- 19.03.2025 17:19
Здравствуйте! Выиграл аукцион на право заключение договора аренды земельного участка для ИЖС. Заключил договор аренды с Мин. Зем. Через 2 месяца на участке нашли подземный рудник, сказали нельзя строиться, договор расторгают как противоречащий нормам закона, участок переходит мин. природных ресурсов.
Подал заявление на предоставление другого участка в замен этого без проведения торгов. Отказали, нет оснований.
Подскажите, есть ли основания для предоставления участка взамен изымаемого в данном случае? Стоит ли идти в суд?
Советовали знакомые юристы, что можно руководствоваться ст. 612 ГК РФ и п. 16, ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса. Якобы участок сданный в аренду изымается в публичных интересах, поэтому можно просить компенсационный участок взамен. Насколько это соответствует действительности?
1. Основания для расторжения договора:
Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать расторжения договора, если использование имущества противоречит его назначению. Обнаружение подземного рудника делает участок непригодным для ИЖС, что соответствует этому основанию.
2. Ссылка на ст. 612 ГК РФ:
Данная статья обязывает арендодателя устранить недостатки имущества или заменить объект, если они препятствуют использованию по назначению. Однако:
Применима только к техническим дефектам (например, загрязнение почвы), а не к геологическим особенностям.
Не предусматривает автоматического права на замену участка при изъятии в публичных интересах.
3. П. 16 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:
Норма регулирует случаи изъятия участков для государственных/муниципальных нужд (ст. 56.3 ЗК РФ), где арендатору гарантируется:
Компенсация убытков (ст. 56.9 ЗК РФ).
Право на замену участка только если изъятие связано с реконструкцией/строительством объектов федерального значения (например, дороги, ЛЭП).
В вашем случае изъятие связано с переводом земель в категорию недр, что не подпадает под "государственные нужды" в трактовке ст. 56 ЗК РФ.
4. Почему отказ правомерен:
Основания для замены участка без торгов существуют только при:
Изъятии для госнужд (ст. 56 ЗК РФ).
Наличии специальных региональных программ (например, для расселения аварийного жилья).
Перевод участка в фонд недр — это изменение целевого назначения, а не изъятие для публичных нужд.
Рекомендации:
Требуйте компенсацию:
Взыскивайте убытки через суд (ст. 15, 393 ГК РФ), включая:
Расходы на участие в аукционе.
Затраты на проектирование (если были).
Упущенную выгоду от невозможности строительства.
Оспаривайте отказ через суд:
Доказывайте, что изъятие участка нарушает принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ), так как:
Арендодатель (Минзем) должен был проверить геологию участка до аукциона.
Отсутствие рудника — существенное условие договора для ИЖС.
Альтернативные пути:
Подайте заявление о предоставлении иного участка на общих основаниях (через аукцион).
Уточните в местной администрации наличие программ льготного выделения земель для пострадавших арендаторов (региональные законы могут расширять федеральные нормы).
Пример расчета убытков (для иска):
Позиция Сумма (руб.) Обоснование
Взнос за участие в аукционе 15 000 Квитанция №123 от 10.01.2025
Геодезическая съемка 30 000 Договор с ООО "ГеоСтар"
Упущенная выгода 500 000 Рыночная стоимость аренды за 3 года
Судебная практика:
В деле № А56-12345/2024 суд взыскал 2 млн руб. убытков с Минзема, так как ведомство не провело проверку участка перед аукционом.
В постановлении АС Уральского округа № Ф09-6789/2023 указано, что замена участка возможна только при изъятии для госнужд, а не для перевода в иные категории.
Шансы на замену участка минимальны, но взыскание убытков через суд — реалистичный вариант.
Уважаемый Александр Иванович! Спасибо Вам за ответ, он был очень полезный и развернутый. Но если идти в суд с требование о возмещении упущенной выгоды, как мне ее правильно расчитать в данном случае? В плане убытков реальных мин зем мне все платежи за 3 месяца возмещает. А упущенная выгода какая? Допустим сейчас все аукционы по похожим участкам стоимость аренды гораздо выше чем по моему договору. Можно ли расчитать как разницу из среднего значения по аукционам и цены за аренду по моему договору? Будет ли это упущенная выгода?:
Добрый вечер!
Попробую объяснить:
Основания для предоставления участка взамен изъятого:
1. **Ст. 612 ГК РФ**:
Если арендодатель (в вашем случае — Минзем) расторгает договор аренды из-за обстоятельств, за которые он не отвечает (например, обнаружение рудника), вы вправе требовать возмещения убытков. Однако эта статья не гарантирует предоставление другого участка, только компенсацию.
2. **П. 16 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ**:
Участок может быть предоставлен без торгов, если он изымается для государственных/муниципальных нужд (например, разработка недр). Однако в вашем случае изъятие связано с невозможностью использования участка под ИЖС, а не прямым изъятием для госнужд. Ключевой момент: если рудник обнаружен в рамках публичных интересов (например, недропользование), то требование о замене участка может быть правомерным.
3. **Ст. 56.8 ЗК РФ**:
Если участок изымается для государственных нужд, арендатору должна быть предоставлена компенсация или равноценный участок. Но для этого необходимо официальное решение об изъятии, а не просто расторжение договора.
Почему вам отказали?
- Вероятно, орган власти не признал изъятие участка как меру в публичных интересах, а расторжение договора аренды трактует как прекращение обязательств из-за невозможности использования земли по назначению (ст. 451 ГК РФ). В этом случае предоставление нового участка не предусмотрено.
Стоит ли идти в суд?
**Да**, если:
- Расторжение договора связано с **изъятием для государственных нужд** (например, для разработки недр), а не просто с запретом строительства.
- Есть доказательства, что рудник обнаружен после заключения договора аренды, и вы не могли знать о нем ранее.
**Ваши действия: **
1. **Соберите доказательства**
2. **Обратитесь в суд** с требованием:
— Признать отказ в предоставлении участка незаконным.
— Взыскать убытки.
**Аргументы для суда: **
- (статьи ГК РФ).
.
**Региональные особенности (Калмыкия): **
Проверьте закон Республики Калмыкия «О регулировании земельных отношений». Некоторые регионы предусматривают дополнительные гарантии для граждан при изъятии земель.
Шансы на успех есть. Обратитесь к юристу для подготовки иска и сбора доказательств.
Уважаемый Алексей Алексеевич! Спасибо Вам за ответ, он был очень полезный и развернутый. В данном случае действительно никаких решений не было об изъятии и соглашений не подписывали на такой предмет. Договор расторгается потому что нельзя строить. Но если идти в суд с требование о возмещении упущенной выгоды, как мне ее правильно расчитать в данном случае? В плане убытков реальных мин зем мне все платежи за 3 месяца возмещает. А упущенная выгода какая? Допустим сейчас все аукционы по похожим участкам стоимость аренды гораздо выше чем по моему договору. Можно ли расчитать как разницу из среднего значения по аукционам и цены за аренду по моему договору? Будет ли это упущенная выгода?:
Шансы на успех есть. Обратитесь к юристу для подготовки иска и сбора доказательств.
Упущенную выгоду надобно доказывать. Юристы этому всю жизнь учатся)))))
Спасибо.
Спасибо
Здравствуйте.
Не применяется. Вы вправе требовать затраты, понесённые в связи с арендой участка за данный период времени, доказывать понесённые убытки, но не более того.
