-
Вопрос № 00199531
Такая проблема. У моего мужа в долевой собственности 1/3 участка и 1/6 дома. Дом как бы один, но к его крыше пристроено здание, где расположен автосервис, автомойка и т.д. Сам дом жилой, грубо говоря, на 3 хозяина, но из-за одной несущей общей стены, по кадастру сервис имеет тот же адрес и кадастровый. В расширенной выписке ЕГРН не указан собственник этой 1/2 доли (сервиса), в БТИ отсутствует какая-либо информация. Так как первый собственник умер, а второй на себя не оформил. Но и первый собственник тоже не известен. В сервис заезжали, они не знают кто собственник здания. Как в таком случае правильно юридически оформить уведомления другим собственникам о продаже доли, если один не зарегистрировал на себя права. Нотариусы разводят руками
Мне кажется, если вы хотите продать свои доли, то не все так сложно. Вам в вашем случае лучше все оформить через нотариуса, поскольку нет прямого запрета на продажу ваших долей, но нужно будет уведомить совладельцев о продаже в порядке ст.250 ГК РФ (преимущественное право покупки), поскольку у них есть право выкупить вашу долю (доли). Лучше отправить уведомления от имени нотариуса и получить либо ответ либо выждать 30 дней, а в случае, если не известен совладелец, то по просто по месту регистрации недвижимости. В уведомлении обязательно указываете цену и условия сделки, т.к. Продать долю (доли) по другой цене и условиям вы не сможете. Уведомление можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении каждому совладельцу, а сособственник неизвестен, уведомление направляют по адресу продаваемой недвижимости. В идеале поручить нотариусу передать извещения другим собственникам. Если по истечении срока уведомления о продаже доли никто из совладельцев не изъявил желания ее купить, или они (кто-то из их) составили письменный отказ от преимущественного права покупки, вы можете продать долю третьему лицу. Незарегистрированная доля, по идее, вообще не должна вам мешать, поскольку у нее нет владельца, но уведомление (извещение) о продаже через нотариуса отправьте, чтобы спокойно через него же оформить договор продажи доли в доме и долю в земельном участке. Лучше, чтобы кто-нибудь из известных вам сособственников у вас выкупил, так меньше всего проблем и при продаже и в будущем. Успехов в продаже.
В вашей ситуации обязанность по уведомлению отсутствующего собственника не возникает, если вы не продаете долю постороннему лицу.
Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки действует только при продаже доли "постороннему лицу" (не сособственнику). Если вы продаете долю другому известному собственнику (ваш муж продает кому-то из двух других хозяев дома), то уведомлять никого не нужно.
Ключевая проблема — неизвестный собственник 1/2 доли (сервиса). Его отсутствие в ЕГРН и БТИ не отменяет существование права собственности, но делает невозможным его уведомление по закону.
Что делать:
Закажите выписку из ЕГРН на здание (через МФЦ или online). Если собственник не указан — это выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ), фактически принадлежит муниципалитету.
Направьте запрос в администрацию района с просьбой предоставить сведения о собственнике 1/2 доли. Ответ будет официальным подтверждением.
Если собственник действительно неизвестен, действуйте по правилам для выморочного имущества: уведомляйте муниципалитет (как потенциального собственника).
Если хотите продать долю "постороннему", подайте нотариусу заявление о невозможности определить всех сособственников. Нотариус разъяснит порядок.
Главное: нельзя продать долю, игнорируя права неопределенного собственника. Сделка может быть оспорена.
Здравствуйте. В вашей ситуации нотариус не поможет, т.к. Неизвестный собственник доли (не вступивший в наследство) не может быть уведомлен стандартным способом. Единственный юридически надежный путь - обратиться в районный суд с заявление об установлении факта невозможности уведомления данного участника долевой собственности. Суд признает вашу обязанность по извещению исполненной, если вы докажете, что все разыскные меры (запросы в Росреестр, БТИ и т.д.) не дали результата. После получения решения суда вы направляете письменные уведомления известным сособственникам (другие 1/3 и 1/6) заказными письмами. Также вы размещаете публичное извещение о продаже доли на официальном сайте Росреестра. По истечении месячного срока вы вправе продать долю любому лицу через нотариуса, предоставив ему пакет документов
Здравствуйте, уведомлять по ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации нужно именно участников долевой собственности, чьи права подтверждены. Если право на спорную долю не оформлено и правообладатель не установлен, нотариальное уведомление фактически некому вручать. В такой ситуации обычно сначала устанавливают собственника через наследственное дело, архивы БТИ, ЕГРН и, при необходимости, суд. Иначе риск оспаривания продажи сохраняется.
При отсутствии сведений о собственнике доли и невозможности их установления уведомление о продаже доли следует направить заказным письмом по последнему известному адресу или по месту нахождения имущества, а также возможно воспользоваться услугами нотариуса, при этом размещение объявления в общедоступных источниках законом не предусмотрено в качестве обязательного или альтернативного способа уведомления.
