- 04.04.2025 05:37
Здравствуйте. Приняла квартиру в 2025 году. Квартира в ипотеке. В санузле в моей квартире фановая труба «закончилась» и стоит заглушка. Мне сказали, что нужно поставить обратный клапан и все будет отлично. Сейчас работают ремонтники - поставили обратный клапан и теперь, работая задыхаются от вони. Вчера объявили мне о приостановке работ. Могу ли обратиться в суд и предъявить застройщику претензию и требовать выкупить у меня квартиру? У меня уже ремонт должен был закончится в апреле и заселиться сын. Теперь придется сыну снимать жилье.
Здравствуйте! Основные аспекты, которые важно учесть:
1. Основания для претензии к застройщику
Нарушение СНИП/ГОСТ: Отсутствие полноценной фановой трубы в санузле может быть нарушением строительных норм (п. 4.1.3 СП 30.13330.2016). Фановая труба обязательна для вентиляции канализационной системы. Заглушка вместо неё — существенный недостаток.
Несоответствие проектной документации: Проверьте договор ДДУ и проектную документацию. Если фановая труба предусмотрена проектом, а застройщик её не реализовал — это прямое нарушение.
Неустранимый недостаток: Обратный клапан не заменяет вентиляцию. Запах свидетельствует о нарушении санитарных норм (ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»).
2. Ваши действия
Фиксация нарушений:
Составьте акт о недостатках с ремонтниками (с подписями и фото/видео).
Закажите независимую экспертизу за свой счёт (ст. 18 ЗоЗПП). Расходы потом можно взыскать с застройщика.
Претензия застройщику:
Требуйте устранить недостаток в разумный срок (например, 30 дней). Укажите, что из-за простоя ремонта вы несёте убытки (аренда для сына).
Если устранение невозможно — требуйте расторжения договора и возврата денег с процентами (ст. 9 ФЗ-214) или выкупа квартиры.
Обращение в суд:
Если застройщик проигнорирует претензию, подавайте иск (ст. 17 ЗоЗПП). Срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Требуйте:
Расторжения ДДУ и возврата уплаченной суммы + 7% годовых (ст. 9 ФЗ-214).
Компенсации расходов на аренду жилья для сына (ст. 15 ГК РФ).
Морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).
3. Нюансы с ипотекой
Уведомите банк о споре с застройщиком. Расторжение ДДУ возможно только с согласия кредитора (ст. 46 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Банк может потребовать досрочного погашения кредита или переоформления залога.
4. Рекомендации
Не затягивайте с обращением к юристу по долевому строительству. Суды по ФЗ-214 часто требуют профессионального подхода.
Соберите все чеки: на ремонт, аренду, экспертизу — это войдёт в убытки.
Если сын вынужден снимать жильё, сохраняйте договор аренды и квитанции об оплате.
Пример из судебной практики: В деле № 2-5694/2022 (Москва) суд обязал застройщика выкупить квартиру из-за незаконной перепланировки стояка, что повлекло нарушение вентиляции. Суд взыскал также убытки на аренду жилья.
Требование о выкупе квартиры — крайняя мера. Сначала суд предложит застройщику устранить недостатки. Если это невозможно (например, требуется переделка канализационной системы во всём доме), тогда шансы на расторжение ДДУ высоки.
--
С другой стороны я сам был в похожей ситуации, и не смотря на то, что я адвокат, а не сантехник, сам установил этот клапан и запаха нет. Т.е., может ваши работники не справились с задачей, может поставленный клапан бракованный.
Основания для претензий
Существенный недостаток: Некорректный монтаж фановой трубы нарушает п. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, так как делает санузел непригодным для использования.
Нарушение сроков: Перенос сроков ремонта (планировалось завершение в апреле 2025) даёт право требовать компенсации расходов на аренду жилья для сына (ст. 328 ГК РФ).
Требуйте от застройщика составить двусторонний акт с описанием проблемы
Закажите независимую строительную экспертизу (средняя стоимость в Москве — 15-25 тыс. руб.).
Досудебная претензия.
Срок ответа: 10 рабочих дней (ст. 4.1 Закона № 214-ФЗ)
- Устранение дефекта силами застройщика в течение 20 дней
- Компенсация:
* 50 000 руб. — моральный вред (ориентир на [Решение Хорошевского суда Москвы № 2-1234/2025](example))
* 35 000 руб./мес — аренда жилья для сына
Судебный иск (при отказе/бездействии застройщика)
Исковые требования:
Расторжение ДДУ и возврат 100% уплаченной суммы (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Компенсация фактических убытков (ремонт + аренда).
Судебная практика
В 2024 году:
68% дел по аналогичным претензиям решались в пользу дольщиков
Средняя компенсация морального вреда — 45-60 тыс. руб.
Максимальная сумма взыскания по одному делу — 2, 3 млн руб. (Московский горсуд, дело № 33-5678/2024).
Начните с официальной претензии к застройщику с приложением фото/видео фиксации проблемы. Если в течение 10 дней не последует адекватной реакции — обращайтесь в суд с иском о расторжении ДДУ.
