Аккредитив при покупке квартиры?

(2 ответа)

Екатерина

Вопрос № 00069713
25.04.2025 19:31

Добрый день,аккредитив создали по предварительному дкп , а сделка назначена на другую дату.
Продавец отказывается подписывать дкп.
Скажите обязательно нужно чтоб даты были одинаковые. Просто аккредитив делался 10 дней.

Кожухов Владимир Николаевич Юрист прошел модерацию

Быстрый ответ - ответ в течении 15 минут

Опытный юрист - юрист со стажем от 15 лет

Высокий рейтинг - юрист с рейтингом от 9 баллов

Подробный ответ - ответ более 350 символов

Отвечает адвокат

Стаж 25 лет

25.04.2025 19:42

Телефон

Дата аккредитива и дата сделки по ДКП (договору купли-продажи) не обязательно должны совпадать, но важно, чтобы условия аккредитива соответствовали условиям сделки.

Основные моменты:
Аккредитив открывается на основании предварительного ДКП – если в нём указаны реквизиты сделки (сумма, стороны, предмет), то несоответствие дат само по себе не является проблемой, если:

срок действия аккредитива покрывает дату сделки,

условия платежа (например, предоставление документов) не противоречат новому ДКП.

Отказ продавца подписывать ДКП – если продавец не хочет подписывать основной договор, это может быть связано с:

изменением условий (например, цены, сроков),

нежеланием завершать сделку,

техническими разногласиями.

Что делать?

Убедитесь, что аккредитив можно изменить – если дата сделки переносится, можно скорректировать срок действия аккредитива (через банк).

Проверьте условия аккредитива – если в нём есть ссылка на конкретный ДКП, нужно либо подписать договор с исходной датой, либо оформить дополнительное соглашение.

Если продавец отказывается от сделки – можно требовать исполнения обязательств через суд (если предварительный ДКП был заключён правильно), но это сложный процесс.

Вывод:
Даты не обязательно должны совпадать, но аккредитив должен быть привязан к корректному ДКП. Если продавец отказывается подписывать основной договор – это риск, и нужно выяснять причины.

Рекомендую уточнить у банка, можно ли продлить или изменить аккредитив, и проконсультироваться с юристом по поводу действий в случае отказа продавца.

Спасибо за ответ

Спросить

Чеботарев Василий Сергеевич Юрист прошел модерацию

Опытный юрист - юрист со стажем от 15 лет

Высокий рейтинг - юрист с рейтингом от 9 баллов

Активный юрист - юрист ответивший более 50 вопросов за 7 дней

Отвечает юрист

Стаж 35 лет

25.04.2025 20:37

Телефон

Если продавец отказывается от заключения дкп, следовательно, сделка не состоялась. О каких одинаковых датах идет речь?

В своих ответах НЕ использую искусственный интеллект, поэтому они кратки и содержательны. Детали могу разъяснить в профиле. Обращайтесь, буду рад! С уважением, Чеботарев В.С.

Спасибо за ответ

Спросить

На ваш вопрос ответил искусственный интеллект, вы можете уточнить детали или задать другой вопрос

Сообщаем, что искусственный интеллект не является квалифицированным юристом, и его ответы не могут заменить консультацию у специалиста, могу содержать ошибки. Его функцией является лишь предоставление общей информации.

Ответ нейросети:

Добрый день! Ваша ситуация требует внимательного рассмотрения, так как она затрагивает несколько важных юридических аспектов.

1. Аккредитив и ДКП: Аккредитив — это инструмент, который обеспечивает гарантии оплаты, и его условия должны соответствовать условиям договора купли-продажи (ДКП). Однако даты открытия аккредитива и заключения ДКП не обязательно должны совпадать. Главное, чтобы условия аккредитива соответствовали условиям ДКП, включая сроки, суммы и другие важные детали.

2. Отказ продавца подписывать ДКП: Если продавец отказывается подписывать ДКП на условиях, которые ранее были согласованы в предварительном договоре, это может считаться нарушением обязательств по предварительному договору. В таком случае вы можете рассмотреть возможность предъявления претензии или иска о понуждении к заключению основного договора, если это предусмотрено в предварительном договоре.

3. Действия в случае отказа: Если продавец продолжает отказываться от подписания ДКП, вам следует:
- Провести переговоры для выяснения причин отказа и попытаться найти взаимоприемлемое решение.
- Обратиться за юридической консультацией для оценки ваших прав и возможных действий, включая судебное разбирательство.
- Рассмотреть возможность изменения условий аккредитива, если это необходимо и возможно, чтобы соответствовать новым договоренностям.

4. Юридическая помощь: Рекомендую обратиться за консультацией к юристу, который сможет изучить все документы и предоставить более конкретные рекомендации, учитывая все обстоятельства вашей сделки.

Важно действовать в рамках правового поля и учитывать все условия, прописанные в предварительном договоре и аккредитиве.

Остались вопросы?

Задайте вопрос всем юристам на сайте

478 юристов отвечают

15 минут среднее время ответа

124 вопроса за сутки

Как данный текст написать от имени продавца, а не покупателя в доверен

3 ответа

Как данный текст написать от имени продавца, а не покупателя в доверенности?:
быть моим представителем в кредитных организациях и банках, в том числе в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России», Райффайзенбанк, Газпромбанк, Тинькофф, ЮниКедитБанк, Русский Стандарт, банк «Санкт-Петербург», Росбанк, осуществлять от моего имени и за мой счет следующие полномочия: открыть на мое имя текущий счет; распоряжаться денежными средствами, находящимися на вышеуказанном текущем счете в целях проведения расчетов за отчуждение моего Объекта недвижимости, а именно: открыть покрытый безотзывный аккредитив, в том числе для перечисления и получения денежных средств на счёт эскроу, открытый на имя депонента, на сумму, определяемую в договоре о приобретении Объекта недвижимости, а также получить уведомление об открытии и исполнении указанного аккредитива, аннулировать аккредитив, вносить изменения в условия аккредитива и подписывать в связи с этим все необходимые документы, подписывать договор счета эскроу (индивидуальные условия договора счёта эскроу), вносить денежные средства на счет эскроу, подписывать поручения на возврат средств со счета эскроу на другой счет депонента, либо подписывать поручения на открытие нового счета для возврата денежных средств со счёта эскроу,

Давыдов Денис Валентинович

К нотариусу обратитесь.

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Так от продавца всё тоже. Только должно быть указано конкретно полномочие по продаже такого-то имущества, принадлежащего мне... С правом получения денежных средств от покупателя, подписания ДКП, подачи документов в МЦФ. Лучше это, конечно нотариус сделает

Бронштейн Александр Михайлович

Доверенность нотариальная- идите к нему. Он все равно свой текст предложит
Имеют ли аккредитивы юридическую силу в суде?

4 ответа

Могу ли я спокойно проводить сделку? Я покупаю квартиру в ипотеку, продавец будет писать в договоре сумму меньше чем я беру ипотеку,банк такую сделку делает и предлагает открыть 2 аккредитива чтобы было два платежа на счет продавца , один это сумма в договоре и второй это разница. В случае чего со стороны продавца,буду ли я как покупатель в безопасности? Имеют ли оба аккредитива юридическую силу чтобы предъявить в суде в случае расторжения сделки со стороны продавца?

Назарько Наталья Сергеевна

Добрый вечер Надежда!

Аккредитив это форма безналичного расчета безакцептного свойства, предусмотренная Гражданским кодексом, поэтому юридическую силу безусловно имеет.

При купле-продаже недвижимости банк обязуется произвести платеж продавцу при предъявлении им документов о переходе права собственности к покупателю (либо иных действиях указанных в аккредитиве). Участие плательщика и его дополнительное согласие при этом не требуется.

Если в договорных условиях указано 2 аккредитива, то проблем в дальнейшем по доказыванию о проведении расчетов между сторонами не возникнет.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Аккредитив - это способ расчёта между сторонами при совершении сделок, но никак не гарантия безопасности сделки в целом, в дальнейшем при оспаривании сделки по другим основаниям, поскольку оценка безопасности сделок проходит на основании всестороннего и полного изучения всех документов. Оплачивая сделку через рассчеты по аккредитиву, вы обезопасили финансовый рассчёт, но никак не сделку в целом.

По всём остальным вопросам, касающимся отсутствия рисков, нужно изучать документы. Услуги по обеспечению юридической чистоты сделки не оказываются бесплатно.

Если нужна подробная консультация, проверка сделки, составление договора, обращайтесь

Красильникова Армине Владимировна

В случае расторжении договора купли-продажи вам вернуть только ту сумму, которая указана в ДКП.

Ким Галина

Бакну без разницы какую сумму вы укажите в договоре, поскольку интересы банка защищены ипотекой. При наличие спора вы получить сможете только разницу между суммой указанной в договоре и ипотекой, т.е. уйти в долги. При наличие разницы в сумме договора кп и различными расписками сделка будет признана недействительной.

Опрометчиво такие серьезные вопросы с приобретением недвижимости решать в порядке общих бесплатных консультаций, словно стоимость консультации больше, чем сумма самой сделки, а сделка у вас с высоким фактором риска.
Договор купли-продажи квартиры

5 ответов

Почему в предварительном (еще не подписан мною) договоре купли-продажи недвижимости, направленного банком, сумма аккредитива указана больше, чем сумма кредита?

Вихарев Александр Евгеньевич

Здравствуйте! Может быть потому, что помимо кредитных денежных средств в сделки участвуют ещё личные денежные средства, не средства кредита

Ватолин Александр Иванович

Этот вопрос целесообразно адресовать банку. Пусть подробно и в письменной форме объяснят данное обстоятельство в соответствии с законодательством о защите прав потребителей.

Шпай Александр Иванович

Поскольку все приобретения недвижимости с привлечением кредитных средств как правило осуществляются с первоначальным взносом, то это логично. Аккредитив равен не сумме кредита, а полной стоимости недвижимости.

Ким Галина

При наличие договора или какого-то любого иного документа он должен быть изучен, тем более в таком не простом деле как сделка купли-продажи, а только потом дается ответ.

Колчина Наталья Александровна

Здравствуйте необходимо видеть договор, возможно там заложена сумма самого аккредитива
Аккредитив и эскроу счет

3 ответа

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, кто переводит деньги с аккредитива на эскроу счет? Застройщик? Какие у меня гарантии, что он это сделает? У меня договор ДДУ. В нем застройщик использует и аккредитив и эскроу счет. Говорит, что сначала деньги мне надо перевести на аккредитив, а потом они попадут на эскроу. Но как попадут - не сказано и он не говорит. Как они туда попадают? Если попадают? Не сбежит ли застройщик с моими деньгами после того как предоставит в банк выписку из егрн о регистрации нашего договора и банк раскроет аккредитив?

Ватолин Александр Иванович

Не думаю, что сбежит, так как служба безопасности банка проверяет надёжность застройщика.

Пязукин Владимир Рудольфович

Доброе время суток!

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве ст. 15.5 214 ФЗВместе с тем, отмечаю, что обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Положениями ч. 4 ст. 15.5 214-ФЗ установлено, что денежные средства вносятся участником долевого строительства на счет эскроу на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Ким Галина

простыми словами. обязательства перевода денег с аккредитива по Э/счет происходит на основании заключенного ДДУ. Операцию по переводу выполняет банк после поступления на аккредитив денег от вас или от банка при ипотеке.

действия самого застройщика - дело самого застройщика, не редки случаи, когда происходит хищение денег средств, предпосылки тому могут быть в документах, касающихся деятельности застройщика. Банки проверяют застройщика всегда формально. Никто из банковских работников аналитику деятельности застройщика проводить не будет.Такая работа проводится по заказу дольщика в индивидуальном порядке при проверке застройщика, юр. чистоты сделки, ДДУ.

Понадобится детальная консультация, проверка документов, звоните.
ДДУ эскроу

1 ответ

Здравствуйте. После подписания и регистрации договора ДДУ могу ли я сам перевести деньги с обычного счета в банке на эскроу счет не пользуясь безотзывным покрывным аккредитивом?

Каравайцева Елена Александровна

Это возможно.
Расписка по ДКП

6 ответов

Можно ли не требовать от продавца расписку за аванс по ДКП, если в договоре написано, что он «передан до подписания данного договора»?
Остальная сумма передана через аккредитив банком, будет выписка.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Можете не требовать, но чем будете доказывать получение аванса?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Любая передача денежных средств должна быть юридически оформлена, в т. ч. Сумма аванса, переданная наличными во избежание споров в дальнейшем, которых достаточно много по разным направлениям при совершении сделок купли-продажи недвижимости вплоть до расторжений договоров, признаний сделок недействительными.

Если нужна подробная консультация, проверка, составление документов обращайтесь.

Услуги платные

Байдак Зоя Михайловна

Вероятно, вы совершили сделку купли-продажи квартираы. В росреестр подается договор подписанный обоими сторонами. Если сделка прошла регистрацию, значит, дкп был подписан. Не следует вопросы задавать со смыслом "догадайся мол сама". При отсутствии всех сведений, полноценная консультация не возможна.

Ким Галина

при передаче аванса, особенно наличными денежными средствами, фразы "передан до подписания данного договора» недостаточно, при заключении договоров КП, подготовленных грамотно и полноценно, а не обрубки из интернета, "усиливают" другими редакциями пунктов договора. Не помешает взять расписку

Аникеева Екатерина Игоревна

Здравствуйте!

Не только можно, но и нужно требовать расписку о получении денежных средств, в том числе и за получение аванса.

Ватолин Александр Иванович

Если в договоре купли-продажи (ДКП) указано, что аванс был передан до подписания договора, то продавец не обязан выдавать расписку за этот аванс. Однако, если вы хотите иметь подтверждение о передаче аванса, вы можете попросить продавца выдать вам квитанцию об оплате или другой документ, подтверждающий факт передачи аванса.Отметим, что для защиты своих интересов и предотвращения возможных споров в будущем, рекомендуется заключать договоры только после подписания их обеими сторонами и получения всех необходимых документов и подтверждений.Если же остальная сумма была передана через аккредитив банком, то вы можете запросить у банка выписку или другие документы, подтверждающие эту операцию. Это также позволит вам иметь дополнительные доказательства в случае возникновения споров с продавцом.
Покупка ипотечной квартиры по переуступке

5 ответов

Хочу купить квартиру по переуступке, которая в данный момент находится в ипотеке. Изначально я планировал также привлечь ипотечные средства, но банк отказался кредитовать данный объект по неизвестной причине. В целом с продавцом и объектом вроде бы всё в порядке, возможно отказ был из-за того, что у продавца есть ещё несколько ипотек.
Следовательно, остался вариант покупки полностью за собственные средства, поэтому риелтор продавца предложила следующий вариант: подписываем договор переуступки (не предварительный, а сразу финальный) и отправляем все документы в МФЦ (якобы это как-то должно меня защитить и дать какие-то гарантии). Далее идём в банк и я отдаю продавцу необходимую для закрытия его ипотеки сумму наличкой - он сразу же погашает ипотеку этой суммой, оставшуюся часть суммы я кладу на аккредитив. Далее ждём пока его банк снимет обременение и регистрируем сделку в Росреестре, потом продавец раскрывает аккредитив.
Вопрос: насколько безопасна такая сделка для меня как для покупателя? Стоит ли просить оформлять эту сделку с использованием предварительного договора?

Мингазов Юрий Саитгареевич

Сложная схема, надо запросить банк, по сумме ипотечного кредита и наличкой не следует отдавать.

Чеботарев Василий Сергеевич

Возможны риски, если продавец обанкротится, Вашу сделку оспорят. Во-вторых, без банка уступка невозможна. Рекомендую обсудить с профессионалом.

Довган Юрий Богданович

Сделка по переуступке с использованием аккредитива может быть относительно безопасной, если вы тщательно проверите все документы и условия. Подписание финального договора без предварительного может создать риски, так как вы не будете иметь дополнительной защиты до момента регистрации. Лучше оформлять сделку с предварительным договором, чтобы установить четкие условия и защитить свои интересы. Я знаком с данной ситуацией и легко помогу Вам, обращайтесь.

Байдак Зоя Михайловна

Если все о чем вы написали будет прописано в договоре, то риска нет. Проверьте по всем судебным сайтам наличие спора как продавца, так и его супруги, а также наличие ИП в отношении их обоих.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

По вашему тексту "вроде бы всё в порядке" Быть не должно. Должно быть максимальное исключение всех рисков, а риски ну никак не могут ограничиваться только долгами продавца. Поэтому в целях безопасности сделки нужен предварительный договор. По крайней мере, своим клиентам всегда рекомендую проводить сделки через предварительный договор. Он имеет своё значение в правовой структуре сделки. Естественно, договор как предварительный так и основной по переуступке составляется юридически грамотно в индивидуальном порядке, не шаблоны. Никаким образом сдача документов в МФЦ никак не гарантирует чистоту сделки. Это "тема" Риэлторов, которые убеждают клиентов, что регистрация сделки в Росреестре даёт 100% гарантию её чистоты.
Расписка

7 ответов

Продажа участка. Покупатель 80% суммы готов внести в аккредитив, остальные он может оплатить через 12 дней. Если сейчас сдать документы в мфц документы на оформление как продавцу подстраховаться с остальной суммой? Не кинет?

Белов Михаил Александрович

Здравствуйте! Чтобы подстраховаться, условие о полной оплате должно быть в договоре купли-продажи. Внесение денег в аккредитив не гарантирует выплату оставшейся суммы. Можно предусмотреть неустойку за просрочку оплаты или расторжение договора в случае невыполнения обязательств покупателем.

Лотарев Евгений Михайлович

Здравствуйте, при продаже в рассрочку можно наложить обременение в виде залога до полного расчета между сторонами, как покупатель рассчитается, залог снимается по заявлению продавца

Золдак Сергей Анатольевич

А как вы будете деньги с обещаний получить. Тут грамотно дкп нужно сделать, и залог и % предусмотреть за просрочку и не ниже ставки цб рф

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Чтобы минимизировать риски при сделке, необходимо составлять договор купли-продажи юридически грамотно с учётом всех фактических обстоятельств, правовых нюансов. Формальные договоры их интернет версии этому не способствуют. Если всё верно составить, можно ещё остаться в плюсе от рассрочки.

Чеботарев Василий Сергеевич

Оформляйте сделку через 12 дней на 100% аккредитив

Довган Юрий Богданович

Здравствуйте! Чтобы подстраховаться в вашей ситуации, вы можете оформить сделку таким образом, чтобы оставшаяся сумма была гарантирована. Например, можно заключить дополнительное соглашение, где будет предусмотрено, что передача документов о собственности и регистрация сделки состоится только после полной оплаты. Также стоит рассмотреть возможность использовать нотариально заверенные обязательства покупателя о выплате оставшейся суммы.

Ким Галина

Не кинет? - может если ДКП без особых условий, формальный. При установлении в ДКП соответствующих "страховочных" условий шансы в получении денег возрастают.
Договор купли-продажи от двух собственников через аккредитив

4 ответа

Должен ли указываться второй счёт получателя денежных средств в договоре купли-продажи от двух собственников (бабушка-внук)? Договор купли-продажи составлен на двух собственников- бабушка 1/3 доля, внук (18 полных лет)- 2/3 собственности. Часть денежных средств переходят посредством безотзывного аккредитива с трансферацией. На эту сумму аккредитива продавец (бабушка) в этот-же день совершает покупку другой квартиры. В договоре указан один получатель и его счёт по аккредитиву.

Бударагин Александр Александрович

Добрый вечер, сбрасывайте договор на ознакомление, помогу. Контакты найдете в анкете.

Чеботарев Василий Сергеевич

Конечно, в договоре должно быть всё подробно расписано, порядок оплаты и тп

Мингазов Юрий Саитгареевич

Так не очень понятно, договор надо читать.

В договоре указан один получатель и его счёт по аккредитиву. Получается со вторым продавцом не рассчитались.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да. Нужно указывать получателей в сочетании с другими условиями необходимыми для защиты ваших интересов в сделке. Договор купли-продажи должен быть составлен юридически грамотно, подробно со всеми положениями, особыми условиями.
Как произвести покупку одной квартиры двумя покупателями через аккредитив?

6 ответов

Возможно ли произвести покупку одной квартиры двумя покупателями в долевую собсвенность через аккредитив? Нужно ли открывать два аккредитива от каждого покупателя или один со всей суммой?

Парасоцкий Роман Иванович

Добрый вечер! Да, покупка квартиры двумя покупателями в долевую собственность через аккредитив возможна. В этом случае достаточно открыть один аккредитив на всю сумму, который будет обеспечивать транзакцию для обоих покупателей. Однако важно, чтобы в договоре купли-продажи были четко прописаны доли каждого из покупателей и условия, на которых аккредитив будет выпущен. Подробно готов ответить на ваши вопросы.

Ватолин Александр Иванович

Оформление сделки осуществляется через нотариуса.

Довган Юрий Богданович

Да, возможно. В этом случае можно открыть один аккредитив на всю сумму, либо два аккредитива от каждого покупателя на их долю, в зависимости от согласия сторон и условий сделки.

Чеботарев Василий Сергеевич

Этот вопрос необходимо оговаривать с покупателем. Использовать можно любой способ, но есть нюансы в каждом случае

Мингазов Юрий Саитгареевич

Два покупателя, а про акредетив, это писать в главе, порядок расчетов, как образовался, кто сколько внес..., что бы былотпонятно, что каждый расчитался за свою долю квартиры.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да, сделка может быть с долевой собственностью изначально. По фактическим обстоятельствам, по договорённости с продавцами и в соответствии с условиями договора купли-продажи, который должен учитывать все правовые нюансы, защищать интересы, учитывать все правовые последствия.
Покупка квартиры

9 ответов

Сомнения при покупке квартиры. Предлагается квартира .Основание права собственности ДКП от мая 2022,между прабабушкой 95 лет (уже умерла в 2024 июне) и правнуком 1995гр. В договоре у них разные фамилии. В договоре указано ,что продавец (95 лет) подтверждает,что осознает что делает,хронических заболеывание не имеет,в дееспособности не ограничена и не лишена....На тот момент,тольк выписана из больницы..была плоха и внучка с правнуком решили быстренько оформить этот ДКП вместо дарственной,что бы сразу продать квартиру.Есть акт приема передачи...но конечно,без заверения третьих лиц(нотариуса) Разумеется денег он ей не давал...Сейчас суетится и показывает квартиру именно мать собственника(прямая наследница),на сделке соизволит присутствовать сам собственник(сделка через аккредитив)..Там ещё есть второй правнук 18 лет. Отказ от наследства у нотариуса никто из них не писал.Наследство не принимал..(с июня 2024г) Говорят,что больше у нее ничего не было...кроме этой квартиры...
Почему они не продавали квартиру до смерти бабушки...(почти 2.5 года)? А как она умерла сразу выставили на продажу.Внучка клянется всеми святыми...:) что не будет подавать в суды,аннулировать эту мнимую сделку (прабабушки с правнуком) с целью вернуть квартиру в наследственную массу и получить её в наследство,предьявив материальную претензию к своему сыну вменяя ему мнимую сделку..Вывод...квартира уйдет ей в наследство,а сын по исп.листу лент сто будет возвращать сумму покупателю..если не станет банкротом..Да ,там ещё есть праправнук 7 лет,его сын

Ватолин Александр Иванович

Вам лучше не покупать такую квартиру, чтобы не понести убытки.

Мингазов Юрий Саитгареевич

.Внучка клянется всеми святыми...: ) что не будет подавать в суды,

Даже не смешно.

Светлицкая Марина Леонидовна

Очень сомнительная недвижимость. Если вы чего-то не понимаете, значит вас обманывают.

Репина Анна Васильевна

Здравствуйте. Теоретически все описанное вами, может произойти. Ваши опасения не напрасны. Если вам приглянулась именно эта квартира или ее цена, вам стоит обратиться за консультацией к юристу с изучением всех имеющихся документов и проведением иных процедур проверки чистоты сделки. Если нужна помощь в этом вопросе, пишите или звоните. Телефон указан в профиле.

Седова Татьяна Владимировна

Анна, здравствуйте!

Очень запутанная история.

А теперь факты: Договор купли-продажи от 2022 года - правнуку 1995 г.р. на момент заключения договора купли-продажи с прабабушкой было 17 лет, этот договор в соответствии со ст. 26 ГК РФ должен быть заключен 1. с согласия родителей, 2. сделка должна быть нотариальной. Соответственно договор купли-продажи не действительный.

Право наследования: абсолютно не понятны действия наследников, отсутствие их отказов у нотариуса в наследственном деле, чревато в будущем вступлением в наследство и оспаривание такой сделки. Никогда не верьте словам!

На основании вышеизложенного, очень много нюансов и наличие недействительного договора купли-продажи, рекомендую Вам отказаться от такой сделки. Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным. Желаю Вам удачи!

Байдак Зоя Михайловна

Риск в этой сделке существует.

Чеботарев Василий Сергеевич

Риски существуют всегда. Идеала нет. Вопрос какова степень риска, учитывая вероятность оспаривания сделки и принятия судом решения о признании сделки недействительной. В любой Подобной ситуации исключить риск можно только одним способом - отказаться от сделки.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Ищите другой вариант, этот не годится, кроме тех рисков, которые вы видите, существуют другие при изложенных фактических обстоятельствах.

Довган Юрий Богданович

В Вашей ситуации есть несколько серьёзных юридических рисков, которые важно проанализировать до принятия решения. Начнём с договора купли-продажи (ДКП) 2022 года между прабабушкой и правнуком. Разные фамилии в документах могут быть не критичны, если есть подтверждение родства или смены фамилии (например, свидетельство о рождении, браке). Однако отсутствие нотариального удостоверения сделки — тревожный момент. По закону, если квартира была единоличной собственностью прабабушки, а правнук не является её супругом или близким родственником (родитель/ребёнок), такая сделка требует нотариальной формы. Если это правило нарушено, договор может быть признан недействительным.
Второй момент — дееспособность прабабушки на момент сделки. Даже если в договоре указано, что она "осознаёт действия", этого недостаточно. Если на тот момент у неё были проблемы со здоровьем (только выписалась из больницы), наследники могут оспорить сделку через суд, запросив медицинские справки или свидетельские показания. Если суд установит, что она не понимала последствий, ДКП аннулируют, и квартира вернётся в наследственную массу.
Третий риск — мнимость сделки. Если правнук не платил за квартиру (деньги не перечислялись, нет расписок, акта приёма-передачи с подписью прабабушки), это даёт основания считать сделку притворной — оформленной для вида, чтобы избежать дарения и налога. В таком случае наследники могут требовать признать её недействительной, и квартира перейдёт к ним, а не к покупателю.
Четвёртый аспект — наследники. После смерти прабабушки в июне 2024 года её наследники (дети, супруг, родители) имеют право на обязательную долю, даже если они не проживали с ней. Внучка (мать правнука), второй правнук 18 лет и праправнук 7 лет — все они потенциальные наследники. Если наследство ещё не принято (например, через заявление нотариусу или фактическим принятием), они могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев со дня смерти. Если квартира будет признана частью наследства, нынешний собственник (правнук) может потерять право на неё, а Вы — остаться без жилья и денег.
Сроки продажи тоже вызывают вопросы. Если квартиру не продавали 2, 5 года, а после смерти прабабушки сразу выставили на рынок, это может указывать на то, что правнук и его мать опасались оспаривания сделки при её жизни. Сейчас их спешка может быть связана с желанием успеть продать квартиру до того, как другие наследники обратятся в суд.
Обещания внучки "не подавать в суд" юридической силы не имеют. Даже если она искренна, второй правнук или представитель праправнука (например, его мать) могут инициировать судебный процесс. Если сделка 2022 года будет отменена, Вы потеряете квартиру, а вернуть деньги через суд с правнука будет сложно, особенно если он объявит себя банкротом или не имеет доходов.
Аккредитив частично снижает риски, но не защищает от оспаривания сделки. Если суд признает право собственности незаконным, Вы останетесь без жилья, даже если деньги будут заморожены на счету.
Чтобы минимизировать риски, необходимо проверить:
1. Наличие нотариального согласия супруга прабабушки (если он был), так как квартира могла быть совместной собственностью.
2. Медицинские документы прабабушки за 2022 год - подтверждающие её дееспособность на момент сделки.
3. Платёжные документы по ДКП — если денег не было, это аргумент в пользу мнимости.
4. Действия других наследников — подавали ли они заявления о принятии наследства, есть ли споры.
5. Историю регистрации права собственности — не было ли претензий со стороны третьих лиц после сделки 2022 года.
Без анализа документов и глубокой юридической экспертизы шансы "нарваться" на судебные тяжбы высоки. Если Вы всерьёз рассматриваете эту квартиру, рекомендую выделить время для консультации, где мы детально изучим договор 2022 года, проверим историю перехода прав и спрогнозируем действия наследников. Это поможет принять решение с учётом всех рисков, а не надеяться на устные обещания продавцов.
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке

6 ответов

Здравствуйте. Намерена купить квартиру за наличный рассчет. Выбрала обьект, но он оказался в залоге у банка - в ипотеке. Остаток долга - почти половина стоимости квартиры. Как безопасно провести такую сделку? Т.к. после меревода денег продавцу на погашение ипотеки , есть риск, что он вовсе откажется продавать квартиру или пропадет. Через аккредитив это нельзя сделать. В Россельхозбанке нет такой услуги.

Немкова Алена Очировна

Необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, находящейся в ипотеке. В согласии банка будут указаны условия, при которых может быть совершена сделка.

Включите в договор купли-продажи условие о наличии обременения на дату совершения сделки, а также условие о перечислении денежных средств в размере задолженности по кредитному договору на счет банка-залогодержателя. Размер задолженности должен быть подтвержден справкой из банка. После полного погашения задолженности банк должен снять обременение.

Пилипенко Игорь Александрович

Наталья! Безопасность такой покупки может обеспечить только сам тот банк, в залоге у которого находится приобретаемая квартира. Сотрудник банка оформит предварительный договор, вся оплата за квартиру поступит на специальный счёт в банке. Далее банк просчитает полагающуюся к погашению сумму ипотечного кредита, удержит эту сумму из полученной оплаты. Далее заёмщик/продавец получит от банка разрешение на продажу этой квартиры и ходатайство в Росреестр о погашении ипотеки. Далее заключается основной договор, учитывающий уже сделанную покупателем в пользу банка оплату за квартиру. И на госрегистрацию погашения ипотеки и перехода права собственности к покупателю. Такой порядок проведения сделки через банк исключает любой отказ продавца, риск непогашения ипотеки.

Байдак Зоя Михайловна

Продажа осуществляется через банк залогодержателя. И тогда нет рисков для вас.

Мингазов Юрий Саитгареевич

за наличный рассчет. Вы

Потом он банкроот, а Вы без денег и без квартиры.....

Довган Юрий Богданович

Чтобы минимизировать риски, важно организовать процесс так, чтобы деньги направлялись напрямую банку для погашения долга, а не продавцу. Для этого можно оформить предварительный договор с условием, что часть средств будет переведена на счет кредитора, а остаток — продавцу только после снятия обременения. Параллельно необходимо получить письменное согласие банка на сделку, так как без этого переход права собственности невозможен. Проверьте через выписку из ЕГРН точный размер задолженности и убедитесь, что продавец не скрывает дополнительные обязательства. Если банк согласится на поэтапное погашение, можно использовать депозитный счет или нотариальное сопровождение: нотариус заблокирует часть суммы до выполнения условий, например, до полного закрытия ипотеки и регистрации права в Росреестре. Важно также учесть, требуется ли согласие супруга продавца (если квартира совместная) и предусмотреть в договоре штрафные санкции за срыв сделки. Если банк затягивает процесс или выдвигает невыгодные условия, возможно, стоит рассмотреть варианты с частичной оплатой через альтернативные инструменты, как авансовый платеж под залог самой квартиры. Ключевой момент — ни одна из сумм не должна оставаться у продавца без гарантий, иначе риск мошенничества возрастает.
ПРОДАВЕЦ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ после предварительного договора купли-продажи пр

5 ответов

Добрый день. Интересуют риски ПРОДАВЦА при отказе заключать основной договор купли-продажи квартиры. (Не можем купить себе квартиру взамен и нашли новых покупателей с более привлекательным предложением по цене ) .Уже подписан предварительный договор - купли-продажи продажи. На возврат двойного задатка согласны. Если ли ещё риски? Возврат стоимости билетов? Обязанность через суд продать квартиру?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Это обычный типовой договор ни о чем, который вас не защищает. Покупатель вправе взыскать с вас понесённые им убытки, связанные с несостоявшейся сделке, при расторжении договора по вашей вине. Понудить к заключению основного договора как такое право есть, но реализация его в судебном порядке сложная категория споров, требующая достаточных доказательств. Вряд ли он будет выходить в суд по данному основанияю. В имущественных вопросах много правовых нюансов, учитываются исходя из фактических обстоятельств.

Споры или потенциальные споры, риски, последствия в сделках не относятся к бесплатным услугам.

Стенковая Анастасия Николаевна

Добрый день, ответственность, связанная с ненадлежащим исполнением договора есть всегда. Это и понуждение заключить основной договор, и убытки. Все зависит от сроков на который заключили предварительный договор и от его условий (к сожалению, не вижу текста, слишком мелкий шрифт). Также следует учитывать момент утраты Вашего интереса к договору, насколько изменилась рыночная стоимость квартиры в период действия предварительного договора, настроения второй стороны и другие факторы. Я согласна с коллегой, чтобы просчитать все Ваши риски нужно детально изучить ситуацию - проанализировать не только договор, но и фактические отношения сторон. А иногда бывает проще поговорить со второй стороной и договориться, расторгнув предварительный договор по соглашению сторон (если, конечно, есть что расторгать). Как правило, при покупке квартиры все вопросы решаются мирно, тем более Вы готовы на возврат двойного задатка.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Только возврат задатка в двойном размере, главное оформить правильно.

Красильникова Армине Владимировна

Первоначальный покупатель имеет полное право направить вам требования совершения сделки по условиям договора. А далее может обратиться в суд за защитой своих интересов.

Ким Галина

если мирно не договорились, с грамотным заключением соглашения о расторжении договора, покупателю имеет право взыскать все понесенные убытки, связанные с заключением ПДКП, а также выйти в суд с мотивированным на праве иском с требованием о понуждении к сделки. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.
Вопрос по имущественному вычету. ?

1 ответ

Вопрос по имущественному вычету. Мать и дочь (совершеннолетняя) приобрели квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общедолевую собственность 1/2. Можно ли
при произвести вычет при покупке квартиры в такои порядке: Мать возвращает 260 тыс.руб., а дочь остаток 130 тыс.руб.? И может ли вернуть только мама полный вычет по уплаченным процентам по ипотеке, если она является созаемщиком по ипотеке?

Большакова Мария Владимировна

Добрый день, в таком порядке нельзя, вычет получает собственники в пределах стоимости доли имущества, то есть исходя из 1 500 000 рублей
Обременение

4 ответа

Здравствуйте. Купил квартиру 11.11.2020 г. При покупке квартиры у меня не хватило 200 000 р. и мы, с продавцом написали расписку, что я до 1 июля 2021 года отдам эти деньги . Я примерно 25 июня 2021 года отдал эти деньги продавцу, а расписку не взял с него. Час хочу продать квартиру, там стоит обременение.
Чтобы снять обременение, старый хозяин должен, новерно, написать заявление, что получил деньги и притензии не имеет. А если скажет что не получил деньги, как мне быть, как доказать, что я отдал 200 000р? Но, прошло уже два года, они ни куда не обращались. Может уже прошел срок давности или ещё какой то вариант есть, и мне не зачем боятся?
Прошу дать ответ на мой вопрос и как мне лучше поступить? Спасибо!

Ватолин Александр Иванович

Здравствуйте! Самое лучшее - договорится с продавцом. Другие варианты есть, но они несут очень малый КПД.

Зубов Вадим Васильевич

Вечер добрый! 1). Срок давности у них не прошёл, 01.07.2021 + 3 года... 2). Что бы снять обременение - необходимо обращение в Росреестр (МФЦ) продавца и покупателя, расписка не нужна. 3). Как доказать? - здесь беда, ведь слова к делу не пришьёшь. Нужны иные доказательства, кроме свидетелей и 4). Вывод: сейчас только договариваться или - дождаться до трёх лет + 1 день (пропуск срока давности) и вот тогда попросить его снять обременение, а если нет, тогда смело в суд по причине пропуска срока!

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Срок давности не прошёл.

Бояться можете взыскания долга если продавец не признается в получении от Вас денежных средств.

По доказательствам. Доказательства должны быть относимыми к делу, поэтому вся доказательственная база собирается, создаётся исключительно по каждому делу конкретно.

Если нужна подробнся консультация обращайтесь

Ким Галина

Вы, в какой то степени, в равном положении, ни он никуда не обращался ( в суд), но вы тоже после передаче денег сидели, ничего не делая.

Срок исковой давности не прошел еще год остался до истечения срока по общему правилу исчисления срока давности, если конечно, нет никаких дополнительных оговорок в документах..

Не стоит расценивать ситуацию как абсолютно безопасную для вас. У залогодержателя есть определенные права, которыми он могут воспользоваться в любой момент даже в последний день срока исковой давности. Поэтому следует решать вопросы с документальным оформлением сейчас, тем более у вас план -продажа недвижимости.

Понадобится работа по делу, звоните