Продажа собственности по ДДУ?

Здравствуйте. Если Вы сейчас продаёте именно право требования по договору цессии, а не уже зарегистрированное нежилое помещение, льгота за 5-летний срок владения недвижимостью, скорее всего, не применяется. Вы реализуете имущественное право, а не объект недвижимости; апартаменты по договору прямо являются нежилыми. (Ст. 217.1 НК РФ).

Специальное правило о расчёте срока с даты полной оплаты действует для жилого помещения или доли в нём, приобретённых по ДДУ/уступке. На апартаменты как нежилой объект оно не распространяется, даже если полная оплата была в 2020 году.

При продаже цессии Вы должны задекларировать доход и вправе уменьшить его на документально подтверждённые расходы по приобретению права: цену цессии, платежи по договору и, при наличии, подтверждённые расходы на оформление (пп. 2 П. 2 Ст. 220 НК РФ). НДФЛ уплачивается с разницы между ценой уступки и расходами. Например, если право приобретено за 4 млн руб., а уступается за 4, 2 млн руб., налоговая база — 200 тыс. Руб., а не вся стоимость продажи. Важно сохранить договор цессии, платёжные документы 2020 года и договор новой уступки.

Если сначала дождаться ввода дома и зарегистрировать право собственности на апартаменты, новый срок владения для освобождения от НДФЛ придётся считать уже по правилам для нежилого объекта; полная оплата в 2020 году его не заменит.

Если сейчас продаётся не зарегистрированное нежилое помещение, а право требования по ДДУ (уступка/цессия), пятилетний срок владения недвижимостью сам по себе от НДФЛ не освобождает. До ввода объекта и государственной регистрации права собственности вы юридически распоряжаетесь имущественным правом, а не уже возникшим объектом недвижимости. Ст. 217.1 НК РФ регулирует освобождение доходов от продажи объектов недвижимости при соблюдении минимального срока владения. Специальное правило о расчёте срока с даты полной оплаты по ДДУ относится к жилым помещениям; поскольку в вашем договоре объект прямо указан как нежилой, применять его к апартаменту рискованно. При уступке права требования налогооблагаемый доход может определяться с учётом подтверждённых расходов на приобретение этого права по правилам ст. 220 НК РФ. Поэтому ключевое значение имеют вид договора, предмет уступки и документально подтверждённая сумма, уплаченная вами в 2020 году: налог может возникнуть не со всей цены продажи, а с экономического результата с учётом допустимых расходов. Для точного вывода по вашей ситуации нужно отдельно проверить договор ДДУ, договор первоначальной цессии, платежные документы и условия предполагаемой продажи.

При переуступке прав (цессии) по нежилому помещению в недостроенном доме вы не освобождаетесь от уплаты налога по сроку владения. Более того, если вы решите дождаться сдачи дома и зарегистрировать собственность, вам все равно придется платить налог в случае быстрой продажи.

Согласно Налоговому кодексу РФ (абз. 4 П. 2 Ст. 217.1 НК РФ), подсчет срока владения с момента полной оплаты применяется исключительно при продаже жилых помещений (квартир, комнат, долей в них). К нежилым помещениям (апартаментам, офисам, коммерции) это правило не относится.

Пока дом не сдан, вы владеете не недвижимостью, а имущественным правом. По закону, уступка прав требования — это отдельный вид дохода, для которого в принципе не существует понятия «минимальный срок владения». Налог платится всегда, независимо от того, сколько лет назад вы оплатили договор.

Нет, к сожалению, в вашей ситуации освобождение от уплаты налога по сроку владения не действует. При продаже недостроенных апартаментов по договору цессии (переуступке прав) вам придется отчитаться перед налоговой и, возможно, заплатить НДФЛ