Ответ нейросети:
Здравствуйте!
Вы подняли важный и распространённый вопрос, связанный с изменением характеристик недвижимости и последствиями для налогообложения при продаже.
Суть вопроса:
Вы являетесь собственником квартиры с 2019 года. Сделали пристрой, через суд узаконили изменения и переводите объект в "квартиру в блокированной застройке" (по сути, таунхаус). В связи с этим присваивается новый кадастровый номер, изменяются характеристики объекта. В налоговой говорят, что из-за этого будет считаться, что период владения идет заново, и при продаже нужно платить НДФЛ, так как не истёк минимальный срок владения по новым документам.
Правовая позиция
1. Существенные изменения объекта и новый объект недвижимости
Когда в результате реконструкции или перепланировки происходит существенное изменение характеристик объекта, а также его типа (например, квартира в многоквартирном доме → квартира в блокированной застройке или жилой дом), очень часто в ЕГРН регистрируется
новый объект недвижимости с новым кадастровым номером, а прежний объект снимается с кадастрового учета.
В подобных случаях налоговые органы действительно считают, что для нового объекта отсчёт срока владения начинается с момента регистрации права собственности на этот новый объект (ст. 217.1 НК РФ).
2. Судебная практика
Суды придерживаются неоднозначной практики:
- Если изменения не связаны с прекращением существования прежнего объекта, а только с изменением его характеристик (например, незначительная перепланировка), срок владения не прерывается.
- Если же в результате реконструкции возникает
новый объект недвижимости (присваивается новый кадастровый номер, иной вид объекта, площадь, адрес), то суды и налоговые органы считают, что это уже другой объект, и срок владения начинается заново.
3. Ваш случай
В вашем случае, если в ЕГРН появляется
новый объект с новым кадастровым номером, и прежний объект (квартира) снимается с учета, то формально считается, что вы стали собственником нового объекта с момента регистрации вашего права на него. Поэтому налоговая требует уплаты налога при продаже, если с даты регистрации нового права не прошло 3 (или 5) лет.
Рекомендации и варианты действий
1.
Проконсультируйтесь с кадастровым инженером и Росреестром, возможно ли оформить изменения как изменение характеристик существующего объекта без снятия с учета и регистрации нового – чтобы сохранить старый период владения.
2.
Если уже оформлен новый объект, риски повторного отсчёта срока владения действительно есть, и налоговая будет требовать уплаты НДФЛ при продаже до истечения минимального срока.
3.
Если размер налога значителен, можно рассмотреть вариант отложить продажу до истечения нового минимального срока владения.
4.
При продаже можно попробовать обосновать, что объект тот же (если фактически изменений не так много), однако в суде такой спор практически всегда решается не в пользу собственника, если присвоен новый кадастровый номер и вид объекта сменился.
Итог
Вывод:
Позиция налоговой формально правомерна: если в результате реконструкции и узаконивания возник новый объект недвижимости с новым кадастровым номером, срок владения начинается заново. Продажа до истечения минимального срока облагается НДФЛ.
Если потребуется подготовить аргументы для суда или налоговой, обращайтесь – поможем сформулировать позицию и анализ судебной практики по вашему региону.
---
Если у вас есть дополнительные документы (выписки из ЕГРН, решения суда и т.д.), присылайте – дам более предметную консультацию.
