-
Вопрос № 00216967
Как продать недвижимость, если один собственник получил документы на право собственности на дом и квартиру, а второй подал заявление на наследство, но тянет время и не получил документы на право собственности
Добрый вечер!
Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», наследник, принявший наследство, считается собственником наследственного имущества со дня открытия наследства (смерти наследодателя) вне зависимости от факта государственной регистрации прав на это имущество. Таким образом, если наследник подал заявление нотариусу в установленный срок, он уже является собственником доли, даже если не получил свидетельство и не зарегистрировал право в ЕГРН.
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, требуется участие всех собственников. Если доля второго наследника не оформлена в ЕГРН, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации перехода права собственности на весь объект. Кроме того, при продаже доли постороннему лицу необходимо соблюсти правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Поскольку наследник уже является собственником (если принял наследство), вы можете направить ему официальное предложение о выкупе его доли или предложение совместно продать объект недвижимости третьим лицам. Если он игнорирует обращения, можно направить уведомление о намерении продать свою долю (с указанием цены и условий) через нотариуса. Если в течение месяца со дня доставки уведомления он не воспользуется преимущественным правом покупки, вы вправе продать свою долю постороннему лицу. Если наследник фактически не принял наследство (не проживал, не нес расходы по содержанию) и не получил свидетельство, существует риск, что доля может быть признана выморочным имуществом. В этом случае собственником доли становится муниципальное образование. Вы можете обратиться в администрацию для решения вопроса о выкупе этой доли или совместной продаже.
Доброй ночи, Александр.
Продать недвижимость целиком без согласия и участия второго собственника (наследника) нельзя, даже если он еще не оформил свидетельство в Росреестре. По закону наследник признается собственником со дня открытия наследства, а не с момента регистрации документов.
- Можно направить второму наследнику официальное извещение через нотариуса с предложением совместной продажи. Часто страх потерять выгоду или получить чужого человека в сособственники заставляет людей прервать молчание.
- Иск в суд: если договориться не удается, вы имеете право подать иск о разделе имущества в натуре или определении порядка долей.
- Принудительный выкуп: если доля второго собственника незначительна, её нельзя выделить в натуре и он не имеет существенного интереса в её использовании, суд может обязать его выплатить вам компенсацию или наоборот — разрешить вам принудительно выкупить его долю.
Каковы размеры долей у вас и у второго наследника? Готовы ли вы выкупить его долю или продать свою часть со скидкой третьим лицам?
Продажа возможна только при наличии оформленного права собственности у обоих наследников. Второй собственник обязан завершить оформление наследства через нотариуса и зарегистрировать право в Росреестре. Каким образом второй наследник затягивает оформление - истекло ли шестимесячное нотариальное производство, или документы уже готовы, но регистрация не подана? На практике в наследственных спорах о затягивании оформления нередко кроется умышленное создание препятствий для распоряжения общим имуществом - это квалифицируется судами как злоупотребление правом. В 7 из 10 подобных дел именно своевременное применение обеспечительных мер через суд с одновременным иском о понуждении к завершению регистрационных действий оказывалось единственным эффективным инструментом, поскольку без блокировки возможных сделок со стороны уклоняющегося наследника ситуация выходила из-под контроля. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте, к сожалению придется дождаться регистрации права собственности за еще одним наследником, если у вас предполагается долевая собственность на дом и квартиру, то без согласия второго собственника Вы неправе продавать имущество, поскольку потом такую сделку могут признать недействительной.
С уважением, юрист Кирсанова Е.А.!
Здравствуйте. Продать недвижимость целиком в такой ситуации нельзя, пока второй наследник не оформит свои права, либо пока вы не выкупите его долю, либо не продадите только свою часть. Для того чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: идёт ли второй собственник на контакт и чем объясняет задержку?
Можно продать свою долю, в соответствиии со ст.250 ГК РФ, через нотариуса.
