-
Вопрос № 00176591
Я покупал квартиру в ипотеку в одиночку, за 6 919 000 рублей
Позднее расписался и подарил супруге 1/2 доли в квартире
Позднее мы развелись и продали квартиру. Стоимость продажи моей половины составила 7 447 113 рублей.
Как будет высчитываться мой доход для налога?
Так? 7 447 113 - 6 919 000 = 528 113 руб
ИЛИ: 7 447 113 - 6 919 000 / 2 = 3 987 613 руб
1 Вы не указали срок владения
2 кадастровая стоимость какова? И город вашей квартиры?
если Санкт Петербург, то с 01.01.2025 Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2024 № 734-157 в целях определения налогооблагаемого дохода от продажи объектов недвижимости понижающий коэффициент кадастровой стоимости, составлявший ранее 0, 7, увеличен до 1, 0.
В письме ФНС России от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@ приведено разъяснение Минфина России, в соответствии с которым при определении облагаемого НДФЛ дохода от проданной недвижимости может применяться коэффициент, установленный законом субъекта Российской Федерации по месту жительства физического лица.
Согласно новым правилам, если доход, полученный налогоплательщиком от продажи объекта недвижимости, окажется меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0, 7, то для целей налогообложения будет использоваться именно эта, пониженная до 0, 7 от кадастровой стоимости, сумма. То есть, даже если налогоплательщик продал квартиру или дом дешевле, чем установлена его кадастровая стоимость (с учётом понижающего коэффициента 0, 7), налог будет рассчитываться не от реальной суммы сделки, а от этой расчетной базы.
Причём данный коэффициент законом субъекта Российской Федерации может быть как уменьшен вплоть до нуля, так и увеличен до 1 включительно. Это даёт возможность регионам более гибко регулировать налоговую нагрузку.
Также, согласно позиции Минфина России, изложенной в письме от 12.05.2025 № 03-04-07/46185, региональные особенности определения налоговой базы применяются гражданами, продавшими недвижимость, если на момент государственной регистрации перехода права собственности они проживали (или были учтены по иному основанию) в соответствующем субъекте Российской Федерации.
Эти изменения могут существенно повлиять на налоговые обязательства при продаже недвижимости. Важно помнить, что конкретные правила и ставки могут отличаться в зависимости от региона проживания.
3 не указано в вопросе также, был договор ДДУ или договор купли продажи квартиры
Если ДДУ, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности, а в случае приобретения по договору участия в долевом строительстве – с даты полной оплаты его стоимости (застройщику, не в банк)
4 доходы вы заявляете в 1/2 стоимости, что выше кадастровая, умноженная на коэффициент 0.7, если не Санкт Петербург, и расходы вы можете заявить в 1/2 стоимости приобретения, поскольку вы на дату продажи владели только 1/2 доли (6 919 000: 2)
В вашем случае верным является второй вариант, но с важным уточнением. Налоговая логика здесь проста: вы продали половину квартиры, значит, и в расходы можете зачесть только половину её первоначальной стоимости.
Расчет вашего дохода будет выглядеть так:
7 447 113 (продажа доли) — 3 459 500 (1/2 от цены покупки 6 919 000) = 3 987 613 руб.
Вы имеете право увеличить сумму расходов (3 459 500) на сумму фактически уплаченных вами процентов по ипотеке (также в пропорции 1/2). Это поможет законно снизить налоговую базу.
Если с момента покупки квартиры истекло пять лет, то у Вас обязанность по уплате налога на доходы не возникает.
Минимальный срок владения для бывшей жены рассчитывается с момента регистрации её права собственности на основании договора дарения. Если с этого времени прошло пять лет, то у неё налога также не будет.
Ваш налогооблагаемый доход рассчитывается как 7 447 113 - 3 459 500 (половина фактически понесённых расходов). Вычет делится пропорционально доле. Итог: доход составит 3 987 613 рублей.
Но необходимо учитывать некоторые нюансы! А в постановке вопроса отсутствуют ключевые детали!
