-
Вопрос № 00233151
Здравствуйте, у нам дом двухквартирный. Ходим выкупить вторую половину. По документам там 4 хозяина: 2 скончались один не известно где , вроде как ушел на сво. Подскажите как можно оформить купли-продажи с одним хозяином ❓
Продать всю квартиру одновременно не получится, пока не определены права всех сособственников. Нужно действовать поэтапно.
Что делать:
Запросите в Росреестре актуальную выписку из ЕГРН на вторую квартиру — она покажет всех зарегистрированных собственников, их доли и наличие обременений.
По двум умершим: их доли входят в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ). Наследники должны вступить в права в течение 6 месяцев (ст. 1154 ГК РФ); фактически принявшие наследство могут обратиться в суд. Без оформления наследства продать их доли невозможно.
По ушедшему на СВО: сам факт участия в СВО не прекращает право собственности. Если он жив — сделку он подписывает лично либо через представителя по нотариальной доверенности (ст. 185 ГК РФ). Если он признан безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ) или объявлен умершим (ст. 45 ГК РФ) — только на основании вступившего в силу решения суда, тогда имуществом распоряжается доверительный управляющий либо наследники.
Реально оформить куплю-продажу долей только с теми собственниками, чьё право подтверждено ЕГРН: с одним живым и с наследниками, оформившими свои права. Договор — нотариальный (ст. 42 Закона № 218-ФЗ), госпошлина за регистрацию доли — 2 000 руб. (Пп. 22 П. 1 Ст. 333.33 НК РФ).
Выкупить вторую половину дома целиком по договору купли-продажи только у одного из четырех собственников невозможно, поскольку он юридически владеет исключительно своей долей (например, 1/4) и не имеет права распоряжаться чужим имуществом. Полноценная сделка купли-продажи в данном случае блокируется статусом остальных долей.
Вы можете прямо сейчас выкупить 1/4 (или иную законную долю) у доступного собственника, став владельцем еще одной части дома.
Если же вторая половина дома полностью заброшена, совладельцы не объявляются, а вы открыто, добросовестно и непрерывно ухаживаете за всем домом, платите за него налоги и коммуналку, у вас в будущем появится право заявить в суд иск о признании права собственности на оставшиеся доли по принципу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), но для этого должен пройти значительный срок (15 лет + 3 года срока исковой давности).
Как давно умерли два других собственника и объявлялись ли их родственники?
Сделка возможна только с тем собственником, чья доля юридически подтверждена и он дееспособен. По долям умерших необходимо открытие наследственных дел у нотариуса, по отсутствующему - признание его безвестно отсутствующим в судебном порядке. Каждый из 4 собственников имеет долю - Вы знаете точный размер долей каждого согласно правоустанавливающим документам? В подобных делах ключевую роль играет то, истёк ли шестимесячный срок со дня гибели одного из собственников, поскольку пропуск наследственного срока наследниками превращает сделку в юридически невозможную без судебного восстановления, а это отдельное судебное производство с непредсказуемым результатом. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Одним договором купить всю вторую половину у одного собственника нельзя, если остальные доли зарегистрированы за другими лицами. Собственник вправе продать только принадлежащую ему долю (ст. 246 ГК РФ). При этом умершие собственники должны сначала быть оформлены по наследству; если наследников нет, их доли могут перейти муниципальному образованию как выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ). Если один собственник находится на СВО и связь с ним отсутствует, его долю также нельзя продать без него или надлежащего представителя. Покупка доли у одного собственника возможна, но сделка с долей требует соблюдения ст. 250 ГК РФ и, как правило, нотариального удостоверения.
