-
Вопрос № 00221901
Я собственник в доме, который идет по программе КРТ (реновация) , в нашем доме 24 квартиры. собственники двух квартир отказываются переезжать в новый дом, который находится в 100 метрах от нашего. Отказ не обосновывают. Договоры мены предварительные подписаны у всех, кроме этих не договорившихся квартир.
Как защитить права всех собственников квартир, если двое отказываются переезжать? Застройщик, занимающийся расселением утверждает что в таком случае переезда не будет ни у кого из жильцов т.е они оставят дом только из-за двух отказавшихся, хотя остальные 22 квартиры подписали согласие на переезд.
Город Санкт-Петербург, дом входит в программу реновации.
Добрый день! Два собственника действительно вправе не соглашаться на мену. В Санкт-Петербурге условия переселения собственника определяются индивидуальным договором между собственником и инвестором; заставить собственника подписать такой договор только потому, что остальные жильцы согласны, нельзя.
Но из этого не следует, что застройщик автоматически вправе отказаться от обязательств перед остальными 22 квартирами. Здесь ключевое значение имеют уже подписанные вами предварительные договоры.
Если по предварительным договорам застройщик обязался в определенный срок заключить основные договоры мены и в них нет условия вроде «только после достижения соглашения со всеми собственниками дома», то после наступления срока собственники вправе требовать заключения основных договоров. При уклонении застройщика возможно обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Срок для такого требования по предварительному договору — 6 месяцев с момента нарушения обязанности заключить основной договор. Это прямо предусмотрено п. 5 Ст. 429 И п. 4 Ст. 445 ГК РФ.
Поэтому сейчас можно сделать следующее:
1. Провести общее собрание 22 собственников и выбрать представителя для взаимодействия с застройщиком и городом; официальный сайт Санкт-Петербурга прямо предусматривает возможность представительства собственников на основании решения общего собрания;
2. Коллективно потребовать от застройщика письменный ответ: на каком конкретно основании отказ двух квартир приостанавливает исполнение предварительных договоров остальных 22 квартир;
3. Потребовать указать конкретный пункт ваших предварительных договоров и утвержденного плана реализации мероприятий по кварталу, который требует 100-процентного расселения дома до заключения договоров с остальными собственниками;
4. Одновременно обратиться в Комитет по строительству, КИО Санкт-Петербурга и администрацию района, поскольку город является стороной договоров развития территории, а реализация программы осуществляется по утвержденному плану мероприятий.
5. Если срок заключения основных договоров уже наступил — каждому собственнику желательно официально направить застройщику предложение заключить основной договор, чтобы не допустить прекращения обязательств по п. 6 Ст. 429 ГК РФ.
При этом подать иск непосредственно к двум несогласным собственникам и заставить их переехать остальные жильцы, скорее всего, не смогут. Принудительное прекращение их права собственности возможно только при наличии предусмотренной законом процедуры изъятия. Например, для аварийного дома применяется специальный порядок ст. 32 ЖК РФ. Само участие обычного дома в программе реновации такого права остальным собственникам не дает.
Таким образом, основное направление защиты — не давление на две квартиры, а проверка и, при необходимости, принудительное исполнение обязательств застройщика перед теми 22 собственниками, с которыми предварительные договоры уже заключены.
Если пришлете обезличенный предварительный договор мены, особенно пункты о сроке заключения основного договора, условиях расселения и основаниях отказа/переноса срока, можно будет точно сказать, вправе ли застройщик сейчас остановить переселение всего дома и есть ли уже основания для иска.
С 1 января 2026 года в Санкт-Петербурге действует обновленный закон о КРТ, который ввел добровольное участие в программе. Без решения общего собрания собственников дом не может быть включен в реновацию.
Застройщик не может заблокировать переезд 22 собственников из-за отказа двоих. Отказ двух собственников не лишает остальных права на переезд, если они подписали договоры мены. Участие в КРТ — это индивидуальное право каждого собственника, а не коллективная обязанность.
Отказывающиеся собственники могут:
Получить денежную компенсацию по рыночной стоимости.
Обратиться в суд, если предложенные условия переезда их не устраивают.
Рекомендации:
Потребуйте от застройщика письменный отказ с обоснованием причин блокировки переезда.
Направьте коллективное обращение в Комитет по строительству Санкт-Петербурга с требованием разъяснить, на каком основании застройщик препятствует расселению 22 квартир.
Обратитесь в прокуратуру с жалобой на неправомерные действия застройщика, нарушающие ваши жилищные права.
Организуйте общее собрание для принятия официального решения о согласии на переселение большинством голосов (согласно ЖК РФ).
Оспаривайте действия застройщика в суде, если он отказывается исполнять подписанные договоры мены.
Договоры мены предварительные, т.е не окончательные. Разорвать его могут до октября. К сожалению, у нас тут лазейка для них.
В рамках программы реновации Санкт-Петербурга принудительное изъятие допускается в судебном порядке по иску застройщика или уполномоченного органа. Отказ 2 собственников не блокирует права остальных 22. Позиция застройщика о полной остановке расселения юридически несостоятельна и противоречит целям программы КРТ. На практике именно в петербургских судах при спорах по КРТ ключевым доказательством служит подписанный предварительный договор мены - суды расценивают его как выражение воли собственника, что существенно ускоряет принудительный выкуп в отношении несогласных. Предварительные договоры мены подписаны у 22 квартир или только у части из них? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
22 Квартиры подписали предварительную мену, договоры имеются. 2 Квартиры не подписали. Договоры мены предварительные действуют до октября этого года.
Застройщик манипулирует вами и вводит в заблуждение: отказ двух собственников не может сорвать расселение всего дома, так как по закону о КРТ несогласные граждане выселяются принудительно через суд. Согласно Градостроительному и Жилищному кодексам РФ (включая нормы Федерального закона № 494-ФЗ о КРТ), если дом законно включен в программу (за это проголосовали 2/3 собственников на Общем собрании), решение становится обязательным для абсолютно всех жильцов. У застройщика и властей есть четкий юридический алгоритм работы с «отказниками», и бросать проект из-за двух квартир инвестору экономически невыгодно
