Отказ от доли в общей совместной собственности?

Здравствуйте. В целом вы правильно понимаете порядок: сначала определить доли в совместной собственности, затем подарить свою долю матери. Но оформлять вам именно 1% обычно не следует: здесь действует ограничение на создание «микродолей». Кроме того, два отдельных обращения — сначала в МФЦ, потом к нотариусу — не всегда нужны.

1. Сейчас у вас нет отдельной доли в размере 1/4

При общей совместной собственности доли участников заранее не определены. Чтобы распорядиться именно своей долей, нужно сначала установить ее размер.

По ст. 254 ГК РФ доли при разделе совместного имущества признаются равными, если иной размер не установлен законом или соглашением участников. Поэтому все четверо могут договориться как о равных, так и о неравных долях — но с учетом ограничений закона.

При этом вам нужно определение долей в праве собственности, а не выдел доли в натуре. Закреплять за вами отдельную комнату или создавать самостоятельное помещение для последующего дарения не требуется.

2. Можно ли определить вам 1%?

Как правило, для предлагаемой схемы — нет, если на 1% приходится менее 6 м² общей площади квартиры.

По ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ собственник не вправе совершать действия, которые приводят к возникновению долей, если в результате на долю каждого из сособственников приходится менее 6 м² общей площади жилого помещения. Сделки, нарушающие этот запрет, ничтожны.

Это не требование выделить отдельные 6 м² физически. Площадь рассчитывается арифметически:

> Общая площадь квартиры × размер доли.

Например, в квартире площадью 60 м² доля 1/100 соответствует 0,6 м², а доля 1/10 — 6 м². Для доли в 1% квартира должна иметь площадь не менее 600 м².

Есть исключения: ограничение не применяется при возникновении долевой собственности в силу закона, в том числе при наследовании и приватизации. Поэтому важны основание и дата приобретения квартиры. Однако то, что квартира когда-то была приватизирована, само по себе не означает, что сейчас можно любым соглашением создать долю в 1%.

Для вашей задачи искусственно уменьшать долю до 1% обычно вообще незачем: можно определить вам обычную долю, например 1/4, и подарить ее матери целиком.

3. Как оформить передачу

Если квартира приобретена четырьмя членами семьи при приватизации и все согласны, обычный порядок такой:

1. Заключить соглашение об определении долей, например по 1/4 каждому. Такое соглашение, если оно только определяет доли и не затрагивает раздел супружеского имущества, обычно оформляется в простой письменной форме.
2. Зарегистрировать долевую собственность в ЕГРН, подав документы через МФЦ.
3. Заключить у нотариуса договор дарения вашей доли матери. Сейчас нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости между гражданами обязательно — п. 3 ст. 574 ГК РФ.
4. Зарегистрировать переход права к матери. Документы в Росреестр обычно направляет сам нотариус.

После регистрации, если первоначально всем определили по 1/4, у матери будет 1/2, у двух остальных собственников — по 1/4, а вы перестанете быть собственником.

Можно обойтись без двух раздельных этапов оформления: попросить нотариуса подготовить единое соглашение, объединяющее определение долей и дарение вашей доли матери, с последующей регистрацией изменений. Возможность и содержание такого документа нотариус проверит по документам на квартиру.

Если квартира связана с супружеским имуществом, форма соглашения требует отдельной проверки: соглашение о разделе общего имущества супругов нотариально удостоверяется по п. 2 ст. 38 СК РФ.

4. Что важно учесть

- Для определения долей по соглашению необходимо согласие всех четырех собственников. Без него доли придется определять в судебном порядке.
- После определения долей для дарения вашей доли матери согласие остальных собственников, как правило, не требуется. Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ к дарению не применяется.
- НДФЛ у матери не возникает, поскольку подарок получен от ребенка — близкого родственника: п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
- Простой «отказ от доли» не решает задачу: отказ от собственности сам по себе не прекращает права и обязанности до приобретения имущества другим лицом — ст. 236 ГК РФ.
- Дарение не списывает уже возникшие у вас долги по квартире. Также оно само по себе не снимает вас с регистрационного учета по месту жительства.

Практически оптимально: сначала возьмите актуальную выписку ЕГРН и документ, на основании которого возникла совместная собственность, и обратитесь с ними к нотариусу. Попросите рассчитать оформление определения долей и дарения в одном документе. Для точного вывода нужны общая площадь квартиры, основание ее приобретения и сведения об обременениях.

Для точной оценки документов и выбранной схемы стоит обратиться к юристу.