. Но есть ли у вас право оставаться в квартире ещё 2–3 месяца, зависит прежде всего от первоначального договора и доказательств его дальнейшего действия.

1. Как влияет отсутствие нового письменного договора

Юридически ваши отношения — это наём жилого помещения. Такой договор должен заключаться письменно (ст. 671, 674 ГК РФ). Однако отсутствие нового подписанного документа не означает автоматически, что никаких договорных отношений между вами нет.

Первоначальный договор, переписка, регулярное принятие собственницей платы и переводы за коммунальные услуги могут подтверждать, что вы проживали с её согласия и продолжали исполнять договорённости. Наличные платежи тоже учитываются, но без расписок доказать их размер и даты сложнее. Переводы за коммунальные услуги сами по себе не доказывают оплату найма.

Важны следующие варианты:

- Если договор был заключён на срок до одного года включительно, это краткосрочный наём. Правило об автоматическом продлении из ст. 684 ГК РФ по умолчанию к нему не применяется — если иное не предусмотрено договором (ст. 683 ГК РФ). Нужно проверить условия продления и последующие договорённости.
- Если срок был больше одного года, действует ст. 684 ГК РФ: наймодатель должен не позднее чем за три месяца до окончания договора предложить новый договор либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать квартиру не менее года. При невыполнении этой обязанности и отсутствии отказа нанимателя договор считается продлённым на прежних условиях и на прежний срок.
- Если срок в договоре вообще не указан, он считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Поэтому сейчас нельзя уверенно утверждать ни что ваш договор прекратился после первого года, ни что он автоматически действует до сих пор.

2. Может ли собственница прекратить наём из-за задержек

Если договор действует, телефонного заявления «освободить квартиру до конца месяца» недостаточно для его принудительного прекращения.

По ст. 687 ГК РФ наймодатель может требовать расторжения договора через суд, в частности:
- при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
- при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз после установленного срока платежа.

То, что вы впоследствии погашали задолженность, имеет значение, но не позволяет заранее исключить требования собственницы, особенно при краткосрочном найме. Суд будет оценивать сроки, платежи и основания иска. Задержка зарплаты сама по себе не освобождает от обязанности платить.

Если договор уже закончился и не был продлён, собственница вправе требовать освобождения квартиры. Однако и в этом случае принудительное выселение производится в судебном порядке, а не силами полиции по её просьбе (ст. 688 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ).

3. Что сделать сейчас

1. Найдите первоначальный договор: проверьте срок, продление, порядок уведомлений и оплаты.
2. Сохраните доказательства: переписку, банковские выписки, расписки, сообщения собственницы о получении денег. Особенно важны подтверждения её согласия предоставить вам 2–3 месяца.
3. Напишите собственнице, спокойно изложив ранее достигнутую договорённость и предложив конкретную дату выезда. Лучше оформить письменное соглашение: дата освобождения квартиры, плата до этой даты, коммунальные расходы и порядок возврата обеспечительного платежа, если он был.
4. Продолжайте платить за проживание и коммунальные услуги. Наличные передавайте только под расписку с указанием месяца и назначения платежа. Если собственница отказывается принимать деньги, письменно зафиксируйте предложение оплаты.
5. При попытке сменить замки, вынести вещи или силой удалить вас вызывайте полицию для пресечения самоуправных действий и фиксации происшествия. Полиция не разрешает гражданский спор о праве проживания.
6. Если придёт иск, не игнорируйте его: представьте договор и доказательства оплаты. При вынесении решения можно просить суд об отсрочке исполнения по ст. 203 ГПК РФ, но её предоставление не гарантировано.

Универсального права остаться ещё на три месяца у вас нет. Трёхмесячное предупреждение из ст. 687 ГК РФ относится к расторжению договора по инициативе нанимателя, а не является обязательным сроком любого требования собственника.

Отдельно проверьте договор с жильцами вашей квартиры: необходимость вашего возвращения сама по себе не даёт права досрочно выселить их после уведомления за 2–3 месяца. Надёжный вариант — соглашение с ними о конкретной дате выезда либо прекращение найма по предусмотренному законом основанию.

Для точной оценки договора и переписки стоит обратиться к юристу.