-
Вопрос № 00162406
Можно ли купить землю на который дом находится в аресте ?
Мы хотим купить дом у покупателя,но он находится в вместе из за кредитов ,и он просит нас дать ему часть суммы для оплаты кредита что бы дом сняли с ареста и он смог его продать ,как это лучше юридически правильно сделать и безопасно для нас
(Продавец один собственник ,но не до конца оформил наследство после смерти жена ,из за финансовой стороны )Земля полностью стоит на нем
Письменная консультация
В вашем случае вопрос покупки земельного участка с недвижимостью, находящейся в аресте, требует особого внимания, чтобы обеспечить безопасность сделки и соблюдение законодательства.1. Можно ли купить землю, на которой находится дом, если она в аресте?Да, теоретически возможно приобрести землю, которая находится в аресте, однако сама сделка должна быть проведена очень аккуратно и с учетом всех юридических нюансов. Арест накладывается в рамках исполнительных производств, например, за долги по кредитам, и препятствует отчуждению собственности без согласия должника и судебного решения.2. Как поступить, чтобы осуществить покупку безопасно?Основной момент — получить разрешение или согласие суда или пристава-исполнителя на снятие ареста, чтобы у вас была гарантия, что после покупки вы сможете зарегистрировать право собственности и использовать землю по назначению. В случае, если продавец просит оплатить часть суммы для погашения кредита и снятия ареста, сам факт оплаты части суммы напрямую в счет погашения долга может быть опасен, так как это не является стандартной процедурой продажи и может вызвать сложности при регистрации права.3. Юридические рекомендации: Самое правильное решение — это провести сделку через суд, то есть: Получить у приставов или суда информацию о размере задолженности и наличии ареста.Обратиться в банк или кредитную организацию, чтобы погасить долг, связанный с этим арестом, или договориться о реструктуризации долга и снятии ареста. После погашения или согласования с приставами и судом — оформить сделку купли-продажи на основании судебного решения о снятии ареста.Обеспечьте наличие у юриста или нотариуса всех документов: Выписки из ЕГРН (как по земле, так и по дому).Решения суда или постановления приставов о снятии ареста.Документы, подтверждающие право собственности продавца (учитывая наследство).Не рекомендуется передавать деньги напрямую продавцу для оплаты кредита без оформления сделки через суд или нотариуса, так как это может привести к рискам, связанным с возможной неисполнением обязательств или утратой средств.4. Важные моменты по наследству и собственности: Поскольку собственность оформляется на продавца по наследству (жена умерла, есть задолженность по оформлению наследства), необходимо убедиться, что все документы по наследству оформлены правильно и право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Без нотариального оформления наследства сделка с недвижимостью не может быть завершена полностью и законно.5. Итог и рекомендации: Покупка земли, находящейся в аресте, возможна, но только после снятия ареста и оформления всех необходимых документов. Не рекомендуется оплачивать долг или часть суммы без подтвержденных юридических процедур, таких как судебное решение о снятии ареста или погашении долга через банк. Обратитесь к опытному юристу или нотариусу, который поможет подготовить все документы, организовать процедуру погашения долга и безопасную сделку.Заключение: Покупка земли, находящейся в аресте, возможна, но требует профессионального юридического сопровождения и оформления всех процедур через суд или нотариуса. Не рекомендуется совершать оплату напрямую продавцу или без подтвержденных документов о снятии ареста.Если потребуется помощь в подготовке документов или консультация — советую обратиться к специалисту по недвижимости и наследству.
Купить недвижимость, находящуюся под арестом, напрямую невозможно, так как Росреестр не зарегистрирует переход права собственности до снятия запрета. Предложенная продавцом схема — дать деньги «под честное слово» для оплаты кредита — является крайне рискованной. Основные риски текущей ситуации: Снятие ареста не гарантирует сделку, Незавершенное наследство, Банкротство. Для защиты ваших интересов рекомендуется использовать один из следующих механизмов: Сделка через депозитный счет нотариуса (самый надежный способ), Задаток через предварительный договор, Оформление наследства.
А как это возможно сделать через нотариус? И можно ли купить у него землю за счет общей суммы о дома, что бы он погасил кредит и дом сняли с креста, а после выкупить дом?
Сделка через депозит нотариуса при наличии ареста — это процедура, в которой нотариус выступает гарантом того, что деньги покупателя попадут продавцу только при условии успешной регистрации права собственности на вас. Как работает схема через депозит нотариуса? Вы подписываете договор купли-продажи, где прописано условие: расчеты производятся через депозитный счет нотариуса. Вы перечисляете полную сумму за объект на специальный банковский счет нотариуса. Нотариус может перечислить часть средств напрямую кредитору (банку или приставам) для снятия ареста. Это безопаснее, чем отдавать деньги лично продавцу. После того как приставы снимут арест в базе ЕГРН (это может занять от нескольких дней до пары недель), нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности. Только после того, как нотариус получит подтверждение из Росреестра, что вы стали владельцем, он переводит оставшуюся часть денег продавцу. Можно ли выкупить только землю, чтобы снять арест с дома? Юридически эта схема крайне затруднительна и рискованна. Согласно Земельному кодексу, нельзя продать участок без находящегося на нем дома (и наоборот), если они принадлежат одному лицу. Разделить их в сделке невозможно — они должны отчуждаться вместе. Если арест наложен на всё имущество должника, Росреестр не зарегистрирует сделку даже по «части» (земле), пока весь арест не будет снят. Если вы заплатите за землю, чтобы погасить кредит за дом, арест с дома снимется, но продавец может передумать продавать вам дом или на объект могут успеть наложить новый арест по другим долгам продавца. Если вы хотите использовать средства для погашения долга, делайте это только в рамках единого договора купли-продажи на весь объект (дом + земля) через депозит нотариуса. В договоре должно быть четко прописано, что часть средств с депозита уходит приставам/банку именно для снятия ограничений, препятствующих данной конкретной сделке.
Спасибо большое за разъяснение!
а если после оформления депозита через нотариуса, продавец передумает или с ним что то случается, деньги нотариус возвращает в полном обьеме?там же наш продавец является пенсионером, есть ли в этом случае какие то риски?
Да, если сделка не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Депозит нотариуса — один из самых безопасных способов расчетов, особенно в сделках с пожилыми людьми.Деньги возвращаются в полном объеме. Однако стоит учесть, что нотариальный тариф за само действие по депонированию и услуги правового/технического характера обычно не возвращаются, так как услуга по организации расчетов уже была оказана. Несмотря на использование депозита, покупка недвижимости у пожилых людей несет специфические юридические риски. Например, Родственники могут попытаться признать сделку недействительной, утверждая, что в момент подписания продавец не отдавал отчет своим действиям из-за возраста или состояния здоровья. Или Если продавец-пенсионер в течение 3 лет после сделки будет признан банкротом, сделку могут оспорить кредиторы, если цена была ниже рыночной. Я бы не стал покупать у деда, так как с ними много проблем.
А можно выкупить землю из части денег общей суммы что бы он погасил долг и дом сняли с ареста и после выкупить и его, конечно же нотариально все?
Нет, в данной ситуации так сделать нельзя. Опять же, к нотариусу также нет необходимости идти.
У вас не получится перерегистрировать землю на себя отдельно от дома. Вы можете заключить договор купли-продажи земли и дома с условием предоплаты, которую вы сами внесете кредитору продавца. Предварительно нужно установить, в связи с чем наложен арест, какова сумма долга и кто является кредитором.
Передача денег продавцу до снятия ареста крайне рискованна без нотариального договора задатка.
А можно выкупить землю из части денег общей суммы что бы он погасил долг и дом сняли с ареста и после выкупить и его, конечно же нотариально все?
