-
Вопрос № 00197153
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста,в 2023 году мною покупался дом,земельный участок и Баня. В договоре купли-продажи отразили всё одной суммой 1500000. При продаже мною в 2025 году составлялся договор купли-продажи уже с тремя разбитыми суммами у другого юриста. Подкажите, пожалуйста, как-нибудь можно раздробить суммы дома,земли и бани по договору,когда я покупал? Мне необходима цена каждого объекта для отчёта перед налоговой.
Здравствуйте, Руслан. Ретроактивно изменить условия уже исполненного договора купли-продажи 2023 года нельзя: он был подписан, сделка завершена, и стороны получили то, что договорились. Разбить единую сумму задним числом без согласия продавца и без судебного основания не получится.
Что можно сделать в вашей ситуации. Для целей НДФЛ при продаже в 2025 году налоговая принимает расходы на приобретение по ст. 220 НК РФ. Если в договоре 2023 года фигурирует общая сумма 1 500 000 руб. За три объекта, вы вправе распределить её между объектами самостоятельно в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) на основании кадастровой стоимости каждого объекта на дату покупки. Это законный и распространённый метод пропорционального распределения, который налоговые органы, как правило, принимают без возражений.
Шаги: запросите кадастровую стоимость дома, земли и бани на 2023 год в Росреестре или через портал госуслуг, рассчитайте доли каждого объекта в общей кадастровой стоимости, пропорционально распределите 1 500 000 руб. И укажите полученные суммы в 3-НДФЛ как расходы по каждому объекту.
Для правильного оформления декларации и минимизации налоговых рисков записывайтесь на консультацию по контактам в карточке. Бесплатно проанализирую ситуацию и дам честный ответ.
Григорий Сергеевич, спасибо вам большое! То есть документально, мне ничего прикладывать к декларации по этому поводу не нужно будет?? И ещё, подскажите, пожалуйста. По выпискам ЕГРП стоимости: дома 638132.62 ; бани 98405.52 ; земли 41247.04. Я могу указать за дом 1420000, за баню 50000, за землю 30000???
Руслан, по порядку.
Про документы. К декларации нужно приложить договор купли-продажи 2023 года (подтверждение расходов на приобретение) и документы об оплате. Сам расчёт распределения суммы по объектам делается в произвольной форме — можно приложить бухгалтерскую справку-расчёт, где вы показываете, как разбили 1 500 000 руб. Между тремя объектами. Это не обязательный документ, но он снимает вопросы у инспектора и показывает логику расчёта.
Про ваши цифры — так нельзя. Вы можете распределять сумму только пропорционально кадастровой стоимости, а не произвольно. Если назначить дому 1 420 000 при его кадастровой доле, налоговая увидит искусственное завышение расходов по одному объекту (дому) и занижение по другим и вправе пересчитать.
Считаем по вашим данным. Сумма кадастровых стоимостей:
638 132, 62 + 98 405, 52 + 41 247, 04 = 777 785, 18 руб.
Доли каждого объекта:
Дом: 638 132, 62 / 777 785, 18 = 82, 04 %
Баня: 98 405, 52 / 777 785, 18 = 12, 65 %
Земля: 41 247, 04 / 777 785, 18 = 5, 30 %
Распределяем 1 500 000 руб.:
Дом: 1 230 700 руб.
Баня: 189 800 руб.
Земля: 79 500 руб.
(суммы округлены, в сумме дают 1 500 000)
Именно эти цифры корректно ставить в 3-НДФЛ как расходы по каждому объекту. Тогда расход по каждому объекту бьётся с его кадастровой долей, и претензий у инспекции не возникнет.
Важный момент: для расчёта НДФЛ имеет значение, как соотносятся эти расходы с ценами продажи 2025 года по каждому объекту отдельно — налог считается пообъектно, а не общей суммой. Если по какому-то объекту цена продажи окажется ниже расхода, убыток по нему не уменьшает доход по другим. Это стоит проверить до подачи декларации.
Для более точной консультации я бы посоветовал вам обратиться к бухгалтеру по налогам, которые составляют декларации 3-НДФЛ. Обычно офисы таких специалистов есть рядом с налоговой инспекцией.
