Земля в собственности у государства?

Отвечаю как юрист, с учетом российского законодательства и вашей ситуации:

1. Можно ли приватизировать и получить в собственность участок, если он принадлежит РЖД?

Судя по описанию, участок под домом находится в собственности РЖД (Российские железные дороги). Это значит, что:

- У продавца дома нет никаких прав на землю (ни аренды, ни собственности, ни бессрочного пользования).
- Земля под домом — федеральная собственность, находится в ведении РЖД.

Оформить в собственность такие участки можно только при определённых условиях и не всегда!
В общем случае приватизация земли, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, возможна только для лиц, которые владеют домом на этом участке и имеют права на землю (аренда, бессрочное пользование и др.). Но если участок в собственности у юридического лица (РЖД) — это уже не федеральная, а частная собственность! В этом случае:

- Выкупить участок у РЖД можно только на их условиях и если РЖД согласится его продать.
- Приватизировать, в смысле бесплатной передачи — нельзя.

2. Оформить участок под домом, гаражом, постройками — можно ли?

Да, в некоторых случаях, если земля в государственной или муниципальной собственности, ее можно оформить в собственность или аренду под домом, гаражом и другими постройками. Но если земля в частной собственности (у РЖД) — оформить её бесплатно нельзя, только по согласованию с собственником, то есть с РЖД.

3. Риски при покупке такого дома

- Вы не приобретаете землю. После покупки дома участок формально будет принадлежать РЖД, а вы не будете иметь на него никаких прав.
- РЖД может потребовать освободить участок. В любой момент РЖД, как собственник, может потребовать от вас убрать дом и освободить участок, если вы не оформите аренду или иное право пользования.
- Сложности с регистрацией. Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности на дом без документов на землю.
- Проблемы с коммуникациями и развитием участка. Вы не сможете легально провести коммуникации, оформить перепланировку, реконструкцию и т.д.
- Сложно продать или использовать дом как залог. Банки не кредитуют такие объекты, а покупателей мало.

4. Вероятность выселения/сноса дома

- Если у вас нет никаких прав на землю, а собственник — РЖД, то формально РЖД имеет право требовать освободить участок, вернуть его в исходное состояние, а дом — снести (если он признан самовольной постройкой).
- Даже если дом зарегистрирован в Росреестре, без оформления прав на землю ваши права очень слабы.
- Через 10 лет, если РЖД понадобится участок (например, под строительство или иные нужды), они могут обратиться в суд и добиться сноса дома.

5. Что делать, если очень хочется купить такой дом?

- Требуйте от продавца оформить аренду или иное право пользования участком на себя или на вас (как будущего собственника дома).
- Узнайте в РЖД, готовы ли они оформить с вами аренду участка после покупки дома.
- Без оформления прав на землю покупать такой дом крайне рискованно.

Вывод:
Покупка дома без прав на землю, если собственник участка — РЖД, крайне рискованна. Приватизировать или бесплатно получить участок нельзя. Единственный вариант — попытаться договориться с РЖД о продаже или аренде участка (что на практике маловероятно). Есть риск потерять и дом, и деньги.

Рекомендация:
Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом, проверьте документы на дом и землю, запросите письменный ответ от РЖД о возможности аренды/выкупа участка. Без этого покупать такой дом не советую.

Если нужны ссылки на законы или помощь с заявлением в РЖД — напишите, помогу подготовить.