Продажа гаража с земельным участком?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы продаёте гараж, который был у вас в собственности более 3 лет (с 1996 года), и земельный участок под ним, приобретённый в 2024 году. Сделка будет в 2025 году, общая сумма — 1 млн руб. Для целей НДФЛ важно правильно распределить доход между объектами, чтобы корректно заполнить декларацию 3-НДФЛ и воспользоваться возможными льготами.

2. Применимые нормы права
Главные нормы:
- ст. 217 НК РФ — освобождение от НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности более минимального предельного срока (3 года для гаража, 5 лет для земли, если не получена по наследству и т.п.);
- ст. 220 НК РФ — имущественный налоговый вычет при продаже имущества;
- ст. 208, 210, 214.10, 228 НК РФ — порядок определения облагаемого дохода и подачи декларации.

3. Риски, сроки, нюансы
- Доход от продажи гаража освобождён от НДФЛ, так как он был в собственности более 3 лет (ст. 217 НК РФ).
- Доход от продажи земельного участка подлежит налогообложению, так как участок в собственности менее 3 (5) лет.
- В декларации 3-НДФЛ нужно отдельно указать доходы по каждому объекту.
- Доход по каждому объекту определяется пропорционально кадастровой стоимости:
— гараж: 96 000 руб.
— земля: 58 000 руб.
— всего: 154 000 руб.
— доля гаража: 96000/154000 ≈ 62,3%
— доля земли: 58000/154000 ≈ 37,7%
— соответственно, из 1 000 000 руб.:
— гараж: 623 000 руб.
— земля: 377 000 руб.
- По земле можно применить имущественный вычет (1 млн руб. на объект, но не более суммы сделки) или вычет в размере расходов на приобретение (если есть подтверждающие документы).
- Если при продаже земли доход (377 000 руб.) не превышает вычет (1 млн руб.), то НДФЛ платить не придётся, но декларацию подать обязательно.
- Срок подачи декларации — до 30 апреля 2026 года, уплата налога (если есть) — до 15 июля 2026 года.

4. Пошаговые действия
1. При продаже в договоре укажите отдельную стоимость гаража и земли (по пропорции кадастровых стоимостей).
2. После сделки получите документы, подтверждающие продажу (договор, акт приёма-передачи, выписку ЕГРН).
3. Заполните 3-НДФЛ за 2025 год:
— укажите доходы по каждому объекту отдельно;
— по гаражу отметьте освобождение по ст. 217 НК РФ;
— по земле заявите имущественный вычет (до 1 млн руб.);
— если есть расходы на приобретение земли, можно вместо вычета указать их.
4. Подайте декларацию в налоговую инспекцию до 30.04.2026.
5. Если налог к уплате отсутствует, просто ждите уведомления от ФНС.

5. Что уточнить
Для точного расчёта важно знать:
- были ли расходы на приобретение земли, подтверждённые документально (если хотите применить вычет по расходам);
- как оформлен договор купли-продажи (разделена ли цена по объектам);
- есть ли у вас другие доходы, которые могут повлиять на налоговую базу.

Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.