- 11.07.2025 11:53
У нас с бывшим мужем квартира в долевой собственности пополам, которая приобреталась в браке в 2004 году. По определённым обстоятельствам у мужа есть намерение продать мне его половину квартиры за маленькую стоимость. Имеет ли он право это сделать и не будет ли у меня налога?
Ваш бывший муж вправе продать свою долю в квартире, даже если недвижимость приобретена в браке, так как после развода имущество переходит в режим общей долевой собственности супругов, и каждый из владельцев имеет самостоятельное право распоряжаться своей долей.
Что касается налогообложения вашей сделки купли-продажи доли:
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): Поскольку покупка осуществляется у бывшего супруга, сделка между бывшими супругами не попадает под категорию сделок дарения, а рассматривается как обычная купля-продажа имущества. Следовательно, если ваш доход от приобретения недвижимости превышает установленные налоговые вычеты, вы будете обязаны уплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 13% от разницы стоимости покупки и налогового вычета.
Минимальная сумма налога: Для определения суммы налога применяется минимальный налоговый вычет, установленный Налоговым кодексом РФ (НК РФ). При покупке недвижимости размер имущественного налогового вычета составляет 2 млн рублей на объект недвижимости. Таким образом, если стоимость доли ниже указанной суммы, налогооблагаемый доход не возникает.
Расчет налоговой базы: Ваша налоговая база рассчитывается как разница между стоимостью приобретенной доли и размером примененного налогового вычета. То есть, если цена продажи менее 2 миллионов рублей, налога не возникнет.
Например, если доля продана за 1 миллион рублей, налогооблагаемого дохода не будет, так как весь доход покрывается налоговым вычетом.
Таким образом, ваш бывший муж имеет полное право продать вам свою долю, и если цена продажи невелика, возможно избежать уплаты налога. Рекомендуется проконсультироваться для детального расчета налоговых последствий конкретной ситуации.
Дмитрий Геннадьевич, могли уточнить некоторые моменты: у меня разница будет больше. Может тогда стоит лучше провести сделку через раздел совместного имущества? Тогда не будет налога?
В данном случае 3 варианта:
- Установление и передача прав через суд (раздел имущества супругов)
- Дарение (через нотариуса), но есть ли еще родственники у бывшего супруга (дети)
- ДКП с оптимизацией налогов, при сильном занижении налоговая может доначислить разницу.
Посмотрите выписку из ЕГРН на предмет кадастровой стоимости, можно ее занизить чтобы налог уменьшить.
Также обратите внимание есть ли какие либо обременения на доле (залог, ипотека и т.д.)
Да, ваш бывший муж имеет полное право продать вам свою долю в квартире за любую согласованную вами цену, даже если эта цена значительно ниже рыночной стоимости недвижимости. Закон допускает заключение сделок купли-продажи между близкими родственниками, и такая сделка является абсолютно законной. При покупке вами половины квартиры у бывшего супруга, налоговая база возникает именно у продавца вашего бывшего мужа. Если квартира была куплена и находилась в его владении более минимального срока владения недвижимостью (5 лет), то налог платить не придется, так как доход от продажи освобождается от налогообложения согласно ст. 217 НК РФ. Так как недвижимость приобретена в 2004 году, срок владения значительно превышает минимальный порог, следовательно, вашему бывшему мужу платить налог не потребуется. Для вас как покупателя ситуация следующая. Вы покупаете имущество, следовательно, доходов, облагаемых НДФЛ, у вас не возникает. Поэтому обязанности уплачивать налог на прибыль у вас также не возникнет. Однако обратите внимание на следующие моменты:
1. Оформление сделки: Сделка должна быть официально зарегистрирована в Росреестре. Рекомендуется составить договор купли-продажи у нотариуса, чтобы обезопасить себя юридически.
2. Расходы на оформление: Необходимо учитывать расходы на услуги нотариуса, оплату госпошлины за регистрацию права собственности и возможные дополнительные издержки (например, оценку имущества).
Таким образом, ваш бывший супруг вправе продать вам свою долю за обозначенную сумму, и налоговую нагрузку ни одна из сторон нести не будет, так как сделка проходит в рамках установленных законом норм.
Если квартира находится в долевой собственности, ваш бывший супруг может распоряжаться своей долей, включая её продажу, дарение или обмен.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): При продаже имущества физическое лицо обязано уплатить налог на доходы (13%). Однако если ваш бывший муж владел своей долей более трёх лет (а в вашем случае с 2004 года, это условие выполняется), он освобождается от уплаты налога при продаже.
Стоимость продажи: Если продажа осуществляется по цене ниже рыночной стоимости, налоговые органы могут обратить внимание на сделку. В таких случаях они могут использовать кадастровую стоимость объекта для расчёта налога, если продажная цена составляет менее 70% от кадастровой стоимости. Но это касается только продавца (вашего бывшего мужа), а не вас как покупателя.
Налог для покупателя: При покупке доли квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для вас не возникает. Вы как покупатель не обязаны платить налог за приобретение имущества.
Бывший муж вправе продать вам долю по любой цене.
У вас, как у покупателя, налога не будет, вне зависимости от цены.
У продавца тоже налога не будет, т.к. доля находится в собственности более 3 лет.
Оформляйте сделку официально, обязательно через нотариуса (продажа доли обязывает заверять договор у нотариуса).
