-
Вопрос № 00144147
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, могу ли я продать квартиру без налогообложения, если 1/2 доля принадлежит мне по наследству пять лет, а сейчас вступаю в наследство второй половины квартиры?
Письменная консультация
Здравствуйте.
Ваш вопрос касается возможности продажи квартиры без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при наличии двух периодов владения разными долями в квартире, приобретёнными по наследству.
Общая правовая база:
Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости налогом облагается доход, полученный от продажи. Однако есть важное исключение — налоговая ставка и освобождение применяются при соблюдении условий.
Условия освобождения от НДФЛ при продаже квартиры:
Минимальный срок владения:
Продажа квартиры освобождает от налога, если с момента её приобретения прошло не менее 5 лет.
В случае наследства, дата владения считается датой открытия наследства.
Общий срок владения:
Если вы владели хотя бы одной частью квартиры более 5 лет, то продажа всей квартиры может быть освобождена от налога, если вы продаёте всю квартиру целиком, а не только часть.
Что происходит в вашем случае:
Ваша первая доля (1/2) принадлежит вам уже более 5 лет, следовательно, при продаже этой части вы можете претендовать на освобождение от налога.
Вторая доля (вторая половина), которая сейчас входит в наследство, считается приобретённой в момент открытия наследства (согласно статье 1154 Гражданского кодекса РФ).
Ключевые моменты:
Если вы продаёте только свою 1/2 долю, приобретённую по наследству более 5 лет назад, то продажа этой доли не облагается налогом.
Если же вы планируете продать всю квартиру целиком после вступления во вторую наследственную долю, то налоговое освобождение возможно только при условии, что общий срок владения всей квартиры (с момента первой покупки или наследства) составит не менее 5 лет.
В вашем случае, первая часть была приобретена более 5 лет назад, но вторая — только сейчас входит в ваше владение (после вступления в наследство). Значит, общий срок владения всей квартиры в целом менее 5 лет.
Если вы продаёте только свою 1/2 долю, которая принадлежит вам уже более 5 лет, то налог с этой части не взимается.
Если же вы собираетесь продать всю квартиру после вступления в наследство второй половины, то налог на доходы с продажи всей квартиры будет взиматься, так как общий срок владения всей недвижимости менее 5 лет.
Рекомендации:
Продайте только ту часть, которая принадлежит вам более 5 лет, — это освободит вас от налога.
Перед продажей всей квартиры рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом, чтобы точно определить налоговые последствия в вашем конкретном случае.
Здравствуйте, Татьяна!
Срок владения квартирой в данном случае рассчитывается с момента приобретения первой доли в квартире, а если с этого времени, как Вы пишете, истекло пять лет, то квартиру можно продать без уплаты налога на доходы, и без представления декларации.
Минфин и ФНС неоднократно давали ответ на Ваш вопрос. Например, Письмо Минфина России от 14.05.2025 N 03-04-05/47300:
срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации на него права долевой собственности. При этом дата перехода доли в таком имуществе в собственность одного из участников долевой собственности от другого участника в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет описанный порядок.
В Вашем случае срок владения рассчитывается даже не с даты регистрации права, а с даты открытия наследства, но последующее приращение долей (получение наследства сейчас) не изменяет срок владения имуществом (долей в нем) в целом., то есть более пяти лет.
Если после вступления в наследство второй половины квартиры вы решите продать всю квартиру, то освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) будет распространяться только на ту долю, которой вы владели более минимального срока (5 лет), а со второй доли, полученной по наследству менее 5 лет назад, налог придется уплатить.
Здравствуйте.
При продаже такой квартиры НДФЛ к уплате не возникнет. Предельный срок владения считается по первой доле, полученной по наследству
