-
Вопрос № 00224669
Здраствуйте,подскажите пожалуйста.Я одна из собственников частного дома и земельного участка 107 квадратов составляет участок,не считая земли под самим домом,мы 4 собственника хотим продать свои доли,пятый собственник и обладатель большей части дома и и земельного участка,в продаже не заинтересован,сам дом сгорел ,но участок остался,собственник большей части земли ,утверждает что нужно выделить квадраты,но нвюасколько мне известно это делается только в квартирах а не частных домах.И подскажите еще возможно ли сделать межжевание без согласия одного из собственников так как один из них не хочет,а мы хотим продать земельный участок и как оценить реальную стоимость этого участка,конкретно нашего без одного из собственников
Добрый день! Продать ваши доли можно и без согласия пятого собственника. «Выделять квадраты» для обычной продажи долей не обязательно: вы продаёте именно доли в праве собственности на земельный участок, а не конкретные квадратные метры. При этом пятому собственнику необходимо сначала письменно предложить купить доли по той же цене и на тех же условиях. Если в течение месяца он их не приобретёт, доли можно продать третьему лицу. Это предусмотрено ст. 250 ГК РФ.
Если же вы хотите не просто продать доли, а отделить вашу часть земли и получить самостоятельный участок со своими границами и кадастровым номером, тогда проводится раздел/выдел. Для участка в общей собственности это по общему правилу делается по соглашению всех собственников. Если пятый собственник возражает, вопрос можно решать через суд.
При этом участок после раздела должен соответствовать минимальной площади и другим требованиям местных Правил землепользования и застройки. Поэтому если 107 кв. М — это площадь, которую вы хотите выделить, такой выдел может оказаться технически и юридически невозможным.
Что касается межевания: если речь именно о разделе общего участка, без пятого собственника зарегистрировать такой раздел в обычном порядке не получится — потребуется его соглашение либо решение суда. Даже при простом уточнении границ общего участка для кадастрового учёта изменений по общему правилу обращаются все сособственники.
Стоимость ваших четырёх долей можно определить у независимого оценщика. Оценивать лучше именно совокупность продаваемых долей, а не просто умножать количество условных квадратных метров на цену земли: доля в общей собственности обычно имеет другую рыночную стоимость. Кадастровая стоимость при этом не равна рыночной.
Отдельно нужно проверить, что сейчас указано в ЕГРН по сгоревшему дому. Если дом юридически ещё существует в реестре, может потребоваться акт обследования кадастрового инженера и прекращение записи о доме.
Если у вас есть выписки ЕГРН на землю и дом, по ним можно точно определить, какой вариант вам выгоднее: продать четыре доли вместе либо через суд попытаться выделить отдельный участок. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Выдел доли в натуре (в виде конкретного куска земли) возможен как для земельного участка, так и для жилого дома, но с соблюдением определённых условий.
1. Выдел доли в натуре
Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. При недостижении соглашения участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре.
Выдел доли земельного участка возможен только при условии, что все образуемые участки будут иметь площадь не менее установленных предельных минимальных размеров. Если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, суд может отказать в выделе и вместо этого присудить денежную компенсацию.
2. Межевание без согласия собственника
Для проведения межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников (ст. 246 ГК РФ). Без согласия одного из собственников провести межевание во внесудебном порядке невозможно.
Однако собственник, желающий выделить свою долю, вправе обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре. В рамках судебного разбирательства будет назначена землеустроительная экспертиза, которая определит возможность и порядок выдела.
3. Оценка стоимости доли
Стоимость доли определяется исходя из рыночной стоимости всего земельного участка, умноженной на размер доли. Однако доля обычно продаётся дешевле пропорциональной стоимости из-за сложностей с её использованием и оформлением — как правило, со скидкой до 30–50%. Для точной оценки рекомендуется привлечь независимого оценщика.
Что делать:
Попытаться достичь соглашения с пятым собственником о порядке выдела долей.
При недостижении соглашения — обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре.
В рамках суда будет назначена экспертиза для определения возможности выдела и оценки стоимости.
Выдел долей в натуре возможен и для земельных участков, и для жилых домов, а не только для квартир, однако в вашей ситуации есть жесткие юридические ограничения.
Выдел доли в натуре означает, что от общего участка отрезается отдельный кусок, индивидуальные границы которого регистрируются в Росреестре. Ему присваивается новый кадастровый номер.
По закону нельзя делить участок, если образуемые новые участки будут меньше минимального размера, установленного местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашего региона. У вас на четверых осталось 107 кв. М (примерно 1 сотка). Поделить 1 сотку на 4 самостоятельных участка (по 26-27 кв. М каждый) физически и юридически невозможно, так как это намного ниже любых минимальных нормативов под ИЖС или ЛПХ (обычно минимум — 3–4 сотки на один участок).
Провести межевание (уточнение границ или раздел) без согласия всех сособственников в досудебном порядке нельзя.
Доля всегда стоит дешевле, чем реальная земля той же площади. Рыночная скидка на «долю» (дисконт за сособственников) может составлять от 30% до 50% от реальной стоимости этой площади.
Для точной оценки найдите независимого лицензированного оценщика. Он посчитает рыночную стоимость всего участка (очищенного от погоста дома), а затем выделит стоимость ваших долей с учетом дисконта.
Поскольку вы продаете 4 доли одновременно (как единый пул), вы можете предложить покупателю выкупить их все вместе. Это повысит привлекательность объекта, так как покупатель получит весомую часть участка.
Готовы ли вы четверо продать свои доли одним договором купли-продажи общему покупателю?
Здравствуйте. Вы вправе продать свои доли без выделения конкретных квадратных метров. Сначала необходимо письменно предложить пятому собственнику выкупить их по той же цене; при его отказе или отсутствии ответа в течение месяца доли можно продать третьему лицу.
Разделить участок на самостоятельные участки без согласия всех собственников можно только через суд и лишь при соблюдении минимальных размеров участков. При общей площади 107 кв. М реальный раздел, вероятнее всего, технически и юридически невозможен.
Стоимость ваших долей лучше определять через независимого оценщика. Для точного алгоритма нужно изучить выписки ЕГРН на дом и землю, размеры долей и выяснить, снят ли сгоревший дом с кадастрового учёта.
Продать доли можно без выдела «квадратов» достаточно продать долю в праве общей долевой собственности с соблюдением преимущественного права других собственников. Выдел доли в натуре (отдельного участка) возможен, но при отсутствии согласия всех только через суд. Межевание для продажи доли не требуется, если границы участка уже установлены.
Продать долю в общем имуществе, особенно если дом сгорел, — сложная, но решаемая задача. Ваш сособственник ошибается: выделить долю в натуре можно и нужно именно для земельных участков и домов, а в квартирах это как раз почти никогда невозможно.
