Семейная ипотека?

Покупаем дом с участком у застройщика ИП по семейной ипотеке по ДКП. Дом готов, поставлен на кадастр. Позвонили из Сбера, где беру кредит и стали навязывать сделку с гарантией, аргументируя, что обезопасят меня, если вдруг через год мой продавец ип обанкротится. Реально могут наложить арест на проданную год назад недвижимость, если сейчас с застройщиком проблем нет никаких. Проверили по выписке из ЕГРЮЛ

Мухаметшин Рамиль Фарвазович

Здравствуйте! Обязательства у Вас конечно же нет, но если гарантия Сбера для Вас не обременительна, и хотите спать "спокойно", можно ею и воспользоваться.

Берковская Виктория Олеговна

Здравствуйте! Сбербанк агрессивно предлагает ненужную услугу Вам. Не стоит соглашаться. У Вас чистая сделка с ипотечными средствами и безналичным зачислением на счет застройщика. Никаких сомнительных схем. Сбербанк Вас пугает и раскручивает на доп. услугу. Оспорить сделки при банкротстве не так просто. Никаких признаков Вашей взаимозависимости и аффилированности с застройщиком нет. Не о чем волноваться в этой ситуации. Наихудший вариант - наложение ареста в рамках дела о банкротстве (конкурсный управляющий будет пытаться оспорить все сделки), но у Вас банк заинтересованное лицо и преимущественный кредитор. Забрать недвижимость не смогут и арест снимут, даже если вдруг наложат. Такая ситуация стремится к 0.

Здравствуйте, у меня такой вопрос.
Квартира находится в военной семейной ипотеке,муж сказал что не будет претендовать на квартиру и чтобы я ее забирала и жила там с детьми ,мы находимся пока что в браке ,какую бумагу мне нужно сделать у нотариуса ,чтобы через 10 лет он не сказал что это его.

Коновалова Лариса Ивановна

Добрый день!

Рекомендую составить либо брачный договор либо соглашение о разделе общего имущества, с удостоверением его у нотариуса.

Кащаев Дмитрий Александрович

Вы можете оформить и удостоверить у нотариуса брачный договор, в котором четко прописать, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, является вашей исключительной собственностью, и муж отказывается от любых прав и претензий на нее, как в период брака, так и после его расторжения, но для нотариуса потребуется согласие банка, без которого брачный договор не удостоверит, а банк до полного погашения ипотечного кредита, скорее всего его не выдаст, поэтому уточняйте в банке и у нотариуса.

Если Вам помогла консультация - оставьте отзыв в моем профиле. Для подробного анализа ситуации в рамках платной юридической услуги - свяжитесь со мной по контактам в моем профиле.

Здравствуйте. Хотим купить квартиру по семейной ипотеке с использованием маткапитала, на вторичном рынке. Дом подходит под данную программу. Но вот квартира будет куплена у родителей. Муж идёт как заемщик, а продавец будет являться для него свекровью. Возможна ли будет такая сделка?

Невский Георгий Аркадьевич

Ольга! Близкие родственники и взаимозависимые лица вправе заключать между собой любые сделки с недвижимостью. Но такие сделки привлекают повышенное внимание надзорных и налоговых органов, а также кредиторов. Они отслеживают, не является ли сделка фиктивной — к примеру, для перераспределения имущества внутри семьи, ухода от налогов или обналичивания госсубсидий.

Муж основной заемщик по семейной ипотеке (с использованием мат капитала). Брали в 24 году. Я созаемщик.
Если я выйду из созаемщиков с помощью брачного договора, могу ли я претендовать на вторую семейную ипотеку? Как сделать всё юридически верно? И также интересно, если мы разведемся и я буду выведена из созаемщиков, получится ли у меня в таком случае взять вторую семейную ипотеку? Имеем ли мы право теперь на сельскую ипотеку?
Также хочу добавить, что в августе 2025 года у нас родился второй ребенок

Карташов Александр Александрович

В текущей ситуации, если вы являетесь созаемщиком по семейной ипотеке, а ваш муж - основной заемщик, то выход из созаемщиков через брачный договор или развод не лишает вас права на получение второй семейной ипотеки. Право на семейную ипотеку определяется наличием детей, соответствующих условиям программы, а не статусом созаемщика. Также, при соблюдении условий, вы можете претендовать на сельскую ипотеку. Если вы соответствуете условиям программы (наличие детей, гражданство РФ, возраст и т. д.), то вы можете взять вторую семейную ипотеку, даже если вы уже являетесь созаемщиком по действующей ипотеке. Учитывая, что у вас родился второй ребенок в августе 2025 года, вы можете претендовать на семейную ипотеку или на улучшение жилищных условий, используя материнский капитал.

Красикова Маргарита Викторовна

Здравствуйте! Поскольку ипотека была оформлена до составления брачного контракта, то изменить условия ипотечного договора можно при наличии согласия банка. Нотариат не поможет с разделом уже имеющегося ипотечного имущества, поскольку имеется обременение в пользу третьего лица - банка. Нужно получать согласие банка.

С 2025 года сельскую ипотеку могут взять жители и работники сельской местности или участники СВО. Подробно про сельскую ипотеку-2025 у меня есть публикация, можно ознакомиться по ссылке https: //vk.com/wall635240606_167

Здравствуйте, хочу купить дом по семейной ипотеке, продавец сказал что дом уже в реестре и чтоб мне его продать, ему нужно снять с реестра и переоформить для того чтоб можно было купить под семейную ипотеку, так ли это?

Буланкина Светлана Николаевна

С какого реестра он собирается снимать дом и что собирается переоформлять.

Дом либо в собственности, либо нет - остальное уже "мухлеж".

Здравствуйте, скажите пожалуйста, у человека ИП занимаестся строительством домов, дом который мне понравился и хочу взять по семейной ипотеке, но он оформлен на физ лицо, может ли он переоформить его как юр лицо и возможно ли это вообще?

Золдак Сергей Анатольевич

забудьте. Ип построивший этот дом даже если продаст юрику, то у юрика не будет документов на строительство этого дома. Ищите другое

Чеботарев Василий Сергеевич

Теоретически, конечно, такое возможно. Практическую целесообразность необходимо обсуждать

Здравствуйте!
В марте 2024 года приобрели квартиру по семейной ипотеке. 28.08.25 получили ключи и подписали акт приёма-передачи. Дальше застройщик должен был передать документы для оформления права собственности. С даты подписания акта приёма-передачи в течении 3х месяцев мы должны предоставить в банк закладную. При проверке через госуслуги нашей квартиры нет, на что застройщик отвечает, что росреестр не ставит дом на кадастровый учёт. Застройщик выдал справку, что постановка на кадастровый учет будет осуществлена до 10.12.25. Почему дом не ставят на кадастровый учет? Как узнать дату подачи застройщиком документов? И будут ли проблемы с банком, что закладная будет предоставлена значительно позже? Спасибо

Муратова Эллина Артемовна

Письменная консультация

Вопрос: почему дом не ставят на кадастровый учёт, как узнать дату подачи застройщиком документов и будут ли проблемы с банком, что закладная будет указана на недостроенном доме.Ответ: Анализ ситуации.Используя предоставленную информацию, мы можем понять, что вопрос касается постановки на кадастровый учёт и оформления права собственности на приобретенную квартиру.Почему дом не поставлен на кадастровый учёт?Согласно предоставленной информации, застройщик указывает, что в Росреестре не ставят дом на кадастровый учёт, поскольку он не был включен в государственный кадастровый учёт. Это может быть связано с тем, что дом находился на стадии строительства, и его включение в кадастровый учёт потребовало дополнительных действий со стороны застройщика или государственных органов.Как узнать дату подачи застройщиком документов?Чтобы узнать дату подачи застройщиком документов для оформления права собственности, вы можете: Обратиться к застройщику и попросить предоставить подтверждающие документы.Проверить информацию на сайте Росреестра или других официальных источниках.Контактировать с местными органами власти или Росреестром напрямую.Будут ли проблемы с банком, что закладная будет указана на недостроенном доме?Если закладная будет указана на недостроенном доме, это может привести к ряду проблем, связанных с юридическоюмым статусом недвижимости. Итак, лучше проверить с застройщиком документы и законы, связанные с такими случаями.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Вы вправе предоставить в банк ответ (справку) от застройщика с планируемой датой постановки дома на кадастровый учёт. Справку в банк можете предоставить уже сейчас. Постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт влечёт исчисление налогов.

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, а для чего застройщик увеличивает кв м дома? Мы хотим приобрести дом за 96 кв м, но они говорят, что для банка сделают 116 м кв, чтоб банк не занизили стоимость дома и мы не заплатили первоначалку больше. Мы хотим дом по семейной ипотеке. На ипотеку через застройщика подавать будем. Благодарю за ответ🙏✨

Умнова Елена Сергеевна

&Nbsp;

Изучение документов - отдельная услуга.

Застройщик может указывать в документах увеличенную площадь дома, чтобы получить одобрение банка на большую сумму ипотеки.

Добрый день. Хотела бы получить от вас юридическую консультацию. Вопрос в том, что в браке приобретена квартира на одного из супругов(меня) по семейной ипотеке, между нами с супругом подписан брачный договор, о том, что квартира является только моей собственностью, кредит только моя ответственность. Сейчас мы хотели отменить данный брачный договор, чтобы в случае развода, квартира считалась совместно нажитым имуществом. Но банк согласия не дал, в том числе потому что супруг гражданин Беларуси. И в целом банк сказал, что при любом раскладе в кредит его уже добавить не смогут. Хотели получить консультацию, что можно сделать в данной ситуации. Муж переживает за свой будущий вклад в ремонт и погашение ипотеки. Что в случае развода он останется ни с чем. Я думала, что можно как-то по другому решить этот вопрос, писать расписки или возможно еще что-то

Волков Александр Алексеевич

Добрый день, права мужа можно обеспечить и защитить путем заключения опционного договора, у мужа возникнет право требования на долю в квартире, банк об этом уведомлять не нужно.. Если интересуют подробности, свяжитесь со мной по контактам, указанным в профиле.

Маркелов Максим Владимирович

Как варианты: по поводу ремонта можно составлять договоры о произведении мужем неотделимых улучшений в квартире, по поводу несения расходов на ипотеку, пусть перечисляет вам и оформляйте в виде целевого займа на погашение ипотеки.

Может ли муж получить возврат за жену, если куплено по семейной ипотеке две квартиры (однушку и трешка) трёшка на мужа, однушку на меня. Мы два собственника, у каждого по документам своя отдельная квартира.
Куплено имущество в браке. Может ли он получить вычет за меня, если я официально не работаю сейчас

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Нет, «за вас» муж вычет получить не может: вычет дают тому, кто собственник и кто платит НДФЛ. Муж получит вычет только по своей квартире и своим процентам, если у него есть официальный доход. Ваш вычет по вашей квартире просто “ждёт”: когда начнёте работать и платить НДФЛ, сможете оформить его на себя (или распределить вычет по долям, если квартира общая).

Здравствуйте! Если я вам отправлю выписку ЕГРН, сможете сказать, пройдет ли объект по семейной ипотеке? Дом абсолютно новый, но оформлен на физическое лицо. Относится ли наш город к городам с малой застройкой? Чистополь, республика Татарстан.

Грачёв Георгий Владимирович

Направьте выписку для анализа. Чистополь - город с населением свыше 50 тысяч, застройка не малоэтажная.

Покупаем модульный дом от подрядчика, цена уже понятная, но мне сказали, что цена увеличится ещё на 10% из-за семейной ипотеке. Объясняют тем, что банк не выдаёт деньги сразу, а они строют из своих. Из-за этого и повышают цену. Могут ли они это делать?

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день. Да, если это условий будет согласовано в договоре

Домрачев Сергей Владимирович

С юридической точки зрения, подрядчик может повысить цену, но только при соблюдении ряда условий:

Договорённость сторон: Цена должна быть чётко указана в договоре подряда. Если в договоре изначально оговорено возможное повышение цены при использовании ипотечных средств, то действия подрядчика являются законными.
Одностороннее изменение недопустимо: Без соответствующего пункта в договоре подрядчик не имеет права в одностороннем порядке изменить цену после подписания соглашения (ст. 709 Гражданского кодекса РФ и ст. 310 ГК РФ).
Таким образом, если в вашем договоре отсутствует пункт о повышении цены при использовании ипотеки, подрядчик не вправе требовать доплаты сверх установленной суммы.

Здравствуйте.

Я являюсь единственным заемщиком по семейной ипотеке Сбербанка и единственным собственником квартиры площадью 60,7 кв. м. Квартира находится в залоге у банка, материнский капитал не использовался.

Я планирую подарить 1/2 долю квартиры своему отцу. Сбербанк сообщил, что выделение доли третьему лицу возможно с согласия банка, при этом новый собственник становится новым залогодателем. Для согласования необходимо подать заявление, предоставить анкету и паспорт нового залогодателя, а также проект договора дарения.

Моему отцу 49 лет, он официально трудоустроен. У него имеются действующие ипотечные кредиты, в том числе по программе «Семейная ипотека».

Прошу разъяснить:

1. Правильно ли я понимаю, что при одобрении банком нового залогодателя я смогу оформить договор дарения 1/2 доли отцу и зарегистрировать переход права собственности?

2. Нужно ли отцу становиться созаемщиком по кредитному договору, или достаточно его участия как нового собственника (залогодателя)?

3. Может ли наличие у отца нескольких действующих ипотек, включая семейную ипотеку, являться препятствием для согласования банком выделения доли?

4. Если банк одобрит отца как нового залогодателя, могут ли впоследствии возникнуть юридические препятствия для оформления дарения и регистрации перехода права собственности?

5. Имеются ли какие-либо правовые риски или ограничения при дарении 1/2 доли отцу в квартире, находящейся в ипотеке?

Буду благодарна за подробное разъяснение.

Разумовская София Дмитриевна

Да, после одобрения банка сможете подарить долю и зарегистрировать переход права. 2. Отцу необязательно быть созаемщиком, достаточно нового залогодателя. 3. Наличие нескольких ипотек может стать препятствием из-за долговой нагрузки и правила "одна семейная ипотека на семью" (с 1.02.2026). 4. После одобрения регистрацию пройдете. 5. Риски: отказ банка, при просрочке отца – банк взыщет долг с вашей квартиры.

Зейналов Казым Микаилович

Здравствуйте, все правильно, без согласия банка не сможете.

Здравствуйте. Мы с бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества, определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - две квартиры, в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка, это может быть справка в свободной форме.
ПАО Сбербанк отказывает, мотивируя это тем, что это изменение кредитного договора (что не правда) и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора.
"Любое изменение кредитного договора это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком" - подмена понятий, так как мы не запрашиваем об изменении кредитного договора. Изменение кредитного договора - это изменение состава созаёмщиков. ПАО Сбербанк подменяют понятие "собственники" "режим собственности" и "доли в имуществе", которые не являются предметом кредитного договора, понятием "созаёмщики", и злоупотребляют своими полномочиями, пытаясь распоряжаться тем, что их не касается и на что не распространяются договорные отношения. А также понятие "Созаёмщики" не равно понятию "собственники", созаёмщики по ипотеке и собственники объекта могут быть разными людьми. Стороны кредитного договора - это "банк" и "созаёмщики" и никто иной.
"Изменение состава собственников залогового имущества не предусмотрено условиями кредитного договора" - это и не может быть предусмотрено, потому что состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не предмет и не стороны кредитного договора и кредитный договор никак не касаются.
Также Пао Сбербанк отвечает: "Стоимость услуги «Выделение долей собственности» согласно составляет 15 000р за каждый кредитный договор" - нам не нужна банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Банк не имеет отношения к долям в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе. На каком вообще основании банк собирается выделять доли в нашей квартире? Это вообще нонсенс.
То есть банк пытается навязать нам свои сомнительные платные услуги по выделению долей, по изменению кредитного договора или составу созаёмщиков, когда мы просим не об этом, а нужна просто обычная справка в свободной форме о том, что мы добросовестные заёмщики, что мы вовремя платим, что у нас нет просрочек, что залоговое имущество не выставлено на торги и т.д., и у банка нет никаких претензий к нам и оснований на запрет заключения соглашения о разделе имущества.
Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из закона ещё в 2014 году. Сейчас, согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников. То есть требование нотариусами согласия от банка, если нет отчуждения залогового имущества, уже давно не правомерно.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Ватолин Александр Иванович

Вы правы. По закону (ст. 346 ГК РФ) и позиции ВС РФ (п. 41 Постановления № 23), определение долей — не отчуждение, согласие банка не требуется. Банк навязывает услугу незаконно. Проблема в нотариусе, так как они требуют согласие «по привычке», опасаясь блокировок со стороны Росреестра. Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23. Обычно после такого требования нотариусы соглашаются на сделку. Напишите в Центробанк и ФАС на навязывание платных услуг и злоупотребление положением. Найдите более юридически грамотного нотариуса, который знаком с актуальной практикой ВС РФ и зарегистрирует соглашение без справки от Сбера. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и утвердить его через суд (раздел имущества). Решение суда Росреестр обязан исполнить без согласия банка.