-
Вопрос № 00185732
Здравствуйте. Второй собственник прислал мне заказное письмо о преимущественном праве выкупа доли. Он хочет ее продать. Если я согласен выкупить долю, но по другой цене, считая заявленную несправедливой, какой порядок действий? Я должен провести аудит и заверить через нотариуса информацию по актуальной стоимости доли или второй собственник в любом случае может продать свою долю за любую сумму?
Должен ли я отправлять ответное письмо с согласием выкупа, если хочу защитить себя при дальнейших возможных разбирательствах в суде, в котором будет заявлено, что я не отказываюсь от преимущественного права покупки (но мне нужно время на поиск денежных средств) и одновременно предложить совместную продажу всей квартиры?
И нужно ли в таком случае сразу приложить договор соглашения о порядке
продажи?
А если собственник по моему мнению занимается вредительством? Если угрожает, собираясь продать 3-му лицу на аукционе свою долю сильно ниже рыночной, чтобы подселить ко мне профессиональных соседей и тем самым нанести вред моему здоровью и безопасности? Могу ли я обратиться в суд с иском по этому поводу?
Вы не можете обязать второго собственника продать долю по вашей оценке. Цена определяется продавцом, а ваше преимущественное право означает право купить долю на тех условиях, которые предложены третьему лицу.
По пункту 2 статьи 250 ГК РФ продавец обязан письменно известить сособственника о цене и иных условиях продажи. По пункту 3 статьи 250 ГК РФ при нарушении этого права можно требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя. Поэтому согласие «куплю, но дешевле» юридически является встречным предложением, а не безусловным акцептом.
Оценку можно сделать для переговоров и суда, но нотариально заверять «актуальную стоимость» не требуется. Практически разумно письменно ответить: вы не отказываетесь от покупки, просите подтвердить условия, предлагаете свою цену и вариант совместной продажи всей квартиры. Соглашение о порядке продажи можно приложить, но второй собственник не обязан его подписывать, а месячный срок на покупку недвижимости это не приостанавливает.
Если доля будет продана третьему лицу дешевле или на иных условиях, чем были предложены вам, это уже основание для иска по статье 250 ГК РФ. Угрозы «подселить проблемных лиц» и продажа как способ причинить вред могут оцениваться через статью 10 ГК РФ о злоупотреблении правом и статью 1065 ГК РФ о предупреждении вреда, но для суда нужны доказательства реальной опасности, а не только предположения.
Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.
Если мы договорились о совместной продаже в устной форме, как защитить себя, если собственник внезапно передумает совместно продавать квартиру и продаст третьим лицам в обход меня? Чтобы я не переживал, что наша договорённость может быть сорвана в какой-то момент.
Спасибо за обратную связь! Появятся вопросы, проблемы - обращайтесь, Вы теперь знаете где меня найти.
Здравствуйте.
Если вы не согласны с предложенной ценой доли, вы вправе направить второму собственнику письменный ответ с согласием приобрести долю по вашей цене или с предложением совместной продажи квартиры, при этом порядок определения стоимости доли законом не установлен, и собственник может продать свою долю по любой цене после соблюдения процедуры извещения, а для защиты своих интересов и подтверждения реализации преимущественного права покупки целесообразно направить письменный ответ с фиксацией вашей позиции; если имеются основания полагать, что действия второго собственника направлены на причинение вам вреда (например, злоупотребление правом), вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском, однако доказать наличие нарушений и причинение вреда в подобных случаях на практике затруднительно.
Если мы договорились о совместной продаже в устной форме, как защитить себя, если собственник внезапно передумает совместно продавать квартиру и продаст третьим лицам в обход меня? Чтобы я не переживал, что наша договорённость может быть сорвана в какой-то момент.
В предыдущем ответе я уже дала поверхностную консультацию по вашему вопросу. Для получения более подробных разъяснений вы можете связаться со мной лично — контакты указаны в моём профиле
Если мы договорились о совместной продаже в устной форме, как защитить себя, если собственник внезапно передумает совместно продавать квартиру и продаст третьим лицам в обход меня? Чтобы я не переживал, что наша договорённость может быть сорвана в какой-то момент.
Продать долю по цене ниже предложенной вам он не имеет права, так как закон позволяет вам оспорить эту сделку. А заставить снизить цену у вас нет таких прав. Поэтому либо договариваться, либо быть готовым к новым соседям.
Не надо никаких оценок, предложите ему свою цену.
Если он продаст ниже цены, которая указана в уведомлении, значит можно будет оспорить сделку и перевести права покупателя на себя.
