- 15.06.2025 11:00
Добрый день! У меня возникла следующая ситуация и я хотел бы получить помощь/консультацию.
Я был женат, во время брака успели приобрести квартиру в ипотеку. Я титульный заёмщик, она соазёмщик. Брак не задался, мы развелись. Супруга подала на раздел долей, суд определил каждому по 1/2 доле. Спустя долгое время мы стали пытаться выходить на то, чтобы решить вопрос мирно. Бывшая супруга хочет забрать квартиру в ипотеку себе, так как самостоятельно её оплачивает, я не против, но против - банк. Он не даёт добро на данное действие в связи с тем, что считает недостаточным количество заработка бывшей супруги для оплаты ипотеки и предлагает найти созаёмщика, созаёмщика искали - но он также не подошёл под условия банка(пенсионер, маленькая пенсия), вновь получили отказ.
Я предлагал бывшей супруге продать квартиру целиком, она отказывается, но и вариантов решения больше нет. Моя позиция следующая: мне квартира(доля в ней) не нужна, я не против отдать её супруге целиком и избавить себя от ноши этого кредита, но понимаю прекрасно, что перед нами есть камень преткновения в виде банка.
Хотел узнать следующее: Можно ли оформить нотариальное соглашение о передачи доли после погашения ипотеки?
Рассматриваю такую схему:
Мы составляем нотариальное соглашение с бывшей супругой, где фиксируем:
- Что после полного погашения ипотечного кредита она получает мою долю в квартире.
- Что обязуется сама погашать ипотеку в полном объёме.
- Что я не претендую на квартиру и долю в праве собственности, и обязуюсь передать её после снятия обременения.
- Что она освобождает вас от любых взаимных претензий по кредиту и квартире.
Или есть иные варианты решения вопроса?
Ваша ситуация довольно распространённая, и решить её можно несколькими способами. Рассмотрим ваш вариант с нотариальным соглашением и альтернативные пути.
1. Нотариальное соглашение о передаче доли после погашения ипотеки
Да, такое соглашение можно оформить, но с оговорками:
✅ Что можно зафиксировать:
Ваше обязательство передать долю бывшей супруге после снятия обременения.
Её обязательство выплачивать ипотеку и не предъявлять к вам претензий по кредиту.
Отказ от взаимных имущественных претензий.
❌ Что не гарантировано:
Банк не обязан учитывать это соглашение – оно регулирует только ваши отношения с бывшей супругой.
Если она перестанет платить, банк будет взыскивать долг с вас (как титульного заёмщика).
После погашения ипотеки вы можете передумать, и она сможет требовать долю только через суд.
Вывод: соглашение имеет смысл, но оно не защитит вас от рисков по кредиту.
2. Альтернативные варианты
а) Рефинансирование ипотеки на бывшую супругу
Если банк отказывает из-за недостаточного дохода, можно:
Попробовать другой банк (где требования к зарплате мягче).
Включить в договор поручителя (если не подходит созаёмщик).
Увеличить первоначальный взнос (если есть сбережения).
б) Продажа квартиры с согласия банка
Если супруга против продажи, но других вариантов нет, можно:
Обратиться в банк за разрешением на продажу.
Найти покупателя, который согласится взять ипотеку (например, через переуступку).
Погасить кредит за счёт вырученных средств и разделить остаток.
в) Судебный раздел с принудительной продажей
Если договориться не получается, можно:
Подать иск о разделе имущества с требованием продажи квартиры.
Суд может назначить торги, а вырученные деньги разделить пропорционально долям.
г) Договор ренты с пожизненным содержанием
Если супруга не хочет продавать, но готова выплачивать вам компенсацию, можно оформить ренту (но это сложная схема).
3. Рекомендация
Попробуйте рефинансирование в другом банке – иногда условия могут быть лучше.
Оформите нотариальное соглашение (оно хотя бы зафиксирует ваши договорённости).
Если банк категорически против, а супруга не согласна на продажу, единственный выход – судебный раздел с принудительной реализацией квартиры.
Спасибо за тёплые слова!
Нотариальное соглашение с отложенной передачей доли возможно, но имеет риски:
Вы останетесь созаёмщиком: Банк не снимет с вас ответственность по кредиту до полного погашения. Если супруга допустит просрочку, банк взыщет долг с вас, испортив кредитную историю.
Соглашение не обязывает банк: это договоренность между вами и супругой, но не меняет ваш статус в кредитном договоре.
После погашения: передать долю по такому соглашению можно будет только после снятия обременения банком. Супруга получит вашу долю по договору дарения или купли-продажи (за 1 рубль) на основании этого соглашения.
Альтернативные варианты решения:
Рефинансирование в другом банке: супруга пробует оформить ипотеку на себя в другом банке, где могут быть лояльнее к ее доходу или принять иного созаёмщика/поручителя. Выводятся ваши обязательства.
Продажа третьему лицу: Продать квартиру с обременением покупателю, который возьмет кредит на себя (или погасит ваш). Вы и супруга получите свои доли за вычетом долга. Супруга может выкупить вашу долю у покупателя позже.
Выкуп доли супругой: Супруга оформляет целевой займ (например, под залог доли) для выкупа вашей доли сейчас. Банк может согласиться остаться в залоге только за ее долей после выкупа вашей, если ее платежеспособность станет достаточной.
Смена созаёмщика: поиск платежеспособного созаёмщика/поручителя, которого одобрит банк, для замены вас в договоре. Самый сложный вариант.
Уточните в банке, при каких конкретных условиях (доход супруги, новый созаёмщик, выкуп доли) они согласны вывести вас из числа заемщиков до погашения кредита.
Нотариальное соглашение о будущей передаче доли технически возможно, но не снимает кредитных рисков с вас. Изучите варианты с рефинансированием или продажей, как более безопасные.
Долговая расписка, на сумму доли квартиры.
Можно перезаложить свою долю жене.но банк не будет от этого в восторге.
