Оплата налога за продажу квартиры?

Здравствуйте. При продаже за 4 600 000 руб. налог, скорее всего, будет нулевым: квартира приобретена дороже — за 4 678 200 руб. Материнский капитал, использованный при покупке, также можно учесть в расходах для расчёта налога при продаже. Но необходимо проверить кадастровую стоимость квартиры и оформление долей членов семьи.

Ниже — расчёт для налоговых резидентов РФ.

1. Как рассчитывается налог в вашей ситуации

По подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ доход от продажи жилья можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на его приобретение.

Для этого учитывается полная стоимость квартиры, а не только первоначальный взнос и не только уже погашенная часть ипотеки:

| Показатель | Сумма |
|---|---:|
| Доход от продажи | 4 600 000 руб. |
| Расходы на приобретение | 4 678 200 руб. |
| Положительная налоговая база | 0 руб. |
| НДФЛ к уплате | 0 руб. |

В расходы входят и собственные деньги, и средства ипотечного кредита, перечисленные продавцу, и 580 460 руб. материнского капитала. Это не нужно путать с налоговым вычетом *при покупке*: для него действуют другие правила, и маткапитал из расходов исключается.

Остаток ипотеки, который вы погасите из денег покупателя, отдельно из дохода не вычитается: стоимость покупки уже учитывается целиком.

2. Что может изменить этот расчёт

Кадастровая стоимость. По ст. 214.10 НК РФ для налогообложения может учитываться не цена договора, а кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на установленный коэффициент. Обычно это 0,7, но нужно проверить закон вашего региона.

Если применяется коэффициент 0,7, налог останется нулевым, пока кадастровая стоимость не превышает примерно 6 683 143 руб.

Например, при кадастровой стоимости 7 млн руб.:
- доход для налогообложения — 4 900 000 руб.;
- расходы — 4 678 200 руб.;
- налоговая база — 221 800 руб.;
- НДФЛ по ставке 13% — 28 834 руб.

Доли членов семьи. Если собственниками являются родители и дети, налог рассчитывается отдельно по каждому продавцу. Для долей, оформленных в связи с использованием маткапитала, ст. 220 НК РФ позволяет учитывать расходы на покупку квартиры пропорционально долям при соблюдении предусмотренных законом условий. Поэтому само наличие детских долей не означает, что детям придётся платить налог.

3. Освобождает ли статус единственного жилья от налога

Не сразу. Для единственного жилья минимальный срок владения обычно составляет три года — при выполнении условий ст. 217.1 НК РФ. Если срок владения начался в августе 2025 года, сейчас он ещё не истёк.

Если квартиру приобретали по ДДУ, срок для налоговых целей, как правило, считается с даты полной оплаты по договору, а не с регистрации собственности. Поэтому договор и даты платежей стоит проверить.

Есть и отдельная льгота для семей с двумя и более детьми по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Она позволяет продать жильё без налога независимо от срока владения, если соблюдены все условия, в том числе приобретено другое жильё в год продажи или до 30 апреля следующего года, а его площадь либо кадастровая стоимость больше. Есть дополнительные требования к возрасту детей, стоимости продаваемого жилья и наличию другой недвижимости. Сама семейная ипотека права на эту льготу не даёт.

4. Что сделать перед продажей

1. Узнать кадастровую стоимость на 1 января года продажи и проверить региональный коэффициент.
2. Собрать документы о покупке и оплате: договор, платёжные документы, подтверждение перечисления ипотечных средств и маткапитала. Для нулевого налога важно подтвердить все 4 678 200 руб.
3. Проверить оформление долей по маткапиталу. Если доли детям ещё не выделены, этот вопрос нужно решить до продажи. При продаже принадлежащих несовершеннолетним долей требуется предварительное разрешение органа опеки.
4. Согласовать продажу с банком, поскольку квартира находится в ипотеке. Это отдельный вопрос, не связанный с расчётом НДФЛ.
5. Если продажа состоится в 2026 году и освобождение по сроку владения или семейной льготе не применяется, декларацию 3-НДФЛ, как правило, нужно подать до 30 апреля 2027 года, даже при нулевом налоге. Если налог возникнет, срок уплаты — 15 июля 2027 года. Обязанность декларирования по детским долям проверяется отдельно.

Итого: специально снижать цену продажи ради налога вам, вероятнее всего, не потребуется. Основной законный способ — учесть полную подтверждённую стоимость покупки, включая маткапитал. Для окончательного расчёта нужны регион, кадастровая стоимость, состав собственников и размеры их долей.

Для точной оценки документов и деталей сделки стоит обратиться к юристу.