Продажа ипотечной квартиры с мат капиталом при разводе

Question

Добрый день. Имеется квартира в ипотеку, вложен материнский капитал. У каждого члена семьи по 1 доле, остальное совместная собственность с супругом. Планируем разводиться и продать квартиру, поделить деньги с продажи. Как осуществляется сделка? Необходимо каждому члену семьи выделить долю в другой жилплощади или можно только ребёнку? И можно ли чтобы долю выделили бабушка с дедушкой в своей квартире, площадь которой больше чем наша ипотечная.

Довган Юрий Богданович · Answer

Минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса), если недвижимость:

унаследована;
получена в подарок;
приобретена по договору ренты;
досталась после приватизации;
является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты. Из этого правила есть исключения для единственного жилья:

Если недвижимость приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования. п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Если недвижимость куплена по договору участия в долевом строительстве и/или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе минимальный срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем. п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Дополнительного налога на продажу квартиры, купленной с привлечением (частичным привлечением) материнского капитала нет (письмо ФНС России от 14 декабря 2021 г. № БС-19-11/420@).

Данные обстоятельства необходимо учитывать.

Для начала выделить долю ребенку. Выделять ее необходимо, чтобы при продаже не нарушить его права. Окончательный размер долей Вы определяете исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет Ваших средств, а какая — средствами маткапитала. Но здесь еще необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Но здесь стоить быть внимательными: если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками!!!), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована.

Петров Алексей Леонидович · Answer

Для продажи квартиры, приобретённой с использованием средств материнского капитала, рекомендуется обратиться за более подробной консультацией к юристу.
Алгоритм сделки: Выделите доли детям и получите нотариальное подтверждение.
Зарегистрируйте сведения в Росреестре.
Подберите новую квартиру.
Получите разрешение органов опеки и попечительства.
В течение этого времени ведомство оценивает пользу сделки для детей. Если специалисты увидят, что продажа квартиры может ухудшить жилищные условия ребёнка, процесс остановится.
Зарегистрируйте сделку купли-продажи.
Важно: если продавец не соблюдал требования законодательства и не наделил детей равнозначными долями, есть вероятность, что новый собственник получит права лишь частично — без учёта детских долей. В худшем случае суд признает сделку недействительной

Пушкарева Елена Анатольевна · Answer

Здравствуйте.

Выделяется доля ребёнку в новом жилье. Доли супругов определяется исключительно договором, который составляется в индивидуальном порядке и учитывает всё особенности сделки, всё условия, которые должны Вас защищать. Если ипотека ещё не погашена, то сделка проводится в ином порядке, а если погашена, обременения сняты, то порядок несколько иной. Тоже касается разницы в составлении, содержании документов. Не стоит забывать, что при покупки квартиры нужно проводить юридическую проверку сделки, которую проводит не банк, не риэлтор, не агентство, а юрист нанятый покупателями.

Сделка совершается с вашим имуществом, но не привлекается имущество других родственников, в части выделения долей детям. Это не законные операции, которые могут повлечь привлечение к ответственности включая уголовную.

Ким Галина · Answer

доли между супругами можно не выделять важно, что выделана доля по МК ребенку это как договоритесь на счет выделения долей всем членам семьи имеется ввиду совершеннолетним. Здесь могут быть различные способы при покупке иного жилья. не можно. Опека может сделку не одобрить или будет прокурорская проверка в части отмывания МК