-
Вопрос № 00207765
Добрый день!
Задавала ранее вопрос по договору дарения вот он:
В договоре дарения указано, что даритель и его дочь имеют право дальнейшего проживания в квартире. Оба добровольно выписались из квартиры 10 лет назад. Дочь вышла замуж и живет с мужем. Может ли она вернуться в квартиру обратно через суд? Какие у нее шансы? Как нейтрализовать этот пункт договора? Отказниками от приватизации никто не является. Как обезопасить себя и покупателя квартиры? Даритель готов подписать отказ от этого пункта.
Несколько юристов ответили, что крайне низкая вероятность вселения с помощью суда. Выписка и переезд - фактический отказ от дальнейшего проживания в квартире. Однако, листая ответы на схожие вопросы наткнулась на похожий вопрос, только со стороны покупателя и там ответ был противоположный (приведен ниже). Так как итог, каким образом и когда человек утрачивает право дальнейшего проживания? Можно ли внести какие-то изменения в договор дарения (ему более 15 лет). Ну не может же быть такого, что нет никакого выхода. Как продают такое имущество?
Ответ от юриста на схожий вопрос от покупателя:
Сделка несёт существенный правовой риск: условие договора дарения о праве проживания является обременением вещно-правового характера и сохраняется при переходе права собственности, несмотря на снятие с регистрационного учёта. Рекомендую затребовать у продавца архивную выписку из домовой книги и изучить все предшествующие правоустанавливающие документы на объект. На практике именно в таких сделках возникает скрытый конфликт между вещным правом проживания, закреплённым договором, и фактом снятия с учёта - суды, включая позицию Верховного Суда, последовательно признают подобные права сохраняющимися вне зависимости от регистрации по месту жительства, что при споре даёт основания для вселения через суд и создаёт реальный риск обременения приобретённого имущества на неопределённый срок.
Право проживания, закреплённое договором дарения, носит обязательственный характер и сохраняется при переходе права собственности. Снятие с регистрационного учёта само по себе не прекращает это право, однако длительное добровольное непроживание фиксируется судами как отказ от его реализации. Оптимальное решение - нотариально удостоверенное соглашение о прекращении права проживания с подписью дарителя и дочери, которое станет приложением к правоустанавливающим документам при продаже. В практике споров данной категории суды в большинстве случаев оценивают совокупность обстоятельств: длительность отсутствия, наличие иного постоянного места жительства и добровольность выбытия - именно эта триада определяет исход дела. Договор дарения оформлен более 15 лет назад - в какой форме он удостоверен: нотариальной или простой письменной, и включено ли условие о праве проживания именно как срочное или бессрочное? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Противоречие в ответах юристов связано с разделением на теоретическое материальное право (что написано в законе и договоре) и процессуальное доказывание (как суды оценивают реальные обстоятельства). Юрист со стороны покупателя абсолютно прав с точки зрения оценки рисков: для покупателя это скрытое «вещное» обременение, которое не отображается в явном виде в выписке ЕГРН, но сохраняется при смене собственника (в силу ст. 558 Или по аналогии со ст. 292 ГК РФ). Однако юристы, сулящие вам победу, правы с практической стороны: право проживания перестает быть абсолютным, если человек сам от него отказался.
