-
Вопрос № 00200475
Здравствуйте!
Квартира была куплена в ипотеку в 2016 году. Через несколько лет ДДУ был расторгнут, но деньги за квартиру не выплачены. Застройщик обанкротился.
В 2024 году было оформлено соглашение об отступном с конкурсным управляющим. Нам вернули ту же саму квартиру, которая была указана в ДДУ взамен долга застройщика.
Возникает ли у нас налог при продаже квартиры? Стоимость конечно уже намного больше, чем была изначально по ДДУ
Нет, налог возникать не должен, если правильно подтвердить, что квартира фактически находилась в вашей собственности с 2016 года (или с момента полной оплаты ипотеки и регистрации права по ДДУ до его расторжения). Но есть важные нюансы:
По общему правилу (ст. 217.1 НК РФ), чтобы не платить НДФЛ при продаже, нужно владеть квартирой минимум 3 года (в некоторых случаях 5 лет). Для вас критичен момент возникновения права собственности.
Проблема в том, что ДДУ был расторгнут, а затем квартиру вы получили снова по отступному. Формально право собственности в Росреестре, скорее всего, было прекращено, а потом зарегистрировано заново в 2024 году.
Если у вас сохранилась выписка из ЕГРН о первом праве (2016 или 2017 год), и в новой выписке есть запись о прекращении права, а затем о восстановлении — это сильный аргумент. Срок владения идет с 2016 года.
план действий:
Собрать документы:
Первоначальный ДДУ (2016 год) и платежные документы об оплате (чеки, выписки по счету, справки от застройщика).
Документы о расторжении ДДУ.
Определение суда о банкротстве застройщика.
Соглашение об отступном (2024 год).
Выписки из ЕГРН: старую (до расторжения) и новую (после отступного).
Кредитный договор и график платежей по ипотеке (подтверждает, что вы реально несли расходы).
Подать декларацию 3-НДФЛ с нулевым налогом (по желанию, для подстраховки). В ней указать:
Доход от продажи.
Расходы в той же сумме (или меньше).
В пояснении написать: «Квартира в собственности с 2016 года, право восстановлено по отступному в связи с банкротством застройщика, срок владения превышает 5 лет».
Или вообще не подавать, если точно уверены в сроке с 2016 года. Но налоговая может прислать запрос, увидев смену собственника в 2024 году. Тогда вы ответите документами, что это та же квартира, а не новая покупка.
Таким образом:
Налог при продаже не возникает, так как срок владения считается с 2016 года (8+ лет).
Даже если считать с 2024 года, вы вправе уменьшить доход на старые расходы по ДДУ — но при большом росте цены налог бы появился. Поэтому главное — доказать непрерывность владения через документы о банкротстве и отступном.
Рекомендую перед продажей получить письменную консультацию в своей налоговой инспекции или у юриста по недвижимости с опытом банкротных дел — чтобы избежать споров. Но по закону и разъяснениям ФНС вы в безопасности.
если не трудно оставьте пожалуйста на моей странице отзыв заранее благодарна.
Здравствуйте, в вашей ситуации главное разложить юридические факты правильно: 1 оформление и оплата ДДУ, 2. Расторжение ДДУ. 3. Заключение соглашения об отступном. Следовательно, при государственной регистрации вами права собственности на квартиру лежит соглашение об отступном, а не ДДУ. В этой связи срок владения вами квартирой налоговая обоснованно будет считать с момента регистрации на основании отступного, т.е. С 2024 года. И здесь надо смотреть ваш регион (региональную льготу по сроку владения), или оценивать вашу квартиру как единственное жилье (проверять условия) - 3 года. Либо проверять возможность использования освобождения по п.2.1 ст. 217.1 НК РФ - т.е. Продажа семьей с детьми при последующей покупке большей по площади или кадастровой стоимости квартиры. При необходимости более детальной консультации на основе документов - обращайтесь.
Налог при продаже квартиры, полученной по соглашению об отступном от застройщика-банкрота, скорее всего, возникнет. Срок владения для освобождения от налога (5 лет) считается с даты регистрации права по этому соглашению, а не с момента оплаты ДДУ (п. 3 Ст. 3 ФЗ от 23.07.2013 № 212-ФЗ). Налог составит 13% от разницы между ценой продажи и суммой, которую вы реально заплатили по ДДУ (ваши расходы).
Если продадите дороже расходов – будете платить. Что делать: сохраните все платёжные документы по ДДУ и соглашение об отступном. При продаже подайте декларацию 3-НДФЛ и заявите вычет в сумме расходов. Если продадите дешевле 70% кадастровой стоимости, налог посчитают с 70% кадастра (ст. 217.1 НК РФ).
Здравствуйте. Да, риск НДФЛ при продаже есть. По общему правилу при отступном право возникает заново, поэтому срок владения, вероятнее всего, считается с 2024 года, а не с даты ДДУ 2016 года. Если минимальный срок не истек, налог обычно считают не со всей цены: доход можно уменьшить на подтвержденные расходы. Здесь решающими будут текст соглашения об отступном и платежные документы.
Нет, налог НДФЛ при продаже этой квартиры платить не придется, так как ваш минимальный срок владения объектом уже давно истек. Несмотря на сложную цепочку с расторжением ДДУ и оформлением отступного, закон в данном случае полностью на вашей стороне
Да, при продаже этой квартиры у вас возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, так как квартира получена по соглашению об отступном в 2024 году, а минимальный срок владения не истек.
Да, при продаже в ближайшее время НДФЛ, скорее всего, возникнет, если к моменту продажи не истечет минимальный срок владения. Ключевой вопрос — с какой даты считать владение.
