-
Вопрос № 00221577
Здравствуйте! Вопрос по сделке с куплей продажей с риелтором. Я провожу две сделки: продаю свою квартиру и покупаю другую. 15 июня под расписку в кабинете риелтора мне передали задаток 50 000 покупатели, 16 июня я отдала продавцу, чью квартиру покупаю, эту же сумму. Риелтор оформила это не альтернативой сделкой, а двумя раздельными предварительными договорами со сроком до 1 августа. По этому предварительному договору продажи у нас прописана передача наличных денег. Я повторила, что хочу другим способом, она сказала, что проблем нет, выберем другой. До 1 августа сделка не состоялась, так как у покупателей моих покупателей зависла военная ипотека на рассмотрении, денег у них не было, я согласилась ждать. Мы переписали договор до 20 августа. Расторжения предыдущего не было, просто новая бумажка. Что об этом думаете? Насколько это законно?
Сегодня, 13 августа, риелтор попыталась досрочно вывести нас на сделки, но я отказалась.
Во-первых, продавец квартиры, которую я покупаю, не предоставила обязательную архивную справку формы № 9. Точнее риелтор сказал, что она её предоставлять не будет. То есть я выхожу на сделку без документов от продавца. Можем ли мы за это что-то предъявить или раз договор до 20 августа это нам ничего не даёт?
Во-вторых, я потребовала безопасный трансферабельный аккредитив Сбербанка, с риелтором договорились заранее, что да, проводим через аккредитив. Но за день до сделки она начала говорить о двух разных аккредитивах, а не об одном. Я не собираюсь продавать, не купив, чтобы на полянке не остаться, и я предупреждала об этом. Ранее никаких безопасных способов расчёта она не предлагала, то есть единственным вариантом предоставляла именно наличную передачу денег, без проверки подлинности купюр, без камер, а потом идти с миллионами в карманах по улице до мфц, оформлять сделку.
Сегодня в СМС она заявила, что не покажет мне текст основного договора купли-продажи до оплаты коммисии за её работу. По договору комиссия оплачивается в день сделки, то есть никак заранее обдумать договор я не могу, изменить его тоже. Более того, она написала, что я должна вернуть покупателям двойной задаток - 100 000, так как я отказываюсь от сделки. Но я отказываюсь не по собственной инициативе, а потому что на момент назначенной сделки не было документа, как и справки ПНД, текст договора купли-продажи она заранее не предоставляет.
Что делать в такой ситуации?
Ещё несколько вопросов:
1) Имеем ли мы право требовать трасферабельный аккредитив при том, что риелтор оформил две разные сделки, а не одну альтернативную? Потому что иначе и не хотели на неё выходить, сказали ей об этом, она отказалась делать трансферабельный.
2) Справка по форме 9 делается от 5 дней, если не ошибаюсь, а риелтор написала, что предоставит её завтра. Как такое возможно? Где гарантия, что это не липовая справка?
3) Что происходит после 20 августа? Обязательства сгорают?
Вся эта сделка выглядит для нас сомнительно и мы уже с семьёй не хотим ничего покупать, но также и не хотим никому ничего платить, проблема изначально была не в нас. Почкорее хочется с этим всем закончить и ничего не продавать.
Здравствуйте. Не соглашайтесь на досрочную сделку и не возвращайте двойной задаток только по требованию риелтора: нужно исходить из текста обоих предварительных договоров, условий о задатке, сроках и переписки. Если в новом документе срок заключения основного договора изменен до 20 августа, это может быть оформлено как изменение первоначального договора; отсутствие отдельного соглашения о расторжении само по себе не делает продление незаконным, но важно, подписан ли новый документ всеми теми же сторонами и содержит ли он условия о замене прежнего. По ст. 429, 450–453 ГК РФ предварительный договор может быть изменен соглашением сторон в той же письменной форме.
Вы вправе не подписывать основной договор, пока не увидите его текст и не проверите документы продавца. Риелтор не может законно ставить предоставление проекта ДКП в зависимость от предварительной оплаты комиссии, если комиссия по договору подлежит оплате в день сделки; это нужно расценивать как нарушение согласованного порядка оказания услуг. Направьте риелтору и сторонам сделок письменное сообщение: «От заключения сделки не отказываюсь, готова заключить ее в срок до 20 августа при предоставлении согласованного проекта ДКП, полного комплекта документов и безопасного порядка расчетов». Сохраните переписку.
Я обращаю внимание, что единая архивная справка по форме № 9 как обязательный федеральный документ упразднена: действующий Административный регламент МВД России, утвержденный приказом МВД России от 31.12.2017 № 984, не предусматривает ее выдачу. Для проверки сделки я рекомендую запросить у продавца актуальные сведения о зарегистрированных по адресу лицах и архивную выписку о регистрации и снятии с регистрационного учета за весь период — в форме, которую выдает уполномоченный орган или организация по месту нахождения квартиры. Такие документы не входят в обязательный перечень для государственной регистрации перехода права, однако необходимы для оценки риска сохранения права пользования жилым помещением ранее зарегистрированными лицами.Если предоставление сведений о зарегистрированных, архивной истории, а также документов из ПНД и НД было согласовано в предварительном договоре или переписке, я рекомендую потребовать их до подписания основного договора. Отсутствие проекта ДКП и документов, необходимых для проверки юридической чистоты квартиры, дает Вам разумные основания не выходить на сделку до устранения этих обстоятельств, но вопрос о вине стороны и последствиях для задатка будет зависеть от условий предварительного договора и доказательств достигнутых договоренностей.
Трансферабельный аккредитив возможен только при согласии всех участников и банка; закон не обязывает продавца, покупателя или риелтора использовать именно такой способ расчетов. В двух отдельных сделках можно предусмотреть взаимосвязанные аккредитивы или иной безопасный механизм: безотзывный покрытый аккредитив, банковская ячейка либо нотариальный депозит. Если условие об альтернативности и конкретном способе расчетов письменно согласовано не было, понудить к трансферабельному аккредитиву нельзя. Не подписывайте договор с наличными, если такой способ Вам не подходит.
Двойной задаток возникает только если именно продавец, получивший задаток, виновно уклонился от заключения основного договора; если виноват покупатель, задаток остается у продавца. При прекращении обязательства по соглашению сторон либо из-за невозможности исполнения задаток возвращается в обычном размере — ст. 381 ГК РФ. Просрочка военной ипотеки у конечных покупателей и отсутствие денежных средств могут быть риском их стороны, а не вашим; поэтому требование к Вам о 100 000 рублей без установления вашей вины не обосновано.
После 20 августа обязательство заключить основной договор прекращается, если до этой даты договор не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой надлежащее предложение его заключить, — п. 6 Ст. 429 ГК РФ. Но это не всегда снимает спор о судьбе 50 000 рублей: направьте до срока письменное предложение о расторжении обоих предварительных договоров по соглашению сторон с возвратом задатка по цепочке и взаимным отсутствием претензий.
Практически сейчас направьте всем участникам и риелтору письменное уведомление: Вы готовы к сделке до 20 августа только после получения проекта ДКП, актуальных сведений о зарегистрированных в квартире лицах и архивной выписки о регистрации/снятии с регистрационного учета за весь период в форме, выдаваемой уполномоченным органом или организацией, документов продавца и согласования безопасного способа расчетов. Требовать именно «форму № 9» некорректно, поскольку единый федеральный бланк такой справки не является действующим обязательным документом; важны сами сведения о зарегистрированных и выбывших лицах. Просите письменно подтвердить готовность к сделке на этих условиях. Не передавайте новых денег, не подписывайте акты, соглашения о «добровольном отказе» или обязательство выплатить двойной задаток. При сохранении давления направьте претензию риелтору и требуйте документы, договор оказания услуг и отчет о выполненной работе; при наличии оплаты услуг как потребитель вправе ссылаться на Закон РФ «О защите прав потребителей», включая ст. 10 И 12 о надлежащей информации об услуге.
Рада помочь
Добрый день! Сама схема с двумя отдельными предварительными договорами законна, но для Вас рискованнее, чем единая альтернативная сделка: продажа Вашей квартиры и покупка другой юридически напрямую не связаны.
До 20 августа Вы не обязаны выходить на сделку в любую назначенную риелтором дату. Не пишите, что «отказываетесь от сделки». Лучше фиксировать, что готовы исполнить договор в установленный срок после предоставления документов и согласования условий расчетов.
Архивная форма № 9 и справка ПНД сами по себе не являются обязательными документами для регистрации сделки. Но если обязанность их предоставить закреплена в предварительном договоре — продавец должен выполнить это условие.
Трансферабельный аккредитив Вы можете требовать как условие сделки, но навязать его другой стороне нельзя, если такой способ расчетов заранее не закреплен договором.
Требование риелтора «сначала комиссия — потом покажу договор купли-продажи» сомнительно, особенно если по договору комиссия оплачивается в день сделки.
Двойной задаток Вы автоматически возвращать не обязаны. По ст. 381 ГК РФ для этого должна быть установлена именно Ваша ответственность за срыв сделки.
После 20 августа, если основной договор не заключен и никто своевременно не направил другой стороне предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются (ст. 429 ГК РФ). Поэтому сейчас главное — не заявлять необоснованный отказ от сделки и сохранить всю переписку.
Перезаключение предварительного договора без расторжения предыдущего незаконно: обязательства по первому договору сохраняются до его расторжения (ст. 429 ГК РФ). Новая «бумажка» не отменяет старую.
Трансферабельный аккредитив — это право, а не обязанность продавца. Вы можете требовать любой безопасный способ расчёта, но риелтор вправе отказать.
Справка по форме №9 с 2026 года официально упразднена, вместо неё используются иные документы. Срок действия не установлен федерально.
Задаток: если отказ от сделки исходит от вас, задаток не возвращается (ст. 381 ГК РФ). Если отказ вызван неисполнением обязательств продавцом, вы вправе требовать двойную сумму.
Основной договор вы вправе требовать заранее — это ваше законное право. Оплата комиссии до ознакомления с договором незаконна.
Рекомендация: письменно зафиксируйте отказ от сделки с указанием причин (отсутствие документов, непредоставление договора) и требуйте возврата задатка. После 20 августа обязательства не сгорают автоматически.
Мы ей в сообщении писали, считается?
Более подробно можем с вами обсудить в личной консультации)
