Налог 13% с продажи недвижимости?

1. Правовая оценка ситуации

Ваша мама, сын (ваш брат), дочь (вы), и внук получили дом в долевую собственность, но права собственности не были оформлены. После смерти участников происходило наследование долей, и к 2026 году вы стали собственником всего дома. Теперь вы хотите продать дом за 2 300 000 рублей.

2. Применимые нормы

- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости регулируется ст. 217, 220 НК РФ.
- Если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока владения (с 2016 года — обычно 5 лет, но иногда 3 года), при продаже уплачивается НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и налоговой базой.
- Если дом в собственности более минимального срока, налог не платится.
- Для пенсионеров нет специальных налоговых льгот по продаже недвижимости (только стандартный имущественный вычет, как для всех).

3. Риски, сроки, важные нюансы

- Срок владения начинает отсчитываться для каждой доли с момента вступления в наследство или регистрации права на долю.
- Если доля получена по наследству от близкого родственника, минимальный срок владения — 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
- Если доли оформлялись в разное время, для каждой доли срок считается отдельно.
- Налоговый вычет — 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ): если продаёте дом дороже, налог платится с суммы превышения.
- Если цена продажи ниже кадастровой стоимости × 0,7, налог считают от этой суммы (ст. 217.1 НК РФ).

4. Пошагово, что делать

1. Уточните даты регистрации права собственности на каждую долю. Это определяет, сколько времени вы владеете каждой частью.
2. Если с момента получения всех долей прошло более 3 лет (или 5 лет, если не по наследству от близких), налог платить не нужно.
3. Если менее 3 (или 5) лет, налог считается по формуле:
(Цена продажи – 1 000 000 руб.) × 13%
Пример: (2 300 000 – 1 000 000) × 13% = 169 000 руб.
4. Пенсионер не освобождается от налога при продаже недвижимости, но может использовать имущественный вычет.
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи и уплатите налог до 15 июля.
6. Соберите документы: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы о получении долей (наследство), подтверждение статуса пенсионера (для вычета по другим основаниям).

5. Что нужно уточнить

- Точные даты регистрации права собственности на каждую долю.
- Основания получения каждой доли (наследство от близких или иное).
- Необходимость разделять налоговую базу, если доли оформлены в разное время.

Возможные сценарии:
- Если все доли оформлены более 3 лет назад — налог не платится.
- Если часть долей менее 3 лет — налог платится только с этих долей.
- Если дом в собственности менее 3 лет — налог платится с продажи всей суммы, уменьшенной на 1 млн руб.

Для точного расчёта налога и учёта всех нюансов советую обратиться к юристу с документами по дому и наследству.