-
Вопрос № 00194653
Добрый день! Купили квартиру в ипотеку у застройщика (ДДУ) в декабре 2021, деньги были переведены на эскроу. Дата возникновения права собственности(дата из личного кабинета налоговой, характеристика объекта) - сентябрь 2023. От какой даты нужно отсчитать 5 лет для налоговой при продаже квартиры и уплата налога?
Добрый день!!! Дата возникновения права собственности и налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ с эскроу-счетом
- Право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) возникает с даты подписания акта приёма-передачи объекта между вами и застройщиком. С 2022 года для оформления вычета также необходима государственная регистрация права собственности (выписка из ЕГРН), однако сам факт возникновения права на вычет связан именно с подписанием акта, а не с датой регистрации или оплаты.
Если квартира приобретена в ипотеку, то вычет можно получить не только на сумму покупки, но и на фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту. Для этого потребуется предоставить кредитный договор и справку из банка о сумме уплаченных процентов.
При покупке через эскроу-счёт дата перечисления денег или списания их со счёта не влияет на дату возникновения права на вычет. Ключевой момент — подписание акта приёма-передачи и регистрация права собственности.
Оформить вычет можно либо через налоговую инспекцию (по окончании года, в котором подписан акт), либо через работодателя (в год подписания акта, если есть уведомление из ФНС).
Документы для вычета
- Декларация 3-НДФЛ.
- Справка 2-НДФЛ.
- Договор ДДУ.
- Акт приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРН.
- Кредитный договор и справка об уплаченных процентах (для ипотечного вычета).
- Платёжные документы.
Для вас дата возникновения права на налоговый вычет — это дата подписания акта приёма-передачи квартиры. Все дальнейшие действия по возврату налога возможны только после этой даты и регистрации права собственности.
Надоговый вычет можно получить 1 раз в жизни с продажи квартиры?
но изначально вопрос о другом, хотим продать квартиру и пытаемся понять, когда можем её продать, чтобы избежать уплаты налога с продажи, то есть когда можем её продать и с какой даты начинается отсчет для продажи
Налоговый вычет при продаже квартиры — это не разовая льгота на всю жизнь, а ежегодная возможность уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости. Вычет можно применять каждый раз, когда продаёте объект, если соблюдены условия закона.
Если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 года для льготных случаев: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё), налог платить не нужно.
- Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты подписания договора купли-продажи.
- Для единственного жилья — 3 года, для остальных случаев — 5 лет.
Если квартира куплена в 2021 году, продать без налога можно после истечения минимального срока (например, в 2026 году, если нет льгот по сроку).
- Если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника — срок 3 года.
- Если квартира — единственное жильё, тоже 3 года.
- Если квартира не единственная и не льготная — 5 лет.
Если продаёте квартиру по цене покупки или дешевле, налог не начисляется (при условии, что цена не ниже 70% кадастровой стоимости).
- Можно использовать имущественный вычет 1 млн руб. Или вычет «доходы минус расходы» (подтверждённые затраты на покупку).
- Для многодетных семей есть особые условия для безналоговой продажи.
Вычет при продаже квартиры можно применять каждый раз при продаже, а не один раз в жизни. Главное — правильно рассчитать срок владения и воспользоваться доступными льготами.
Срок владения всегда считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Если минимальный срок прошёл — налог платить не нужно и декларацию подавать тоже не требуется.
По общему правилу, для договора долевого участия минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ, то есть с декабря 2021 года, включая оплату через эскроу-счёт. Это единственная квартира в Вашей собственности или имеются иные жилые объекты? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! На практике позиция налоговых органов при проверках нередко расходится с буквой закона именно в части момента отсчёта срока по ДДУ с эскроу, и профильные специалисты фиксируют случаи, когда инспекции трактуют дату возникновения права как отправную точку, что увеличивает налоговую нагрузку на продавца. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, налоговый юрист Грачёв Георгий!
Квартира куплена до брака, муж единственный собственник квартиры, но у него в собственности есть 1/5 квартиры в другом регионе. Как понять, от чего будут в нашей ситуации считать в инспекции? Считается ли это его единственным жильем или 1/5 тоже считается?
Срок владения квартирой для освобождения от налога при продаже отсчитывается от даты полной оплаты стоимости квартиры застройщику.
В вашем случае срок владения начинается с декабря 2021 года — даты перевода денег на эскроу-счёт. Чтобы избежать уплаты налога при продаже квартиры, должно пройти 5 лет с этой даты. Если на момент продажи квартира является вашим единственным жильём, срок сокращается до 3 лет.
Квартира в собственности у мужа, куплена до брака, но у него есть 1/5 доли в квартире в регионе. Считается эта квартира его единственным жильем?
