- Вчера в 18:50
Здравствуйте. В 20м году покупали полдома. По документам было 17квадратов,по факту был пристрой 20 квадратов. Сейчас хотим продать ,но риэлтор говорит ,что сейчас сто процентов нужно узаконить это пристрой ,иначе продажа не состоится.(Но ведь мы спокойно купили)Есть ли сейчас при продаже какая то обязательная проверка,которая выезжает и проверяет ? Спасибо.
Обязательная проверка на выезде — есть или нет?
➤ Нет, выездной проверки Росреестра или МФЦ при продаже недвижимости не осуществляется. Никто из регистрирующих органов на место не выезжает, не сверяет фактическую площадь с документами.
Почему вы смогли купить с неузаконенным пристроем?
Потому что:
• Росреестр регистрирует переход права собственности на объект недвижимости по тем характеристикам, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), независимо от фактического состояния.
• При регистрации сделки проверяется только наличие прав на объект, отсутствие обременений, арестов, но не проводится проверка фактических размеров или наличия самовольных построек.
Поэтому такие сделки проходят — и в 2020 году, и сейчас.
Почему риэлтор говорит об обязательном узаконивании?
Потому что:
• Многие покупатели сегодня оформляют ипотеку, а банки проверяют соответствие объекта данным из ЕГРН. Если по документам 17 кв.м., а по факту больше — банк может отказать в ипотеке.
• Технические ошибки или расхождения выявляются при подготовке технического плана, который может заказывать покупатель или риэлтор для проверки.
• Риски покупателя — он покупает меньше квадратных метров официально, чем видит фактически.
Это не обязанность, но это — рыночное требование, особенно если сделка с ипотекой.
Можно ли продать без узаконивания пристроя?
Да, можно, если:
• Покупатель согласен приобрести объект по документам как есть — 17 кв.м., зная о фактическом наличии большего метража.
• Сделка проводится за наличные, без ипотеки.
• В договоре можно зафиксировать, что стороны осведомлены о фактическом состоянии объекта.
Когда узаконивание становится обязательным?
➤ В следующих случаях:
• Для проведения сделок с ипотекой.
• Для перепланировки с регистрацией изменений в ЕГРН.
• Для увеличения кадастровой стоимости (если вам это нужно).
• При оформлении наследства иногда нотариус требует уточнения площади.
Есть ли риск штрафа за неузаконенный пристрой?
Да, но на практике он небольшой:
• За самовольное строительство (пристрой) — штраф по статье 9.5 КоАП РФ (до 2–5 тысяч рублей для физлица).
• Штраф не мешает последующему узакониванию.
