-
Вопрос № 00232152
Здравствуйте. Мне нужна консультация и, возможно, представительство в суде по жилищному спору в Санкт-Петербурге.
Я, Сергей, являюсь собственником квартиры. В квартире проживает и зарегистрирован Александр В.
Хочу разобраться в возможности прекращения права пользования квартирой Александра и его выселения.
Обстоятельства:
— квартира была приватизирована;
— Александр участвовал в приватизации;
— впоследствии квартира была передана мне по договору;
— в договоре содержится условие о предоставлении Александру права проживания в квартире;
— при этом в договоре также имеются положения о передаче квартиры без обременений/прав третьих лиц;
— сейчас я хочу прекратить право пользования Александра квартирой и добиться его выселения;
— в квартире также проживает мой ребёнок.
Прошу оценить ситуацию именно с позиции собственника и ответить:
1. Имеются ли законные основания для прекращения права пользования Александра квартирой и его выселения.
2. Как юридически влияет на ситуацию тот факт, что Александр участвовал в приватизации.
3. Как следует трактовать условия договора о предоставлении Александру права проживания.
4. Есть ли основания требовать признания этого права прекращённым либо ограниченным.
5. Какие требования можно заявить в суде и каковы возможные возражения Александра.
6. Какие документы необходимо изучить для оценки перспектив дела.
7. Есть ли релевантная судебная практика по аналогичным спорам в Санкт-Петербурге.
8. Какие риски существуют для меня как собственника и какие варианты действий возможны до обращения в суд.
Готов предоставить договор, документы о приватизации, выписку/сведения о зарегистрированных лицах и другие документы по квартире.
Ищу юриста/адвоката именно с практикой по сложным жилищным спорам, выселению и прекращению права пользования жилым помещением.
Александр не отказался от участия в приватизации, а воспользовался этим правом и впоследствии передал квартиру Вам по договору. Его право пользования квартирой определяется не законом о приватизации (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ), а условиями заключенного между вами договора. Если в договоре предусмотрено право Александра на проживание, оно сохраняется за ним, несмотря на указание о передаче квартиры без обременений. Суды, как правило, признают приоритет условия о праве проживания, если оно прямо указано в договоре, и рассматривают такие положения как не исключающие друг друга. Основания для прекращения права пользования могут возникнуть, если Александр фактически выехал и не проживает в квартире (ч. 3 Ст. 83 ЖК РФ, ст. 35 ЖК РФ), нарушает правила проживания или если истек установленный договором срок (ч. 2 Ст. 35 ЖК РФ). В таком случае возможно обращение в суд с иском о признании Александра утратившим право пользования и о его выселении. Если Александр фактически проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги и не имеет иного жилья, шансы на удовлетворение иска невысоки. Если же он выехал и не возвращается, перспективы обращения в суд значительно выше. В свою защиту Александр может ссылаться на участие в приватизации, условия договора, а также на отсутствие другого жилья. Для точной оценки ситуации необходимо ознакомиться с текстом договора, документами о приватизации, выпиской из ЕГРН, сведениями о регистрации и доказательствами проживания или отсутствия проживания Александра. Без анализа этих документов дать точный прогноз невозможно. До обращения в суд рекомендуется попытаться урегулировать вопрос мирным путем — предложить Александру добровольно отказаться от права проживания или обсудить компенсацию.
Здравствуйте. В Вашей ситуации перспективу выселения можно оценить только после изучения документов. Ключевое значение имеет, что именно означает «Александр участвовал в приватизации»: получил ли он тогда долю в собственности либо отказался от приватизации, сохранив право проживания. Во втором случае выселить его может быть крайне сложно, поскольку закон предусматривает сохранение права пользования квартирой за такими лицами даже при смене собственника.
Кроме того, отдельное основание для проживания может следовать непосредственно из договора, по которому квартира перешла к Вам. Наличие одновременно условия о праве Александра на проживание и положения об отсутствии прав третьих лиц действительно требует толкования договора в целом, а не только одной из этих формулировок.
Для оценки перспектив необходимо изучить договор передачи квартиры Вам, документы о приватизации и основания участия либо отказа Александра от нее, а также актуальную выписку ЕГРН. После этого уже можно определить, имеются ли основания для иска о признании его утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета.
Участвовал в приватизации. Получил долю. Могу отправить документы сюда?
Если Александр участвовал в приватизации и получил долю в собственности, то специального бессрочного права проживания как у лица, отказавшегося от приватизации, у него только по этой причине не возникает. После отчуждения своей доли и последующего перехода квартиры к новому собственнику по общему правилу права членов семьи прежнего собственника прекращаются, и самого собственника соответственно.
Но в Вашем случае есть существенное осложнение: в договоре прямо предусмотрено сохранение за Александром права проживания. Если он действительно проживает в квартире и намерен пользоваться этим правом, добиться его выселения будет значительно сложнее, поскольку суд будет учитывать не только Ваше право собственности, но и то право проживания, которое предусмотрено самим договором.
Фраза о том, что квартира «не обременена правами третьих лиц», сама по себе не противоречит условию о сохранении за Александром права проживания, поскольку Александр являлся стороной договора, а не третьим лицом.
Если же Александр фактически давно выехал, постоянно проживает в другом месте и квартирой не пользуется, ситуация для собственника немного лучше. В таком случае можно ставить вопрос в суде о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Вступившее в силу решение суда будет основанием для снятия его с регистрационного учета.
Если задача стоит выселить. Как выстроить линию истца? В ЕГРН зарегистрировали моя право без обременений. Пункт договора который дает право проживания в квартире не определено сроком, т.е. Не прописано пожизненное право проживания. (Но и не прописан срок прекращения права).
Если ставить задачу именно о выселении, я бы попробовала строить позицию не только на прекращении права бывшего собственника, но и на характере самого предоставленного ему права проживания.
Договор предоставляет Александру право проживать в квартире, но, насколько я понимаю, не предусматривает, что новый собственник обязан бессрочно и полностью за свой счет обеспечивать такое проживание. Если Александр не оплачивает коммунальные расходы, не участвует в содержании квартиры и текущем ремонте, это можно использовать как самостоятельный аргумент.
В частности, можно ставить вопрос о применении к этим отношениям норм о безвозмездном пользовании. По ст. 695 ГК РФ лицо, которому имущество предоставлено в безвозмездное пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание, если договором не предусмотрено иное. Неисполнение обязанностей по содержанию имущества прямо названо ст. 698 ГК РФ основанием для требования о досрочном расторжении договора.
Если же классифицировать договор как безвозмездный то, поскольку никакого срока проживания договором не установлено, можно заявлять и об одностороннем отказе от бессрочного безвозмездного пользования со ссылкой на ст. 699 ГК РФ, предварительно уведомив Александра. Это уже дает более содержательную конструкцию для иска: не просто «я собственник и хочу его выселить», а прекращение договорного основания проживания вследствие отказа от бессрочного пользования и, дополнительно, ненадлежащего исполнения обязанностей, связанных с пользованием квартирой.
Но нужно понимать, что результат не очевиден: Александр будет ссылаться на то, что право проживания было одним из согласованных условий отчуждения квартиры. Поэтому суду придется толковать это условие и договор в целом и определять, действительно ли стороны предоставили ему неотменяемое право проживания либо обычное бессрочное право пользования, которое может быть прекращено по правилам ГК РФ.
Здравствуйте. К сожалению, выселить Александра законным путем практически невозможно, так как он участвовал в приватизации, что дает ему бессрочное право пользования жильем, которое сохраняется даже при смене собственника и наличии противоречивых пунктов в вашем договоре.
Для того, чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: проживает ли Александр в квартире фактически, несет ли расходы на коммунальные услуги, и совершал ли он когда-либо добровольный выезд на другое постоянное место жительства?
