- 25.04.2025 10:37
Добрый день. 5 лет назад мною совместно с супругом был приобретен дом в ипотеку. Оформили дом при этом полностью на супруга. Через пол года после его покупки в ипотеку был вложен материнский капитал, в рамках чего супруг написал обязательство о том, что после снятия залога выделит доли мне и детям в равных долях. Еще через некоторое время мы с супругом развелись, и я съехала вместе с детьми, оставив ему дом и ипотеку. В данный момент банк, в котором ипотека, вышел в суд с иском о реализации залогового имущества с торгов за неуплату. На дом нашлись покупатели, и банк дает свое разрешение на продажу. При этом, банк снимет обременение с дома после того, как сумма долга будет помещена на ссудный счет банка по договору купле-продажи. Доли детям после продажи будут выделены в моей квартире, их права нарушены не будут. Но тогда ведь получается то, что супруг продаст дом, не выделив при этом доли нам с детьми, как он писал в своем обязательстве. Как поступить, чтобы органы опеки не оспорили сделку купле-продажи в дальнейшем? Можно ли в нашем случае продать дом, не выделяя доли мне и детям, обязуясь при этом выделить доли в другой квартире (квартира стоит дороже этого дома)?
В вашей ситуации есть несколько важных юридических аспектов, которые необходимо учесть, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки органами опеки или вами в будущем.
1. Обязательство по материнскому капиталу
Ваш бывший супруг дал обязательство перед Пенсионным фондом (ПФР) выделить доли вам и детям в доме после погашения ипотеки. Однако:
Сейчас дом продается до снятия обременения, а значит, доли формально не выделены.
Банк согласен на продажу, но это не отменяет обязательств перед ПФР.
Если доли не выделены в этом доме, это может рассматриваться как нарушение обязательства, что в теории дает право ПФР или вам (как представителю детей) оспорить сделку.
2. Возможность продажи без выделения долей
Теоретически продажа возможна, но с соблюдением условий:
Согласие органов опеки – если дети имеют право на доли, их интересы должны быть защищены. Опека может разрешить продажу, если:
доли будут выделены в другой квартире (вашей), причем ее стоимость должна быть не ниже рыночной стоимости долей в доме (или пропорционально больше, если квартира дороже);
переход прав на новые доли будет оформлен одновременно или сразу после продажи.
Нотариальное обязательство – ваш бывший супруг может заключить нотариальное соглашение (или доп. соглашение к прежнему обязательству), где четко прописывается, что вместо долей в доме дети и вы получите доли в вашей квартире.
3. Что делать, чтобы сделка была безопасной?
Чтобы минимизировать риски:
Обратиться в органы опеки – получить их письменное разрешение на продажу, предоставив:
документы на вашу квартиру (где будут выделены доли);
отчет об оценке дома и квартиры (чтобы подтвердить, что дети не потеряют в стоимости);
нотариальное обязательство о выделении долей в квартире.
Заключить соглашение между вами и бывшим супругом (удобнее у нотариуса), где:
фиксируется, что вместо долей в доме дети получат доли в квартире;
прописывается срок и порядок оформления новых долей.
Уведомить ПФР (желательно) – если обязательство давалось перед Пенсионным фондом, лучше заранее согласовать замену объекта выделения долей, чтобы избежать претензий позже.
4. Риски, если этого не сделать
Оспаривание сделки – вы или ПФР можете потребовать признать продажу недействительной, так как обязательство не выполнено.
Проблемы с органами опеки – если они посчитают, что права детей ущемлены, могут заблокировать сделку.
Претензии банка – если из-за судебных споров покупатель откажется от сделки, банк может продолжить взыскание через торги.
Вывод
Продать дом без выделения долей можно, но только при условии:
✔ Получения согласия опеки;
✔ Заключения нотариального соглашения о выделении долей в вашей квартире;
✔ Соблюдения принципа равноценности (дети не должны терять в стоимости).
Здравствуйте! После использования средств материнского капитала, доли выделяют в том жилье, куда он был направлен. Всё остальное - нарушение! Выделяйте доли, получайте разрешение опеки и продавайте. Замена объекта для выделения долей не предусмотрена. А вот при продаже уже можно выделить доли в другом жилье, но есть нюанс - деньги с продажи долей детей ложат на их счета, если взамен ничего не приобрести.
