- 05.05.2025 14:07
Как правильно поступить в данной ситуации?
В июне 2024 года я взял семейную ипотеку на строительство жилого дома. Заключил договор подряда с аккредитованным застройщиком без первоначального взноса. Смета завышена для банка.
Выбор пал на строительство дома из сип-панелей из-за цены и срока строительства. По договору-подряда, застройщик должен закончить строительство за 90 дней. Почти за год сделано лишь 30%. Установлены сваи, сложен домокомплект, вставлены пластиковые окна и крыша под пленкой. На этом работы с ноября 2024 года не ведутся. Застройщик объясняет это тем, что у него кризис, он из этого кризиса всячески пытается выйти. Пытался оформить кредиты, ему банки не одобряют, объясняя это тем, что его бизнес находится в Белгородской области, он находится в зоне риска.
Мы отдали ему 2 транша и мат.капитал, куда делись деньги неизвестно.
Еще один очень важный момент, что ипотеку мы брали без первоначального взноса, как-то завышали стоимость для банка (не разбираюсь в этом вопросе). Т.е. смета у нас составлена на большую сумму чем на самом деле. Далее в сумму ипотеку входит часть стоимости участка. Какую-то часть мы отдали наличными продавцу участка, якобы за улучшение или как-то так это называется.
Как поступать в данной ситуации? Какие есть варианты решения данной проблемы?
Требовать от застройщика денег не вариант, у него их просто нет. Уже б просто все вернуть обратно банку и не хочется никакой ипотеки, но очень жалко участок, я так понимаю, если в случае чего он просто отойдет банку, а ведь мы туда уже вложили не маленькую сумму (выравнивание участка, септик, скважина, электричество), не хотелось бы терять участок.
Застройщик говорит, что из-за того, что банки ему не одобряют кредит, будет строить своими силами по пару домов и до конца года может быть сдаст все эти дома. Если не получится, то будет банкротиться. А что нас делать? .
Ваша ситуация сложная, но не безнадёжная. Вот пошаговый план действий:
1. Юридическая экспертиза договора
Проверьте договор на предмет:
Чётких сроков и этапов строительства.
Условий расторжения при неисполнении обязательств.
Ответственности застройщика (неустойки, штрафы).
Если договор составлен в вашу пользу, можно требовать исполнения или компенсации через суд.
2. Претензия застройщику
Направьте официальную претензию с требованием:
Возобновить работы в конкретные сроки.
Предоставить отчёт о потраченных средствах.
Вернуть деньги за невыполненные работы (если это возможно).
Укажите, что в противном случае вы расторгнете договор и подадите в суд.
3. Обращение в банк
Сообщите банку о нарушениях со стороны застройщика. Возможные варианты:
Приостановка выплат по ипотеке (если банк согласится).
Пересмотр условий кредита (например, перевод долга на другой объект).
Реструктуризация ипотеки, если есть риск дефолта.
Банк может помочь в давлении на застройщика, так как он тоже заинтересован в завершении строительства.
4. Судебные действия
Если застройщик не реагирует, подавайте иск:
О расторжении договора и возврате уплаченных средств.
О взыскании неустойки за просрочку.
О признании застройщика банкротом (если он действительно не платёжеспособен).
Если застройщик объявит о банкротстве, вы сможете войти в реестр кредиторов, но шансы вернуть деньги невысоки.
5. Спасение участка
Если строительство сорвалось, но вы хотите сохранить участок:
Договоритесь с банком о погашении ипотеки другими способами (например, продажей другого имущества).
Найдите нового подрядчика и достройте дом за свои средства (если есть возможность).
Рефинансируйте кредит в другом банке под залог участка.
6. Обращение в государственные органы
Прокуратура, Роспотребнадзор, Минстрой — если есть признаки мошенничества или нарушения закона.
Программа защиты дольщиков (если застройщик аккредитован, возможно, есть компенсационный фонд).
7. Альтернативные варианты
Продажа недостроя (если найдётся покупатель).
Переуступка прав требования по договору (если банк согласится).
Важно:
Документируйте всё: переписку, фотографии стройки, платежи.
Консультируйтесь с юристом, специализирующимся на долевом строительстве.
Не затягивайте, так как при банкротстве застройщика шансы на возврат денег снижаются.
Если застройщик действительно в кризисе, суд может быть единственным выходом, но нужно действовать быстро.
3. СберБанк не заинтересован, он говорит, что мы даем деньги, а дальше вы сами решаете с подрядчиком.
суд то мы выиграем 100%, неустойка и прочее. Но это не значит, что он вернет эти деньги. Он получит исполнительный лист и все. Он сказал, что все уже продал и машину и квартиру, чтобы достроить наши дома. Но сколько людей мы уже нашли ни у кого ничего не делается
Ваша ситуация действительно сложная, но есть несколько возможных путей решения. Разберём их по порядку.
1. Что делать с застройщиком?
Вариант А: Давить дальше, но без особых надежд
Подать в суд – даже если он банкрот, вы сможете войти в реестр кредиторов. Деньги вернёте копейками, но хотя бы формально зафиксируете его долг.
Писать заявление в полицию (ст. 159 УК РФ – мошенничество), если есть признаки обмана (например, он изначально не планировал строить).
Проверить его имущество через ФССП – если он действительно всё продал, взыскать нечего.
Вариант Б: Договориться о достройке
Если он хоть как-то двигается, можно попробовать:
Заключить допсоглашение с новыми сроками (но без новых денег!).
Найти субподрядчиков за его счёт (если он согласится).
Контролировать каждый этап (например, требовать отчёт по материалам).
Но если он уже в глубоком минусе, это рискованно – он может бросить стройку в любой момент.
2. Что делать с банком?
Сбербанк прав в том, что он просто выдал кредит и не отвечает за подрядчика. Но у вас есть варианты:
А. Реструктуризация ипотеки
Попросить банк:
Снизить платежи (если доходы упали).
Ввести кредитные каникулы (временно не платить).
Пересмотреть процентную ставку.
Б. Продать недострой и погасить долг
Если найдётся покупатель, можно продать участок с недостроем и закрыть ипотеку (хоть и с потерями).
Банк должен дать согласие на сделку.
В. Обменять залог
Если у вас есть другая недвижимость, можно предложить банку заменить залог (например, квартиру вместо участка).
3. Как спасти участок?
Если стройка заморожена, но вы хотите сохранить землю:
А. Достроить своими силами
Найти нового подрядчика (хоть и дороже).
Взять дополнительный кредит (рискованно, но если дом почти готов – может быть выход).
Б. Вывести участок из залога
Договориться с банком о частичном погашении ипотеки, чтобы снять обременение с земли.
Например, погасить часть долга деньгами или другим имуществом.
4. Если всё совсем плохо
Банкротство физлица – если платить ипотеку невозможно, можно инициировать свою процедуру банкротства.
Часть долга спишут.
Но участок, скорее всего, заберёт банк.
Вывод: что делать прямо сейчас?
Собирайте доказательства (договор, переписку, фото стройки).
Подавайте в суд на застройщика – хотя бы для фиксации долга.
Попробуйте реструктуризировать ипотеку – чтобы снизить нагрузку.
Решите, что важнее – участок или свобода от долгов.
Если застройщик действительно банкротится, шансы получить деньги мизерные. Лучше сосредоточиться на спасении участка или минимизации потерь.
Удачи Вам. Далее консультации платные
Краткий алгоритм действий:
Претензия застройщику – письменно требуйте возобновить строительство или вернуть деньги (срок 10–14 дней).
Обращение в банк – сообщите о нарушении договора подряда, запросите заморозку выплат застройщику.
Подача иска в суд – требование:
Расторгнуть договор подряда.
Взыскать уплаченные деньги + убытки.
Спор с банком – попробуйте договориться о реструктуризации ипотеки или сохранить участок (если дом не достроен).
Контроль банкротства застройщика – если он обанкротится, подавайте требование в реестр кредиторов.
Варианты:
Добиваться достройки (через суд или новый подрядчик).
Вернуть деньги через суд (но шансы низкие, если у застройщика нет средств).
Сохранить участок – попробуйте вывести его из залога (договоритесь с банком).
Срочно: Фиксируйте все нарушения, собирайте документы (договор, платежки, переписку). Нужна помощь с иском?
Добрый день, Инна. Ваш вопрос сложный и для предоставления Вам верной консультации нужно изучить документы. Вам по вопросу лучше обратиться к любому из юристов для личной работы. Нужно искать либо пути возврата части потраченной суммы либо сохранения участка.
Здравствуйте, а деньги были выделены по ипотеке и потрачены, необходимо изучить договора по ипотеке и по строительству, условия, по которым возможен возврат денег или расторжение договора без последствий для вас.
отдали 2 транша ему и мат.капитал перевели на расчетный счет.
