Приватизация квартиры?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Бабушка уже много лет фактически пользуется двумя комнатами в квартире, формально принадлежащими другому собственнику (Сергею), оплачивает коммунальные услуги, но не является их собственником по документам. Возникает вопрос: может ли она оформить эти комнаты в собственность, учитывая длительное пользование и оплату?

2. Применимые нормы права
Главная норма — статья 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности: если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет, оно может признать право собственности через суд. Но это возможно только в отношении бесхозяйного имущества или если собственник фактически утратил связь с имуществом. Также важно, что владение должно быть "как своим", то есть исключительным и с намерением стать собственником.

3. Риски, сроки, нюансы
- Если Сергей жив и не лишён права собственности, суд, скорее всего, не признает за бабушкой право собственности по приобретательной давности, так как у имущества есть зарегистрированный собственник, и оно не признано бесхозяйным.
- Оплата коммунальных платежей не является основанием для перехода права собственности.
- Если Сергей умер, но не было наследников или они не приняли наследство, можно рассматривать вопрос о признании имущества выморочным и обращении в муниципалитет.
- Переход права собственности от дочери к бабушке по договору дарения влияет только на одну комнату (уже оформленную). На оставшиеся две комнаты это не распространяется.

4. Что делать пошагово
а) Уточнить, жив ли Сергей и где он находится. Можно подать заявление в полицию о розыске, если есть основания полагать, что с ним что-то случилось.
б) Проверить сведения о собственниках в Росреестре (через выписку ЕГРН).
в) Если Сергей умер, узнать, открыто ли наследственное дело, есть ли наследники.
г) Если Сергей жив, но не проявляет интереса к имуществу, попытаться связаться с ним для выкупа или оформления дарения/продажи.
д) Если Сергей признан безвестно отсутствующим или умершим, а наследники не приняли наследство, можно инициировать процедуру признания имущества выморочным и оформления его в муниципальную собственность, а затем пытаться приватизировать через выкуп у города.
е) Собрать все документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, иные доказательства владения (но это не гарантия успеха в суде).

5. Что нужно уточнить
- Жив ли Сергей, есть ли сведения о его местонахождении или смерти.
- Кто сейчас официально собственник спорных комнат (сделать выписку из ЕГРН).
- Были ли попытки со стороны сестры оформить эти комнаты на себя или других лиц.

Возможные сценарии:
- Если Сергей жив и собственник, приватизировать комнаты невозможно без его воли.
- Если Сергей умер, а наследники не приняли наследство — возможна процедура через муниципалитет.
- Если Сергей признан безвестно отсутствующим, можно попытаться оформить право собственности через суд, но это длительный и сложный процесс.

Рекомендация:
Для точной оценки перспектив и выбора оптимальной стратегии советую обратиться к юристу с документами и дополнительной информацией.